الضريبة العقارية الثانية مثيرة للجدل، وتم مناقشتها عدة مرات ولكنها لا تزال عالقة

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إن سياسة الضريبة العقارية الثانية تم اقتراحها عدة مرات وتم "مناقشتها ذهابًا وإيابًا" عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المتضاربة.

تمت مناقشتها مرارا وتكرارا

وفي تقرير أرسلته مؤخراً إلى ديوان الحكومة حول أسباب ارتفاع أسعار العقارات، قالت وزارة الإنشاءات إنها ستدرس وتقترح سياسة ضريبية لحالات تملك واستخدام العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة والبيع والشراء في فترة قصيرة لتحقيق الربح.

ولذلك اقترحت وزارة الإعمار فرض ضرائب على الأشخاص الذين يملكون الكثير من المنازل والأراضي لخفض أسعار المساكن. واتفق نائب وزير المالية نجوين دوك تشي مع هذا الرأي قائلاً: "هذا اقتراح يستحق القبول والدراسة".

وفي هذا الصدد، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج، الخبير الاقتصادي: هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها اقتراح حل ثانٍ للضريبة العقارية لخفض أسعار المساكن.

في واقع الأمر، كان الاقتراح بفرض ضريبة على المساكن الثانية واللاحقة قيد الدراسة لعقود من الزمن.

وعلى وجه الخصوص، في نهاية عام 2009، قدمت وزارة المالية مشروع قانون ضريبة السكن والأراضي المكون من 15 مادة للتعليق عليه، وكان من المتوقع أن تتم الموافقة عليه في اجتماع مايو/أيار 2010. ولكن، ولأسباب مختلفة، وبعد 15 عاماً، لا تزال هذه الضريبة مجرد فكرة.

وفي الآونة الأخيرة، في نهاية عام 2022، قدمت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه أيضًا وثيقة إلى الحكومة، تقترح اتخاذ قرار بشأن سياسات ضريبية إضافية لحقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية العقارات على أراضي العقارات الثانية أو أكثر للشعب.

ثم في أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هوشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية وفرض ضرائب أعلى على الأراضي الشاغرة والمنازل التي لا تولد قيمة للأرض.

ومؤخرا، اقترحت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام سياسة ضريبية عقارية تنطبق على مجموعتين من الأشخاص، بما في ذلك مشتري المنازل الثانية أو أكثر والمالكين الذين يتخلون عن المشاريع. وسوف يرتفع معدل الضريبة تدريجيا في المعاملات التي يتمتع فيها البائع بفترة ملكية قصيرة.

وهكذا، يمكن أن نرى أن السياسة الثانية للضريبة العقارية تم اقتراحها عدة مرات وتمت مناقشتها ذهابا وإيابا عدة مرات، ولكن لا تزال هناك العديد من الآراء المتضاربة.

قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في عام 2023، تم تضمين الاقتراح بفرض ضرائب عالية على مالكي المنازل الثانية في مشروع القرار ليحل محل القرار 54/2017 للجمعية الوطنية بشأن الآليات والسياسات التجريبية لخلق زخم التنمية لمدينة هوشي منه، ولكن تم إزالته لاحقًا لأن المناقشات أظهرت أنه لا يزال هناك العديد من أوجه القصور.

وقال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج: " قد لا تضمن هذه اللائحة العدالة في كثير من الحالات، مثل الأشخاص الذين لديهم منزل واحد فقط أو مساحة أرض كبيرة أو قيمة عالية لا يتم دفع الضرائب لهم، بينما يتم دفع الضرائب للأشخاص الذين لديهم منزلين أو أكثر من مساحات الأراضي ذات المساحة أو القيمة الصغيرة ".

كما أن هذه الآلية غير مناسبة للظروف العملية لأن المعاملات العقارية تتم في الغالب على وثائق ورقية وتطبيق تكنولوجيا المعلومات لا يزال محدودا، وبالتالي فإن العديد من المنظمات والأفراد سيجدون طرقا لتجنب الضرائب من خلال السماح للآخرين بالوقوف بأسمائهم.

