قائمة مشاريع الشقق الباهظة الثمن في هانوي ومدينة هوشي منه، ماذا تفعل عند شراء أرض "عالقة" في التخطيط؟

قائمة مشاريع الشقق ذات الأسعار المرتفعة في هانوي ومدينة هوشي منه، ومخزون الأراضي في ملاعب الجولف والمطارات، وماذا تفعل عند شراء الأراضي المخطط لها، والأراضي المتنازع عليها... هي أحدث أخبار العقارات.

منظور مشروع شقق إيكولايف تاي هو في هانوي. (المصدر: ثو دو إنفست)

سلسلة من مشاريع الشقق بأسعار مرتفعة في هانوي ومدينة هوشي منه

وترى وزارة الإعمار أن سبب الارتفاع الأخير في أسعار العقارات يعود إلى حد كبير إلى تأثير عدد من العوامل مثل زيادة التقلبات في تكاليف الأراضي، وخاصة في بعض المناطق؛ إن منتجات الإسكان بأسعار معقولة ليست متوفرة بشكل كاف لتلبية الطلب في السوق.

وبناء على ذلك، دفع ارتفاع أسعار العقارات أسعار الشقق إلى الارتفاع، خاصة في بعض المناطق، حيث ارتفعت الأسعار المحلية بنحو 35% إلى 40% بحسب الموقع مقارنة بالربع السابق. في الربع الثالث من عام 2024، وفقًا لمسوحات وتقارير من عدة مقاطعات ومدن رئيسية مثل هانوي ومدينة هوشي منه، استمرت أسعار الشقق في هانوي في الارتفاع في كل من المشاريع الجديدة والقديمة. ارتفع مستوى أسعار المشاريع الجديدة بنحو (4% إلى 6%) ربع سنويًا و(22% إلى 25%) سنويًا.

في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (بسعر بيع أقل من 25 مليون دونج/م2)، لا توجد أي معاملات أو منتجات للبيع تقريبًا؛ تظل الشقق متوسطة المدى (التي يتراوح سعرها من حوالي 25 مليون دونج/م2 إلى أقل من 50 مليون دونج/م2) تشكل نسبة عالية من المعاملات والعرض في السوق، أما الطلب المتبقي فهو شقق راقية وفخمة للغاية بأسعار تزيد عن 50 مليون دونج/م2.

بعد إجراء مسح لبعض المشاريع في هانوي ومدينة هوشي منه وبعض المناطق، كانت أسعار البيع المحددة على النحو التالي:

في هانوي: Ecolife Tay Ho، سعر البيع حوالي 72.6 مليون دونج/م2؛ حديقة صن شاين (هاي با ترونغ)، 54.2 مليون دونج/متر مربع، حديقة تشيلسي - كاو جياي، حوالي 62.3 مليون دونج/متر مربع؛ مجمع ترانج آن - كاو جياي، حوالي 70.8 مليون دونج/متر مربع؛ حديقة ريفرسايد - ثانه شوان، حوالي 56.9 مليون دونج/متر مربع؛ برج الأسطورة - ثانه شوان، 71.7 مليون دونج/متر مربع؛ أنلاند ليك فيو - ها دونج، حوالي 60.5 مليون دونج/م2؛ مدينة إمبيريا الذكية - نام تو ليم، حوالي 62.1 مليون دونج/م2.

تبلغ قيمة Vinhomes Ocean Park في منطقة زيورخ حوالي 46÷55 مليون دونج/م2 في حي Trung Hoa، Cau Giay؛ يبدأ سعر مشروع Lumi Prestige من 69 مليون دونج/متر مربع في حي تاي مو، منطقة نام تو ليم؛ تبلغ تكلفة مشروع مجمع التسعينات حوالي 60÷75 مليون دونج/م2 في منطقة دونج دا.

تبلغ تكلفة مشروع Sapphire – Vinhomes Smart City حوالي 47÷61 مليون دونج/م2 في منطقة Nam Tu Liem؛ مشروع الإسكان متعدد الاستخدامات 107 مجمع نجوين توان فيها بسعر حوالي 75÷97.2 مليون دونج/م2 في منطقة ثانه شوان.

يتراوح سعر مشروع الإسكان الشاهق والأشجار الخضراء ومواقف السيارات في قطع الأراضي ذات الرموز: HH4، HH5، CL2، CL3، CX وP1 في مشروع مدينة خاي سون في حي نغوك ثوي، ثونغ ثانه، لونغ بين من 50÷68 مليون دونج/م2...

وفي الوقت نفسه، في مدينة هوشي منه، تتمتع بعض المشاريع بأسعار بيع محددة مثل: Horizon Phu My Hung، حوالي 125.4 مليون دونج/متر مربع؛ الصعود - المنطقة 2 حوالي 64.2 مليون دونج/م2؛ لو جيا بلازا - المنطقة 11، حوالي 46.4 مليون دونج/م2؛ برج أوسيمي - منطقة جو فاب حوالي 41.8 مليون دونج/م2.

