"متاجر "الأرض الذهبية" في هانوي بها عدد قليل من المستأجرين، وأسعار المساكن ترتفع بشكل كبير، وحتى أصحاب الدخول المرتفعة يصعب عليهم الشراء"

وتجد المجموعة ذات الدخل الأعلى في هانوي ومدينة هوشي منه أيضًا صعوبة في شراء منزل؛ المحلات التجارية في "الأرض الذهبية" في هانوي ليست مؤجرة، فمتى ستحتاج مشاريع الإسكان إلى طلب آراء وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام؟... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث الأخبار العقارية: تتسع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، وخاصة بالنسبة للأسر من الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا. (الصورة: آنه فونج)

الدخل المرتفع أيضا يجعل من الصعب شراء منزل

في تقرير صدر مؤخرًا، استشهدت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) ببيانات من نتائج مسح مستويات معيشة السكان لعام 2023 الذي أجراه مكتب الإحصاء العام (GSO)، قائلة إن المجموعة ذات الدخل الأعلى (التي تمثل 20٪ من السكان - المجموعة 5) لديها متوسط ​​دخل للشخص الواحد قدره 14.47 مليون دونج / شهر في هانوي؛ 13.8 مليون دونج فيتنامي / شهر في دا نانغ؛ 13.26 مليون دونج شهريًا في مدينة هو تشي منه؛ 13.9 مليون دونج شهريًا في دونج ناي و18.38 مليون دونج شهريًا في بينه دونج.

وبحسب VARS، من المتوقع أن تكون هذه المجموعة قادرة على امتلاك منازل في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه دون الحاجة إلى دعم من الحكومة. لكن في الواقع، عندما يواجه أصحاب الدخل المرتفع مشكلة امتلاك المنازل في هذه المدن الكبرى، فإنهم يواجهون في الواقع العديد من العقبات.

تفترض دراسة VARS أن كل أسرة بها شخصان في سن العمل تنتمي إلى أعلى فئة دخل، حيث يقدر متوسط ​​دخل هذه المجموعة بنحو 30 مليون دونج شهريًا لكل أسرة، أي ما يعادل حوالي 360 مليون دونج سنويًا.

الحد الأقصى للقدرة على تحمل التكاليف إذا تم تطبيق القاعدة المالية المشتركة هو أن تكاليف السكن لا تتجاوز 1/3 من الدخل، وهو ما يعادل حوالي 6.7 مليون دونج شهريًا، أي ما يعادل حوالي 80 مليون دونج سنويًا.

وفي الوقت نفسه، يبلغ سعر كل شقة تجارية في هانوي ومدينة هوشي منه ما بين 40 إلى 70 مليون دونج/متر مربع، اعتمادًا على المنطقة والقطاع. وبذلك فإن شقة بمساحة حوالي 60 مترا مربعا ستكلف 2.5 إلى 3.5 مليار دونج.

إذا أرادت المجموعة ذات الدخل المرتفع شراء منزل بقيمة 3.5 مليار دونج واقترضت 70٪ من قيمة المنزل من البنك، أو 2.45 مليار دونج، بمعدل فائدة 8٪ سنويًا لمدة 20 عامًا. وستبلغ الأقساط الشهرية حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويا.

وبناء على ذلك، ووفقاً لهيئة الإقراض العقاري الفيتنامية، فإن هذه المجموعة من الناس غير قادرة تقريباً على شراء منزل، مع حد أقصى للدفع يبلغ 80 مليون دونج سنوياً.

وفي معرض شرحها لسبب التراجع الحاد في القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال السنوات القليلة الماضية، قالت شركة VARS إن أسعار العقارات في المدن الكبرى، والتي كانت بالفعل خارج القدرة المالية لغالبية الناس، ارتفعت بسرعة، وبسرعة أكبر بعدة مرات من معدل نمو الدخل.

وعلى وجه التحديد، بعد جائحة كوفيد-19، ارتفعت أسعار العقارات، وخاصة الشقق في هانوي، ودا نانغ، ومدينة هو تشي منه، بشكل مستمر، لتصل إلى مستوى جديد أعلى بنسبة 30% مما كانت عليه في عام 2019.

وبحسب بيانات وزارة البناء، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 في كل من المشاريع الجديدة والقديمة، مع زيادة أسعار المشاريع الجديدة بنحو 4-6% ربع سنويًا و22-25% سنويًا.

وتظهر بيانات قناة باتدونجسان أن متوسط ​​سعر بيع الشقق في عام 2021 يتراوح بين 34 و37 مليون دونج/م2؛ 2022، تتراوح بين 38-40 مليون دونج/م2. في عام 2023، كان سعر البيع من 39 إلى 42 مليون دونج/م2 وفي عام 2024، ارتفع متوسط ​​سعر البيع إلى 45 إلى 51 مليون دونج/م2.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يرتفع دخل الفرد في المناطق الحضرية في عام 2023 بنحو 4% فقط مقارنة بإحصاءات المكتب الوطني للإحصاء في عام 2019.

