الضريبة العقارية الثانية مثيرة للجدل، وتم مناقشتها عدة مرات ولكنها لا تزال عالقة

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إن سياسة الضريبة العقارية الثانية تم اقتراحها عدة مرات وتم "مناقشتها ذهابًا وإيابًا" عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المتضاربة.

تمت مناقشتها مرارا وتكرارا

وفي تقرير أرسلته مؤخراً إلى ديوان الحكومة حول أسباب ارتفاع أسعار العقارات، قالت وزارة الإعمار إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لحالات تملك وانتفاع العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء في فترة زمنية قصيرة لتحقيق الربح.

ولذلك اقترحت وزارة الإعمار فرض ضرائب على الأشخاص الذين يملكون الكثير من المنازل والأراضي لخفض أسعار السكن. واتفق نائب وزير المالية نجوين دوك تشي مع هذا الرأي قائلاً: "هذا اقتراح يستحق القبول والدراسة".

وفي هذا الصدد، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج، الخبير الاقتصادي: هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها اقتراح حل ثانٍ للضريبة العقارية لخفض أسعار المساكن.

في واقع الأمر، كان الاقتراح بفرض ضريبة على المنازل الثانية واللاحقة قيد الدراسة لعقود من الزمن.

وعلى وجه الخصوص، في نهاية عام 2009، قدمت وزارة المالية مشروع قانون ضريبة الإسكان والأراضي المكون من 15 مادة للتعليق عليه، وكان من المتوقع أن يتم الموافقة عليه في اجتماع مايو/أيار 2010. ولكن لأسباب مختلفة، وبعد مرور 15 عاماً، لا تزال هذه الضريبة مجرد فكرة.

وفي الآونة الأخيرة، في نهاية عام 2022، قدمت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه أيضًا وثيقة إلى الحكومة، اقترحت فيها اتخاذ قرار بشأن سياسات ضريبية إضافية لحقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية العقارات على أراضي العقارات الثانية أو أكثر للشعب.

ثم في أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية وفرض ضرائب أعلى على الأراضي الشاغرة والمنازل التي لا تولد قيمة للأرض.

وفي الآونة الأخيرة، اقترحت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام سياسة ضريبية عقارية تنطبق على مجموعتين من الأشخاص، بما في ذلك مشتري المنازل الثانية أو أكثر والمالكين الذين يتخلون عن المشاريع. وسوف يرتفع معدل الضريبة تدريجيا بالنسبة للمعاملات التي يتمتع فيها البائع بفترة ملكية قصيرة.

ومن ثم، يمكننا أن نرى أن السياسة الثانية للضريبة العقارية تم اقتراحها عدة مرات وتمت "مناقشتها ذهاباً وإياباً" عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المتضاربة.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في عام 2023، تم تضمين اقتراح فرض ضرائب عالية على أصحاب المنازل الثانية في مشروع القرار ليحل محل القرار 54/2017 للجمعية الوطنية بشأن الآليات والسياسات التجريبية لخلق زخم التنمية لمدينة هوشي منه، ولكن تم إزالته لاحقًا لأن المناقشات أظهرت أنه لا يزال هناك العديد من أوجه القصور.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج: " إن هذا التنظيم قد لا يضمن العدالة في كثير من الحالات، مثل الأشخاص الذين لديهم منزل واحد فقط أو مساحة أرض كبيرة أو قيمة عالية لا يتم دفع الضرائب لهم، بينما يتم دفع الضرائب للأشخاص الذين لديهم منزلين أو أكثر من مساحات الأراضي ذات المساحة أو القيمة الصغيرة ".

كما أن هذه الآلية غير مناسبة للظروف العملية لأن المعاملات العقارية تتم في الغالب على وثائق ورقية وتطبيق تكنولوجيا المعلومات لا يزال محدودا، وبالتالي فإن العديد من المنظمات والأفراد سوف يجدون طرقا لتجنب الضرائب من خلال السماح للآخرين بأخذ أسمائهم.