يبلغ سعر مشروع Diamond Centery من 61÷73.3 مليون دونج/م2 في منطقة تان فو؛ تم تسعير مشروع Stown Tham Luong من 29.8÷43.5 مليون دونج/م2 في المنطقة 12؛ مشروع Urban Green يتراوح سعره بين 52÷59.7 مليون/م2 في مدينة Thu Duc؛ يتراوح سعر مشروع Glory Heights - Vinhomes Grand Park من 40 إلى 80 مليون دونج/م2 في المنطقة 9.

مشروع أورورا فو ماي هونغ، المنطقة 7 (السعر من 88÷90 مليون دونج/م2)؛ يبدأ سعر مشروع بيفرلي سولاري - فينهومز جراند بارك، المنطقة 9 من 46.83÷65.6 مليون دونج/م2.

وبحسب تجميع بيانات من 60/63 إدارة بناء في المحليات مع التقارير، بلغ عدد معاملات الشقق والمنازل الفردية في الربع الثالث من عام 2024 38398 معاملة ناجحة.

مئات الأشخاص يتقدمون بعطاءات للحصول على أرض في هاي فونج

في يوم 10 نوفمبر، نظمت اللجنة الشعبية لمنطقة ثوي نجوين بمدينة هاي فونج مزادًا لحق استخدام 69 قطعة أرض سكنية في قرية باي ترونج، بلدية هوا دونج. السعر الابتدائي من 31.8 إلى 37.94 مليون دونج/م2.

وأعلن في المزاد عن نتائج العطاءات الفائزة بـ69 قطعة أرض بمساحة إجمالية قدرها 5,898.3 متراً مربعاً.

بعد فتح وثائق المزايدة، كان أعلى سعر فائز لقطعة الأرض المطروحة في المزاد هو 47.19 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 24% مقارنة بالسعر الابتدائي. تبلغ مساحة هذه القطعة الأرضية 73 مترًا مربعًا، وقيمتها الإجمالية 3.4 مليار دونج، ولديها أكبر عدد من المزايدين لأنها تقع في موقع جميل.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن أقل قطعة أرض رابحة تكلف ما يقرب من 32.2 مليون دونج/م2.

خلال المزاد، كانت هناك حالات فاز فيها المزايدين بالعديد من قطع الأراضي، بعضها كان متاخمًا لبعضها البعض. والجدير بالذكر أنه من بين 69 قطعة أرض تم طرحها للبيع بالمزاد، لم يكن هناك حوالي 15 قطعة أرض بها أي مزايدون أو أن عدد المزايدين لم يستوف الشروط.

في 15 نوفمبر، سيواصل مركز خدمة مزادات العقارات في مدينة هاي فونج فتح ملفات المزاد لـ 114 قطعة أرض لأغراض الإسكان في قرية باي نجوآي، بلدية هوا دونج، منطقة ثوي نجوين.

تقوم شركة كان ثو بإجراء جرد للأراضي في ملاعب الجولف والمطارات

قام نائب الرئيس الدائم للجنة الشعبية لمدينة كان ثو، دونج تان هين، للتو بالتوقيع على "خطة جرد الأراضي ورسم خريطة لحالة استخدام الأراضي الحالية في عام 2024" وإصدارها.

وفقًا لخطة لجنة شعب مدينة كان ثو، فإن موضوعات جرد الأراضي الدوري في عام 2014 تشمل: مساحات الأراضي من جميع الأنواع، ومستخدمي الأراضي، والكائنات التي خصصتها الدولة للإدارة، والمناطق العامة وفقًا للوائح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

وفي الوقت نفسه، سيتم خلال هذا الجرد إجراء تقييم لإدارة واستخدام الأراضي لملاعب الجولف والمطارات والمزارع وما إلى ذلك.

تطلب لجنة شعب مدينة كان ثو محتوى تقرير جرد الأراضي لتقييم حالة استخدام الأراضي الحالية وفقًا لمؤشرات جرد الأراضي؛ تقييم تنفيذ الخطة الخمسية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة.

وفي الوقت نفسه، تحليل أسباب تغيرات استخدام الأراضي في سنة جرد الأراضي باستخدام البيانات من فترتي جرد الأراضي (2019، 2024)؛ حالة تخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وإذن تغيير غرض استخدام الأراضي ولكن لم يتم تنفيذه بعد؛ حالة مستخدمي الأراضي الذين يقومون طوعا بتغيير أغراض استخدام الأراضي؛ والسبب في تغيير غرض استخدام الأرض يختلف عما هو موجود في سجلات الأراضي.