من المتوقع أن يرتفع متوسط ​​دخل المجموعة الخامسة في هانوي ودا نانغ في عام 2023 بنسبة 3% و7% على التوالي مقارنة بعام 2019. حتى أن متوسط ​​دخل هذه المجموعة في مدينة هوشي منه سجل نموًا سلبيًا بنسبة 8%.

وقد أدى هذا إلى توسيع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، وخاصة بالنسبة للأسر من الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا.

وهناك سبب آخر، وفقا لجمعية VARS، وهو نقص المعروض من المساكن المناسبة، مع وجود عدد قليل جدا من مشاريع الإسكان بأسعار تقل عن 30 مليون دونج/م2، مما يترك غالبية الناس، بما في ذلك المجموعة 5، دون خيارات مناسبة.

علاوة على ذلك، فإن أحد العوامل الرئيسية التي تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات هو السلوك المضاربي. يشتري الكثير من الناس العقارات دون نية استخدامها، ويشترونها ثم يتركونها مهجورة، في انتظار ارتفاع سعرها، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب أكثر خطورة...

إغلاق العديد من المباني التجارية على "الأرض الذهبية" في هانوي

في نهاية عام 2024، تم إغلاق العشرات من المباني التجارية في شارع كيم ما، والتي كانت في السابق واحدة من أغلى أسعار الإيجار في هانوي، وتم وضع لافتات للإيجار.

قال صاحب منزل مكون من 5 طوابق، بمساحة إجمالية قابلة للاستخدام تبلغ 200 متر مربع، في شارع كيم ما، إنه منذ بداية عام 2024 حتى الآن، غادرت العديد من العلامات التجارية والمتاجر في الشارع بشكل مستمر، وأصبحت المباني مغلقة وخالية. ومن المعروف أنه في السابق كان يتم تأجير المنزل بالكامل بمبلغ 60 مليون دونج شهريًا، والآن تم تخفيض المبلغ إلى 50 مليون دونج شهريًا، ولكن منذ أكثر من نصف عام لم يكن هناك مستأجر.

وقال صاحب منزل مكون من 5 طوابق على واجهتين في شارع كيم ما، إنه بالإضافة إلى خفض الإيجار، قام أيضًا بتهيئة الظروف للعملاء لدفع إيجار 3 أشهر بدلاً من 6 أشهر دفعة واحدة كما كان من قبل، لكنه لا يزال غير قادر على الاحتفاظ بالمستأجرين.

يبلغ طول شارع كيم ما حوالي 1.5 كم، وكل بضعة منازل يوجد متجر يحمل علامة "للإيجار".

لا توجد أماكن شاغرة كبيرة فحسب، بل إن الأماكن الصغيرة التي تتراوح أسعار الإيجار فيها بين 15 إلى 20 مليون دونج شهريًا أيضًا ليس لديها مستأجرون.

قبل جائحة كوفيد-19، كانت المباني التجارية في شارع كيم ما تُستَولى على الفور على يد شخص آخر إذا كانت فارغة، ولكن الآن لا يستطيع العديد من أصحاب المتاجر البقاء، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار المباني، وجزئيًا بسبب ضعف الأعمال، لذلك يتعين عليهم إعادة المباني، كما قال صاحب أحد المباني التجارية في شارع كيم ما.

وبحسب السكان المقيمين في شارع كيم ما، فقد شهدوا منذ نهاية عام 2023 عودة العديد من المتاجر إلى أماكنها ومغادرتها. ويعود جزء من السبب إلى تأثير بناء محطة المترو لفترة طويلة، إلى جانب الظروف التجارية السيئة، وحتى الإفلاس.

يرى خبراء العقارات أن تطور التجارة الإلكترونية يجعل أنشطة التسوق أكثر تنوعًا ومرونة...

تستعد منطقة هوانغ ماي (هانوي) لطرح ما يقرب من 44 ألف متر مربع من الأراضي للبيع بالمزاد العلني.

أعلنت شركة Lac Viet Joint Stock Auction Company للتو عن إجراء مزاد لأصول مركز تطوير صندوق أراضي منطقة Hoang Mai.

على وجه التحديد، طرح مزاد لحقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع استثماري لبناء مساكن منخفضة الارتفاع على قطعة الأرض التي تحمل الرمز TT4 في منطقة نام هو لينه دام الحضرية، حي هوانج ليت، منطقة هوانج ماي، هانوي (المرحلة 1).