وأكد السيد لونج أن الجميع يؤكدون على ضرورة إجراء البحوث الخاصة بسياسة الضرائب العقارية، بما يسهم في إعادة هيكلة موازنة الدولة في الاتجاه الآمن، وتشجيع الاستخدام المعقول للعقار، وفقاً للممارسات الدولية. لكن هذا الأمر يتطلب خريطة طريق لتجنب التسبب بـ"صدمة" للسوق.

وقال السيد لونج "إن مقترح وزارة البناء بفرض ضريبة على المنازل الثانية هو أحد التدابير التي يجب دراستها بعناية".

وتقول بعض الآراء إن فيتنام يمكن أن تتعلم من سنغافورة في فرض الضرائب على العقارات الثانوية. وفيما يتعلق بهذه القضية، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إن فيتنام وسنغافورة حالتان مختلفتان تمامًا، ولا يمكن تطبيق لوائح دولة على أخرى. وأضاف: "إن الصين تقدم درسًا واضحًا في الاستخدام الصارم المفرط لمعدلات الضرائب على أولئك الذين يمتلكون منزلًا ثانيًا أو أكثر للسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة، لكن هذا له تأثير معاكس. وقال السيد لونج: "إن استخدام التدابير الضريبية في سوق العقارات حساس للغاية، لذلك يجب علينا تقييم جميع التأثيرات". ويشاطر البروفيسور دكتور دانج هونج فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، الرأي نفسه: لفترة طويلة، أراد الكثير من الناس تعلم طريقة الضرائب في سنغافورة، وهي أن الأشخاص الذين يشترون منزلًا ثانيًا يدفعون ضرائب بمعدل أعلى. لكن خصائص فيتنام تختلف عن سنغافورة، ففي حال كان المنزل الأول قيماً للغاية، ولكن المنزل الثاني صغيراً للغاية، فلن يتم فرض ضريبة إلا على المنزل الثاني، أما المنزل الأول فسيتم تجاهله. وتحصل بعض الدول ضريبة تتراوح بين 1% و1.5% من القيمة على جميع حالات ملكية المنازل والأراضي. لكن في فيتنام، دخل الناس لا يزال منخفضا، وإذا جمعنا هذا المبلغ، فإن الناس لا يستطيعون تحمله. ومن ثم، فمن الضروري دراسة الضريبة المناسبة لفيتنام حتى تتمكن من تحصيل الضرائب على أساس قيمة المنازل أو الأراضي أو مساحة الملكية، بما يضمن تحقيق هدف منع المضاربة العقارية وضمان الضمان الاجتماعي.

هل يجب علينا فرض ضريبة على الممتلكات الثانوية؟

ولا تزال الآراء متباينة بشأن الضريبة العقارية الثانية في السياق الحالي.

هناك إجماع على ضرورة فرض ضريبة على أصحاب المنازل الثانية، ويرجع بعض الأسباب الرئيسية إلى أن العديد من البلدان في جميع أنحاء العالم طبقتها بالفعل، أو أن الضريبة يمكن أن تشجع على استخدام أكثر كفاءة للأصول، مما يؤدي إلى زيادة الإيرادات لميزانية الدولة.

هناك أيضًا آراء مفادها أن امتلاك العديد من العقارات بسبب المضاربة يمكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن، مما يجعل من الصعب على الناس العثور على سكن، وبالتالي فإن "الضرائب" يمكن أن تقلل من الطلب المضاربي وتساعد في استقرار السوق، وتشجيع التنمية المستدامة.

ومع ذلك، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في السياق الحالي، فإن فرض الضرائب على أصحاب المنازل الثانية سيكون غير فعال وغير قابل للتطبيق.

