إطلاق العنان لإمكانيات المشاريع العقارية.

يعتقد العديد من الخبراء أن الآلية التجريبية التي تسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل مع المواطنين بشأن حقوق استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري ستؤدي إلى تحرير المشاريع، وزيادة المعروض من المساكن، والمساعدة في معالجة نقص المساكن.

اقترحت الحكومة أيضًا أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للشركات بتنفيذ مشاريع إسكان تجاري على أراضي المنشآت التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي. في الصورة: الأرض المميزة لمصنع صابون هانوي ، الواقع في مجمع كاو-شا-لا الصناعي في 233 و233ب و235 شارع نغوين تراي (حي ثانه شوان، هانوي)، لا تزال مهجورة لسنوات عديدة بعد نقلها، مما تسبب في هدر موارد الأرض. - تصوير: دانه خانغ

تمت مراجعة مسودة القرار المتعلقة بهذه الآلية التجريبية من قبل الجمعية الوطنية، ومن المتوقع إقرارها في الدورة التي ستختتم في نهاية شهر نوفمبر.

ومع ذلك، بالنظر إلى الوضع الحالي حيث تركز المعروض من المساكن في السوق على شرائح الشقق المتوسطة والعالية والفاخرة، تشير بعض الآراء إلى أن الآلية التجريبية يجب أن يكون لها اتجاه واضح، مع إعطاء الأولوية للاتفاقيات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي لتطوير مساكن بأسعار معقولة وشقق مناسبة للميزانية لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية السكان.

تنتظر مئات المشاريع العقارية حل العقبات.

في مارس 2024، وخلال اجتماع لفريق عمل رئيس الوزراء المعني بمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ مشاريع العقارات، أفادت وزارة البناء أن هناك 143 مشروعًا عقاريًا في مدينة هو تشي منه، و246 مشروعًا في هانوي، و4 مشاريع في هاي فونغ، و16 مشروعًا في بينه دينه، و34 مشروعًا في كان ثو... تنتظر من فريق العمل والوزارات والقطاعات والمناطق حل المشكلات.

في جميع أنحاء البلاد، لا تزال مئات المشاريع العقارية متوقفة.

لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع بسبب نقص الأراضي السكنية. حتى المستثمرون الذين يشترون أراضي مطابقة للوائح التخطيط لا يستطيعون بناء مشاريعهم بسبب نقص ^متر مربع واحد فقط من الأراضي السكنية.

بالإضافة إلى ذلك، تقترح الحكومة في مسودة القرار التجريبي المقدمة حاليًا إلى الجمعية الوطنية للنظر فيها، أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للشركات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على الأراضي التابعة للمنشآت التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، أو المنشآت التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط العمراني.

هنا في هانوي، كشفت العديد من المصانع الملوثة في قلب المدينة، بعد انتقالها إلى ضواحيها أو محافظاتها المجاورة، عن العديد من قطع الأراضي "الرئيسية" التي ظلت مهجورة لعقود.

ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مجموعة المصانع الثلاثة: مصنع ساو فانغ للمطاط، ومصنع هانوي للصابون، ومصنع ثانغ لونغ للتبغ، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 150,000 ^{متر مربع،} والتي ظلت مهجورة لسنوات عديدة بعد نقلها إلى ضواحي المدينة.

وعلى وجه الخصوص، لا يزال الموقع المتميز لمصنع صابون هانوي، الذي تم نقله منذ سنوات عديدة، مغطى بالأعشاب الضارة بسبب عدم وجود آلية لتحويله إلى أرض لبناء مساكن تجارية.

مشروع في شارع ماي تشي ثو، An Phu Ward، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh - تصوير: Nguyen Van Trung

يشعر كل من أصحاب الأعمال وأصحاب الأراضي بالسعادة.

وفي حديثه لصحيفة توي تري، قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية، إن الآلية التجريبية التي تسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل والحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية من المواطنين لمشاريع الإسكان التجاري تضيف طريقة أخرى للوصول إلى الأراضي للاستثمار العقاري والأعمال.

تضمن هذه الآلية أيضًا حق مستخدمي الأراضي في التفاوض، مما يقلل من النزاعات في الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشاريع.