وأكد السيد لونج أن الجميع يؤكد على ضرورة إجراء بحث حول سياسة الضرائب العقارية، بما يسهم في إعادة هيكلة موازنة الدولة في الاتجاه الآمن، وتشجيع الاستخدام الرشيد للعقارات، وفقاً للممارسات الدولية. لكن هذا يتطلب خريطة طريق لتجنب التسبب في "صدمة" للسوق.

وقال السيد لونج "إن اقتراح وزارة البناء بفرض ضريبة على المنازل الثانية هو أحد الإجراءات التي يجب دراستها بعناية".

وتقول بعض الآراء إن فيتنام يمكن أن تتعلم من سنغافورة في فرض الضرائب على العقارات الثانوية. وفي هذا الصدد، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إن فيتنام وسنغافورة حالتان مختلفتان تمامًا، ولا يمكن تطبيق لوائح دولة على أخرى. قال السيد لونغ: "تُقدم الصين درسًا واضحًا في الاستخدام المفرط لمعدلات الضرائب على مالكي المنازل الثانية أو أكثر للسيطرة على ارتفاع أسعار المساكن، إلا أن ذلك يأتي بنتائج عكسية. إن استخدام التدابير الضريبية في سوق العقارات حساس للغاية، لذا يجب علينا تقييم جميع آثارها". وقد شارك البروفيسور الدكتور دانج هونج فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، الرأي نفسه: لفترة طويلة، أراد العديد من الناس التعلم من نظام الضرائب في سنغافورة، وهو أن الأشخاص الذين يشترون منازل ثانية يدفعون ضرائب بمعدل أعلى. لكن خصائص فيتنام تختلف عن سنغافورة، ففي حال كان المنزل الأول قيماً جداً، ولكن المنزل الثاني صغير جداً، حينها فقط سيتم فرض الضريبة على المنزل الثاني، أما المنزل الأول فسيتم تجاهله. تقوم بعض الدول بتحصيل ضريبة تتراوح بين 1% إلى 1.5% من القيمة لجميع حالات ملكية المنازل والأراضي. لكن في فيتنام، دخل الناس لا يزال منخفضًا، وإذا جمعنا هذا المبلغ، فلن يتمكن الناس من تحمله. ومن ثم، فمن الضروري دراسة ضريبة مناسبة لفيتنام حتى تتمكن من تحصيل الضرائب على أساس قيمة المنازل أو الأراضي أو مساحة الملكية، بما يضمن هدف منع المضاربة العقارية وضمان الضمان الاجتماعي.

هل يجب علينا فرض ضريبة على الممتلكات الثانوية؟

ولا تزال الآراء متباينة بشأن الضريبة العقارية الثانية في السياق الحالي.

هناك إجماع على ضرورة فرض ضريبة على مالكي المنازل الثانية، وبعض الأسباب الرئيسية هي أن العديد من البلدان في جميع أنحاء العالم طبقتها بالفعل، أو أن الضريبة يمكن أن تشجع على استخدام أكثر كفاءة للأصول، مما يؤدي إلى زيادة الإيرادات لميزانية الدولة.

هناك أيضًا آراء مفادها أن امتلاك العديد من العقارات بسبب المضاربة يمكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار المساكن، مما يجعل من الصعب على الناس العثور على مسكن، وبالتالي فإن "فرض الضرائب" يمكن أن يقلل من الطلب المضاربي ويساعد في استقرار السوق، مما يشجع التنمية المستدامة.

ومع ذلك، قال الأستاذ المشارك الدكتور نجو تري لونج إنه في السياق الحالي، فإن فرض الضرائب على أصحاب المنازل الثانية سيكون غير فعال وغير قابل للتطبيق.