الأسباب الرئيسية للعواقب التي يواجهها سوق العقارات الحالي هي نقص العرض والمشاكل القانونية والمؤسسية غير المحلولة. إن العديد من المحليات تخشى ارتكاب الأخطاء وتحمل المسؤولية، مما يؤدي إلى تأخير المشاريع. إلى جانب ذلك فإن حالة السمسرة والمضاربة بالأسعار في بعض المناطق تتطلب تدخلاً فورياً من الجهات الإدارية والسلطات لضبطها والتذكير بها وتجنب حالات الأسعار الافتراضية.

" ولذلك، من أجل إدارة السوق، يتعين علينا مزامنة العديد من الحلول والسياسات، ودراسة أماكن زيادة "السخونة" والتدخل. الضرائب ليست هي الحل الأساسي للمشاكل التي نواجهها اليوم. وقال السيد لونج "إذا طبقنا سياسة ضريبية، فإنها ستسبب عواقب على السوق".

وبحسب هذا الخبير فإن الضريبة العقارية قد تؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن والأراضي. وبما أن تكاليف الضرائب ستضاف إلى سعر المنتج، فسوف يتحمل المشتري النهائي هذه التكاليف.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار السيد لونج إلى حقيقة أخرى، وهي أن مطالبة الأقارب والمعارف وأفراد العائلة بامتلاك العقارات في فيتنام أمر سهل للغاية وكان يحدث بشكل علني حتى الآن.

يمكن لأي شخص أن يطلب من إخوانه أو أخواته أو والديه أو أبنائه مساعدته في امتلاك العشرات من العقارات. لتجنب قيام شخص آخر بتولي المسؤولية عنك، من الضروري تحديد الأصل المالي لأصحاب المنازل. لا يمكننا تجنب مشكلة نقل الأسماء و"الاستيلاء على ملكية" العقارات إلا من خلال إثبات أصل الأصول علناً.

في الوقت الحاضر، لا يزال من الصعب بالنسبة لنا تحديد ما إذا كان المنزل الثاني مخصصًا للاستثمار أو لأغراض تجارية، أو للأطفال أو كهدية. عند تطبيق الضرائب هناك العديد من الأغراض التي تحتاج إلى تصنيف ويجب أن يكون لدينا نظام إدارة وطني مترابط بين المحليات للسيطرة على هذه القضية.

إلى جانب ذلك، من الضروري الجمع بين التدابير التقنية الأخرى مثل المعاملات الإلزامية من خلال البنوك، ومتطلبات التصريح... للسيطرة على ملكية المنازل الثانية.

وأكدت وزارة المالية أن هدف الحد من المضاربات واستقرار سوق العقارات سيكون من الصعب تحقيقه إذا اعتمدنا فقط على الضرائب. وأكد الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج أن "نظام السياسات بدلاً من ذلك يحتاج إلى التزامن بين اللوائح الخاصة بالأراضي والتخطيط" .

واتفق مع هذا الرأي د. قال دينه ذي هين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، إن الاقتراح بفرض ضريبة عقارية ثانية في الوقت الحالي غير مناسب على الإطلاق.

لأنه لا يؤدي فقط إلى فقدان ثقة السوق، بل يمكن أن يؤدي أيضًا إلى زيادة أسعار المساكن، مما يتسبب في فقدان الناس القدرة على الوصول إليها. والأمر الأكثر خطورة هو إمكانية حدوث رد فعل عكسي عندما يقع الناس في دوامة من تشديد الإنفاق، مما يتسبب في حدوث ركود اقتصادي.

"العقارات ليست مجرد مكان للعيش فحسب، بل تلعب أيضًا دورًا مدخليًا في الأنشطة الاقتصادية. على سبيل المثال، بالنسبة لرجال الأعمال، بالإضافة إلى العقار الأول مثل المصنع أو المتجر... يجب عليهم أن يمتلكوا أو يستأجروا عقارًا ثانيًا للعيش فيه. وأضاف د. أبو زيد أن فرض الضريبة على العقار الثاني في هذه الحالة يؤدي إلى إضافة معدل ضريبة سنوي إلى ثمن السلع والخدمات التي يبيعونها، وفي النهاية يتحمل المستهلك العبء. قال دينه ذا هين.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html