تبلغ المساحة الإجمالية للأرض المعروضة في المزاد 43,944م2؛ بما في ذلك 20،061 مترًا مربعًا من الأراضي السكنية، و20،759 مترًا مربعًا من الأراضي المرورية وأكثر من 3،123 مترًا مربعًا من الأراضي الخضراء.

تبلغ مساحة الأراضي السكنية 10 مناطق، و262 قطعة أرض، وتبلغ الكثافة البنائية للمنطقة بأكملها حوالي 49.7٪، وارتفاع 4 طوابق.

السعر الابتدائي للجولة الأولى هو أكثر من 86 مليون دونج/م2. السعر الابتدائي للجولة الثانية فصاعدا يساوي أعلى سعر صالح في الجولة السابقة. سعر الخطوة 500،000 دونج / متر مربع.

رسوم تسجيل المزاد هي 4 مليون دونج. بلغت الوديعة اللازمة للمشاركة في المزاد أكثر من 345 مليار دونج.

يتم إجراء المزاد عن طريق التصويت المباشر في جولات متعددة في المزاد ويجب أن يمر عبر 3 جولات إلزامية على الأقل. طريقة العرض التصاعدي.

الوقت والمكان لبيع واستلام الوثائق حتى الساعة الخامسة مساءا في يوم 20 ديسمبر في قسم الشباك الواحد - لجنة الشعب في منطقة هوانغ ماي ومقر شركة مزاد الأسهم المشتركة في بحيرة فييت.

سيتم عقد المزاد في الساعة 2:30 بعد الظهر. في 23 ديسمبر في قاعة المركز السياسي لمنطقة هوانغ ماي.

متى تحتاج مشاريع الإسكان إلى استشارة وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام؟

أرسلت وزارة البناء للتو وثيقة إلى إدارة البناء في مقاطعة ها تينه بشأن التشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن.

وبناءً على ذلك، تلقت وزارة البناء النشرة الرسمية رقم 3770/SXD-QLN بتاريخ 15 نوفمبر 2024 من إدارة البناء في مقاطعة ها تينه، تطلب التوجيه بشأن الحصول على آراء وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن وفقًا لأحكام قانون الإسكان.

وبعد البحث ردت وزارة الإعمار على النحو التالي: فيما يتعلق بالتشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع والأمن الوطني. وبموجب قانون الإسكان لعام 2023، لا يجوز للمنظمات والأفراد الأجانب شراء أو التملك بالتقسيط أو تلقي الهدايا أو توريث المساكن التجارية إلا في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التي لا تقع في المناطق التي تتطلب الدفاع والأمن الوطني. في البند 2، المادة 16، البند 2، المادة 17، والبند 3، المادة 19 من قانون الإسكان لعام 2023، يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب فقط بشراء أو شراء بالتقسيط أو تلقي الهدايا أو تلقي الميراث أو امتلاك المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التي لا تقع في المناطق التي تتطلب الدفاع والأمن الوطني.

ينص المرسوم رقم 95/2024/ND-CP على أن الوكالة المسؤولة عن تقييم سياسات الاستثمار والموافقة عليها يجب أن تتشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن تحديد ما إذا كان المشروع يقع في منطقة تتطلب الدفاع والأمن الوطني أم لا في منطقة تتطلب الدفاع والأمن الوطني. هذا لتحديد ما إذا كان المشروع مسموحًا به للمنظمات والأفراد الأجانب بتملك المنازل أو غير مسموح به للمنظمات والأفراد الأجانب بتملك المنازل.

وبموجب هذا النظام، تسمح الدولة فقط للمنظمات والأفراد الأجانب بشراء أو استئجار أو تلقي الهدايا أو وراثة المساكن التجارية. لا توجد قواعد تسمح بالحصول على حقوق استخدام الأراضي في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن. لذلك، في حالة مشاريع الاستثمار في بناء البنية التحتية لتقسيم الأراضي إلى قطع وبيعها للناس لبناء منازلهم الخاصة، فإن الأمر لا يتعلق بإرسال التعليقات إلى وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام وفقًا لأحكام الفقرة 6، المادة 15 من المرسوم رقم 95/2024/ND-CP.

فيما يتعلق بالتشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية، وفقًا للبند 4، المادة 6 من المرسوم رقم 100/2024/ND-CP المؤرخ 26 يوليو 2024 للحكومة، لمشاريع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية والإسكان للقوات المسلحة الشعبية، فإن الوكالة المسؤولة عن تقييم سياسة الاستثمار والموافقة عليها ليست مضطرة إلى إرسال التشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن المحتويات المحددة في البند 6، المادة 15 من المرسوم رقم 95/2024/ND-CP.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html