"على الرغم من أن آلية الاستحواذ على الأراضي الحالية أفضل بكثير من ذي قبل (تعويض أكثر ملاءمة وقائم على السوق)، إلا أنها ليست جيدة مثل الآلية التجريبية التي تسمح للشركات والأشخاص الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي بالتفاوض على نقل ملكية الأراضي بأنفسهم"، هذا ما أكده السيد تشاو.

على سبيل المثال، في المنطقة الثالثة بمدينة هو تشي منه، تم تشييد 48 مجمعًا سكنيًا قديمًا في السنوات الأخيرة. وحتى الآن، وافقت الشركات في 5 من هذه المجمعات طواعيةً على إعادة شراء جميع الشقق القديمة من السكان لتنفيذ مشاريع بناء مبانٍ سكنية تجارية جديدة دون أي اعتراض، لأن هذه آلية معاملة ذات منفعة متبادلة.

لا تزال هناك 43 مبنى سكني قديم لم يتم تجديدها لأننا نفتقر إلى آلية لتشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن شراء المباني السكنية القديمة بأنفسهم.

وبحسب السيد تشاو، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري متوقفة حاليًا لأن الأرض المملوكة للشركات غير مخصصة للاستخدام السكني، مما يمنع البناء.

في حين أن سوق الإسكان يعاني من نقص في المعروض من المساكن (بسبب نقص مشاريع الإسكان)، فإن قيام الجمعية الوطنية بتجربة برنامج يسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري سيزيد من عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة، وبالتالي يزيد من المعروض من منتجات الإسكان في المستقبل.

يعتقد السيد نغوين هو كوونغ، رئيس نادي هانوي للعقارات، أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل على شراء الأراضي غير السكنية من المواطنين لمشاريع الإسكان التجاري يمثل اتجاهاً واعداً لتطوير سوق الإسكان.

كما تسمح هذه الآلية لشركات العقارات بالتعاون مع مستخدمي الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي والمساهمة بالأراضي كحقوق ملكية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

سيؤدي ذلك إلى زيادة الأراضي المتاحة لبناء المساكن، ما يلبي احتياجات السكان السكنية. وعلق السيد كوونغ قائلاً: "إن السماح للشركات بالتفاوض مباشرةً مع الأفراد وشراء حقوق استخدام الأراضي منهم سيكون بالتأكيد أقل تكلفة بكثير من تنظيم مزادات أو عروض لشراء هذه الحقوق لبناء مشاريع سكنية تجارية. كما أن التفاوض المباشر بين الطرفين سيجنبنا ارتفاع الأسعار في مزادات الأراضي".

ويعتقد العديد من خبراء العقارات أيضاً أن تجربة برنامج يسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل على شراء الأراضي الزراعية وأنواع أخرى من الأراضي من السكان لبناء مساكن تجارية من شأنها أن تمنع الهدر الحالي للأراضي الحضرية.

في الواقع، ظلت العديد من قطع الأراضي غير المطورة في هانوي ومدينة هو تشي منه مهجورة لسنوات. وسيساعد تطبيق اتفاقيات إعادة الشراء والتحويل على استخدام الأراضي بكفاءة أكبر، في حين تواصل الدولة تحصيل رسوم استخدام الأراضي والضرائب، مما يتيح للناس خيارات أوسع لشراء المنازل.

تشجيع بناء مساكن تجارية منخفضة التكلفة.

بينما يدعم العديد من الخبراء البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض على حق استخدام الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري، إلا أنهم يعتقدون أن البرنامج التجريبي يجب أن يعطي الأولوية لمشاريع الإسكان الميسور التكلفة التي تتناسب مع السياق المحلي.

أوصى السيد دين مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com، باستخدام هذه الآلية التجريبية لتطوير مساكن بأسعار معقولة وشقق تجارية منخفضة التكلفة لزيادة المعروض من المساكن لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية السكان.

أكد السيد توان على ضرورة أن يتماشى زيادة المعروض من المساكن عبر آليات تجريبية مع الاحتياجات العملية. فبدون توجيه واضح، إذا ركزت الشركات، بعد موافقتها على شراء الأراضي من السكان، على تطوير مساكن تجارية باهظة الثمن، تتجاوز قيمتها 50 مليون دونغ فيتنامي ^{للمتر المربع} ، لتحقيق أرباح طائلة كما فعلت في السابق، فلن يتحقق هدف موازنة العرض والطلب على المساكن في السوق.