الأسباب الرئيسية للعواقب التي يواجهها سوق العقارات الحالي هي نقص العرض والمشاكل القانونية والمؤسسية التي لم يتم حلها. إن العديد من المحليات تخشى ارتكاب الأخطاء وتحمل المسؤولية، مما يؤدي إلى تأخير المشاريع. إلى جانب ذلك فإن حالة الوساطة والمضاربة في الأسعار في بعض المناطق تتطلب تدخلاً فورياً من الجهات الإدارية والسلطات للتحقق والتذكير وتجنب حالات الأسعار الافتراضية.

لذلك، لإدارة السوق، يجب علينا تنسيق العديد من الحلول والسياسات، ودراسة مواطن ارتفاع الأسعار "الحار" والتدخل. الضرائب ليست الحل الجذري للمشاكل الحالية. إذا طبقنا سياسة ضريبية، فسيكون لها عواقب وخيمة على السوق، كما قال السيد لونغ.

وبحسب هذا الخبير فإن ضريبة العقارات قد تؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن والأراضي. وبما أن تكاليف الضرائب ستضاف إلى سعر المنتج، فسوف يتحمل المشتري النهائي هذه التكلفة.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار السيد لونغ إلى حقيقة أخرى، وهي أن مطالبة الأقارب والمعارف وأفراد الأسرة بامتلاك العقارات في فيتنام أمر سهل للغاية ويحدث بشكل علني حتى الآن.

يمكن لأي شخص أن يطلب من إخوانه أو أخواته أو والديه أو أبنائه مساعدته في امتلاك العشرات من العقارات. لتجنب أن يقف شخص آخر نيابة عنك، من الضروري تحديد الأصل المالي لأصحاب المنزل. لا يمكننا تجنب مشكلة نقل الأسماء و"الاستيلاء على ملكية" العقارات إلا من خلال إثبات أصل الأصول علناً.

في الوقت الحاضر، لا يزال من الصعب علينا تحديد ما إذا كان المنزل الثاني مخصصًا للاستثمار أو لأغراض تجارية، أو للأطفال أو كهدية. عند تطبيق الضرائب هناك العديد من الأغراض التي تحتاج إلى تصنيف ويجب أن يكون لدينا نظام إدارة وطني مترابط بين المحليات للسيطرة على هذه القضية.

إلى جانب ذلك، من الضروري الجمع بين التدابير التقنية الأخرى مثل المعاملات الإلزامية من خلال البنوك، ومتطلبات الإعلان... للسيطرة على ملكية المنازل الثانية.

أكدت وزارة المالية أن هدف الحد من المضاربة واستقرار سوق العقارات سيكون صعب التحقيق إذا اعتمدنا فقط على الضرائب. وشدد الأستاذ المشارك، الدكتور نجو تري لونغ، على ضرورة أن يكون نظام السياسات متناغمًا بين اللوائح المتعلقة بالأراضي والتخطيط.

واتفق مع هذا الرأي الدكتور دينه ذي هيين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، واعتبر أن الاقتراح بفرض ضريبة عقارية ثانية في الوقت الحاضر غير مناسب على الإطلاق.

لأنه لا يؤدي فقط إلى فقدان الثقة في السوق، بل يمكن أن يؤدي أيضًا إلى زيادة أسعار المساكن، مما يتسبب في فقدان الناس القدرة على الوصول إليها. والأمر الأكثر خطورة هو إمكانية حدوث رد فعل عنيف عندما يقع الناس في دوامة من تشديد الإنفاق، مما يتسبب في حدوث ركود اقتصادي.

"العقار ليس مجرد مكان للسكن، بل يلعب أيضًا دورًا محوريًا في الأنشطة الاقتصادية. على سبيل المثال، بالنسبة للمنتجين والتجار، بالإضافة إلى العقار الأول كالمصانع والمتاجر وغيرها، يجب عليهم امتلاك أو استئجار عقار ثانٍ للسكن فيه. فرض الضرائب على العقار الثاني في هذه الحالة يُضاف إليه معدل ضريبة سنوي على أسعار السلع والخدمات التي يبيعونها، وفي النهاية، فإن المستهلك هو من يتحمل العبء الأكبر"، هذا ما قاله الدكتور دينه ذي هين.

فيت فو

المصدر: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html