تطلب لجنة الشعب في مدينة كان ثو أنه بالنسبة لتقرير جرد الأراضي المتخصص، من الضروري تحليل وتقييم إدارة واستخدام منطقة ملعب الجولف بالتفصيل؛ مطار؛ منطقة الانهيارات الأرضية والطميية؛ أرض ذات أصل زراعي وغابات.

ومن هذا المنطلق، اقترح الحلول الكفيلة بتعزيز إدارة الأراضي وتحسين كفاءة استخدام الأراضي لهذه الكائنات.

الأشياء التي يجب القيام بها عند شراء أرض في التخطيط أو النزاع

ينبغي للناس أن يعرفوا ما يجب عليهم فعله عند شراء الأراضي المخططة أو الأراضي المتنازع عليها لحماية حقوقهم ومصالحهم المشروعة.

التحقق من محتوى عقد النقل

الحالة الأولى: إذا كان هناك التزام بأن الأرض ليست ضمن التخطيط أو محل نزاع، يحق للمتنازل له أن يطلب من المتنازل له إعادة الأموال؛ إذا فشل المحول في التنفيذ، فإنه يحق له رفع دعوى لتنفيذ العقد وفقًا للعقد.

الحالة الثانية: إذا لم يكن هناك التزام بأن الأرض ليست ضمن منطقة التخطيط، يجب على المحول إليه قبول المحتوى المتفق عليه بين الطرفين، إلا في الحالات التي يثبت فيها وجود غش.

بالإضافة إلى ذلك، في حالة النزاع على الأرض، يحق للمتنازل له أن يطلب من المحول إعادة الأموال لأن مستخدم الأرض المتنازع عليها لا يحق له نقل حقوق استخدام أرضه إلى شخص آخر (وفقًا للبند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي 2024).

فوائد وجود الأرض في التخطيط

طلب الحصول على رخصة بناء مؤقتة: بموجب المادة 33 من قانون البناء المعدل لسنة 2020، بعد 3 سنوات من تاريخ إعلان مخطط استخدام الأراضي السنوي ولكن لم يكن هناك قرار بإلغائه (المعروف باسم التخطيط المعلق)، يحق لمستخدم الأرض طلب رخصة بناء مؤقتة.

يمكن نقلها أو التبرع بها: الحالة 1: وفقاً للبند 1 من المادة 6 من قانون تعديل واستكمال عدد من مواد 37 قانوناً متعلقاً بالتخطيط لسنة 2018، إذا تم الإعلان عن التخطيط ولكن لا يوجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، فلا يزال بإمكان مستخدم الأرض نقلها أو التبرع بها أو رهنها وما إلى ذلك إذا كان مؤهلاً لذلك.

الحالة 2: وفقاً للبند 1 من المادة 6 من قانون تعديل واستكمال عدد من مواد 37 قانوناً متعلقاً بالتخطيط 2018، عندما تكون هناك خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة، يجب على مستخدمي الأراضي في المنطقة تغيير غرض استخدام الأراضي واستعادة الأراضي وفقاً للخطة ومواصلة ممارسة حقوق مستخدمي الأراضي ولكن لا يُسمح لهم ببناء منازل أو أعمال جديدة أو زراعة أشجار معمرة (حقوق محدودة).

إذا احتاج مستخدمو الأراضي إلى تجديد أو إصلاح المنازل أو المباني القائمة، فيجب عليهم الحصول على إذن من الهيئات الحكومية المختصة.

في حالة موافقة الجهة الحكومية المختصة على مخطط استعمال الأراضي دون تعديله أو إلغائه، أو تعديله أو إلغائه ولكن دون الإعلان عن التعديل أو الإلغاء، فإن مستخدم الأرض لا يقيد في حقوقه (في بناء منازل جديدة، وأعمال، وزراعة أشجار معمرة).

التعويض عن الأرض والأصول الملحقة بالأرض: وفقاً للمادة 95 من قانون الأراضي لسنة 2024، عندما تكون الأرض خاضعة للتخطيط ويجب استردادها، يتم تقديم تعويض عن الأرض إذا توافرت الشروط التالية:

الحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي أو شهادة ملكية المنزل وحقوق استخدام الأراضي أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

وجود قرار بتخصيص أرض أو استئجار أرض أو قرار بالإذن بتغيير غرض استخدام الأرض من جهة حكومية مختصة.

اتخاذ إحدى وثائق حقوق الانتفاع بالأرض أساساً لمنح شهادة حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض وفقاً لأحكام المادة 137 من هذا القانون.

الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام القانون من شخص لديه حقوق استخدام الأراضي القانونية ولكنه لم يكمل إجراءات تسجيل الأراضي.

استخدام الأرض كما هو متفق عليه في عقد الرهن العقاري لتسوية الديون؛ وثيقة تثبت نتائج مزاد حقوق الانتفاع بالأراضي والتي يثبت فيها الفائز بالمزاد قيامه بالوفاء بالتزاماته المالية وفقاً لأحكام القانون.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html