وأشار السيد توان إلى نقطة أخرى جديرة بالملاحظة، وهي أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بشراء الأراضي غير السكنية من الأفراد لمشاريع الإسكان التجاري يجب أن يتجنب وضعًا يستغل فيه بعض المستثمرين الأقوياء ماليًا هذا التنظيم لشراء الأراضي والاحتفاظ بها، في انتظار ارتفاع الأسعار قبل إعادة بيعها لشركات أخرى.

ينبغي إضافة لوائح تلزم الشركات التي تتفاوض وتستحوذ على الأراضي من السكان بتطوير مشاريع سكنية تجارية في غضون سنتين إلى ثلاث سنوات. وإلا، يجب نقل ملكية الأرض إلى مستثمر آخر لتطويرها، وإذا تُركت شاغرة، فسيتم استصلاحها.

سيساهم القراران في إزالة العقبات أمام سوق العقارات.

بالإضافة إلى القرار التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض بشكل مستقل على نقل الأراضي غير السكنية من المواطنين لمشاريع الإسكان التجاري، تخطط الحكومة أيضًا لتقديم قرار متخصص إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، يتناول القضايا المتعلقة بالأراضي، ونقل المصانع الملوثة، وإعادة تنظيم مقرات الوكالات الحكومية، وحل المشاريع التي تواجه عمليات تفتيش وتدقيق وتحقيقات وأحكام قضائية.

سيساهم هذان القراران في "إحياء" الأصول المُجمدة حاليًا في مئات مشاريع الإسكان والتنمية الحضرية المتوقفة في جميع أنحاء البلاد. وبفضل الآليات التي وضعتها قرارات الجمعية الوطنية هذه، ستتمكن الشركات من استكمال إجراءات الاستثمار في المشاريع، ومواصلة تنفيذ مشاريع بناء المساكن، وزيادة المعروض من المساكن، والمساهمة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق.

وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي:

"سيتم إنقاذ المشاريع التي يساء إدارتها من قبل القادة المحليين."

فيما يتعلق بالقرار الموضوعي، فإن المبدأ التوجيهي للسلطة المختصة هو حل المشاريع المتوقفة بسبب أخطاء ارتكبتها الحكومات والقيادات المحلية، وذلك لتمكين الشركات من استئناف تنفيذها. وفي معظم الحالات المتعلقة بهذا النوع من المشاريع، تمت معاقبة القادة المحليين الذين ارتكبوا المخالفات.

أما بالنسبة للمشاريع التي تنتهك فيها الشركات اللوائح عمداً، فسيتم استصلاح الأرض لتجنب إهدار موارد الأرض.

لا تزال هناك مخاوف بشأن الشروط والأحكام.

مشروع سكني في شارع Le Van Luong، Nhon Duc Commune، Nha Be District، مدينة Ho Chi Minh - الصورة: Nguyen Van Trung

أفاد أحد مطوري المشاريع العقارية في مدينة هو تشي منه بأن الحكومة، إلى جانب تقديمها قرارًا تجريبيًا إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، تُجري المدينة أيضًا مراجعة لعدد الشركات التي تمتلك قطع أراضٍ وتواجه حاليًا عقبات تنظيمية تعيق تنفيذ مشاريعها. ووفقًا لمراجعة هذه الشركة، فإن ما يقرب من 20 قطعة أرض في مقاطعات بينه تشان، والمنطقة الثامنة، وثو دوك، وغيرها، تواجه هذه العقبات.

وذكر هذا الشخص أن معظم قطع الأراضي هي أراضٍ زراعية أو أراضٍ غير زراعية (ليست أراضٍ سكنية)، وقد أكملت الشركات نقل ملكيتها من الناس، ولكن بسبب القيود القانونية، لا يمكنهم المضي قدماً في المشاريع.

شهد سوق العقارات صعوبات في الآونة الأخيرة، حيث تعجز الشركات عن استغلال مواردها العقارية الحالية لتطوير مشاريع إضافية وبيع الفائض منها لاسترداد استثماراتها، مما يزيد الوضع تعقيداً. وفي الوقت نفسه، لا تزال الشركات مضطرة لدفع فوائد القروض المصرفية، الأمر الذي يفاقم مشاكلها.

بعد قراءة مسودة القرار التي ستُعرض للموافقة عليها، ترى هذه الشركة أنها سياسة ضرورية لتخفيف الصعوبات التي تواجه الشركات والسوق، وهي على وشك أن تُعرض للموافقة عليها.

ومع ذلك، فإن إحدى نقاط القلق بالنسبة للشركات هي بند مشروع القرار المتعلق بشروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي القائمة.

وبناءً على ذلك، يجوز لشركات العقارات التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن حقوق استخدام الأراضي أو تلك التي تمتلك بالفعل حقوق استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه في هذا القرار، تغيير غرض استخدام الأراضي لنوع واحد أو أكثر من أنواع الأراضي للمشروع، بما في ذلك الأراضي الزراعية؛ والأراضي غير الزراعية بخلاف الأراضي السكنية؛ والأراضي السكنية والأراضي الأخرى داخل نفس قطعة الأرض، في الحالات التي تم فيها التوصل إلى اتفاق بشأن حقوق استخدام الأراضي.

يمكن تفسير لوائح كهذه على أنها تعني أن الشركات التي تمتلك بالفعل أراضي يمكنها تحويل الأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية (باستثناء الأراضي السكنية) للمشاريع، بينما يجب على أولئك الذين يحصلون على الأراضي من الصفر نقل قطع الأراضي التي تحتوي على كل من الأراضي السكنية وأنواع أخرى من الأراضي داخل نفس قطعة الأرض.

لذلك، إذا تم تمرير القرار وتنفيذه تمامًا كما تفهمه الشركات، فلن يكون حل المشكلة شاملاً.

وأوضح هذا الشخص كذلك أنه في الوقت الحالي، بالإضافة إلى الشركات التي تمتلك بالفعل أراضي، هناك حالات سمحت فيها الشركات سابقًا لأفراد داخل الشركة بشراء أراضٍ زراعية ولكنها لم تدرجها بعد ضمن ملكية الشركة بسبب عقبات قانونية؛ أو هناك شركات لديها موارد كافية ترغب في الحصول على أراضٍ من الناس لتطوير مشاريع.

إذا تم فهم الأمر بهذه الطريقة، فلن تتمكن الشركات إلا من شراء المناطق التي تحتوي على أراضٍ سكنية وأنواع أخرى من الأراضي، مما سيحد من فرصها في الوصول إلى موارد الأراضي.

أشار وزير الموارد الطبيعية والبيئة مؤخراً أمام الجمعية الوطنية إلى عدم كفاية تنفيذ معظم مشاريع العقارات على أراضٍ لم تكن مخصصة في الأصل للسكن، وأن التخطيط التفصيلي لهذه المشاريع يشمل أنواعاً مختلفة من الأراضي كالأراضي السكنية وأراضي النقل والمساحات الخضراء، مما يجعل تطبيق اللوائح الواردة في قانون الأراضي غير عملي. لذا، ينبغي على الجهة المسؤولة عن صياغة القانون إعادة النظر في هذا الأمر،" هذا ما اقترحه المسؤول.

يجب حذف عبارة.

واقترح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، مشاركة هذا القلق، إزالة عبارة "في حالات الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي" من اللائحة المتعلقة بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى داخل نفس قطعة الأرض لتجنب سوء التفسير عند تنفيذ القرار.

وهذا يعني أنه يُسمح للشركات التي تمتلك بالفعل أرضًا أو حصلت عليها من خلال النقل باستخدام ثلاثة أنواع من الأراضي - الأراضي الزراعية؛ والأراضي غير الزراعية بخلاف الأراضي السكنية؛ والأراضي السكنية والأراضي الأخرى داخل نفس قطعة الأرض - لمشاريع الإسكان التجاري، شريطة أن تمتثل لخطة استخدام الأراضي ولوائح تقسيم المناطق والمعايير الأخرى المنصوص عليها في القرار.

وقال السيد تشاو: "بهذه الطريقة فقط يمكننا إزالة الاختناقات وتحرير موارد الأرض".

المصدر: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm