ويعتقد العديد من الخبراء أن الآلية التجريبية للشركات للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي من الناس لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري سوف تعمل على فك ارتباط المشاريع وزيادة العرض من الإسكان والمساهمة في حل النقص في المعروض من الإسكان.
واقترحت الحكومة أيضًا أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للشركات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على مساحات الأراضي أو المرافق التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي. في الصورة: الأرض الذهبية لمصنع الصابون في هانوي في منطقة كاو - زا - لا الصناعية في 233، 233B، 235 شارع نجوين تراي (منطقة ثانه شوان، هانوي) بعد سنوات عديدة من النقل، لا تزال لا تسبب إهدارًا لموارد الأرض - تصوير: دانه كانج
وقد تم التعليق على مشروع القرار الخاص بهذه الآلية الرائدة من قبل الجمعية الوطنية، ومن المتوقع أن تتم الموافقة عليه في الدورة التي ستنتهي في نهاية شهر نوفمبر/تشرين الثاني.
ومع ذلك، ونظراً للحالة الحالية لعرض الإسكان في السوق مع التركيز على قطاعات الشقق المتوسطة والفاخرة والفاخرة، فإن بعض الآراء تشير أيضاً إلى أن الآلية التجريبية يجب أن يكون لها اتجاه واضح، مع إعطاء الأولوية للاتفاقية للحصول على حقوق استخدام الأراضي لتطوير قطاع الإسكان الميسور التكلفة والشقق الميسورة التكلفة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.
مئات المشاريع العقارية تنتظر الحل
في مارس 2024، في اجتماع فريق عمل رئيس الوزراء المعني بمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية، قالت وزارة البناء إنه في مدينة هوشي منه، كان هناك 143 مشروعًا عقاريًا، وهانوي 246 مشروعًا، وهايفونج 4 مشاريع، وبينه دينه 16 مشروعًا، وكان ثو 34 مشروعًا... في انتظار فريق العمل والوزارات والفروع والمحليات لإزالة العقبات.
ومن الواضح أنه لا يزال هناك مئات المشاريع العقارية "المجمدة" في مختلف أنحاء البلاد.
هناك العديد من المشاريع التي لا يمكن تنفيذها بسبب عدم توفر الأراضي السكنية. يقوم المستثمرون بإنفاق الأموال لشراء الأراضي وفقًا للتخطيط ولكنهم لا يستطيعون بناء المشاريع بسبب افتقارهم إلى... 1 متر مربع من الأراضي السكنية.
وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت الحكومة أيضًا في مشروع القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، أن توافق الجمعية الوطنية على السماح للمؤسسات بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على مساحات الأراضي الخاصة بالمنشآت التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، والمنشآت التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط الحضري.
في هانوي، تتسبب العديد من منشآت التصنيع في تلويث البيئة في منطقة وسط المدينة. وبعد نقل مصانعها إلى الضواحي أو المقاطعات المجاورة، تم الكشف عن العديد من "الأراضي الذهبية" التي تم التخلي عنها لعقود من الزمن.
عادة، يتم تجميع المصانع الثلاثة مصنع مطاط ساو فانغ، ومصنع صابون هانوي، ومصنع تبغ ثانغ لونغ بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 150 ألف متر مربع بعد نقلها إلى الضواحي وتركها بوراً لسنوات عديدة.
ومن بين هذه الأراضي "الأرض الذهبية" لمصنع هانوي للصابون التي تم نقلها إلى مكان آخر لسنوات عديدة، ولكن حتى الآن لا يزال العشب ينمو عليها بسبب عدم وجود آلية لتحويلها إلى أرض لبناء المساكن التجارية.
مشروع في شارع ماي تشي ثو، حي أن فو، مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه - تصوير: نجوين فان ترونغ
الشركات وأصحاب الأراضي سعداء
وفي حديثه إلى توي تري، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن الآلية التجريبية التي تسمح للشركات بالتفاوض على الحق في استخدام الأراضي الأخرى، وليس الأراضي السكنية، من الناس للقيام بمشاريع الإسكان التجاري تضيف طريقة أخرى للوصول إلى الأراضي للشركات التي تستثمر في العقارات.
وتضمن هذه الآلية أيضًا حق التفاوض لمستخدمي الأراضي، مما يقلل من الشكاوى في الاستحواذ على الأراضي لتنفيذ المشاريع.
وأكد تشاو أنه "على الرغم من أن آلية استرداد الأراضي الحالية أفضل بكثير من ذي قبل (مستوى التعويض أكثر إرضاءً وأكثر توجهاً نحو السوق)، إلا أنها ليست جيدة مثل الآلية التجريبية للشركات والأشخاص الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي للتفاوض على نقل الأراضي".
على سبيل المثال، في المنطقة الثالثة بمدينة هوشي منه، كان هناك في السنوات الأخيرة 48 مبنى سكني قديم. وحتى الآن، كان هناك 5 مبانٍ سكنية قديمة وافقت الشركات على إعادة شراء 100% من الشقق القديمة من السكان لتنفيذ مشروع بناء مبانٍ سكنية تجارية جديدة، ولكن لم تكن هناك أي شكاوى لأن هذه آلية للشراء والبيع العادل.
لا يزال هناك 43 مبنى سكنيًا قديمًا لم يتم تجديده بعد لأننا لا نملك آلية لتشجيع المستثمرين على التفاوض لشراء الشقق القديمة.
وبحسب السيد تشاو، فإن العديد من مشاريع الإسكان التجاري متوقفة حالياً لأن الشركات تمتلك أراضٍ ليست أراضٍ سكنية، وبالتالي لا يمكن تنفيذ البناء.
في حين أن سوق الإسكان يفتقر إلى المعروض من منتجات الإسكان (بسبب النقص في مشاريع الإسكان)، إذا قامت الجمعية الوطنية بتجربة السماح للشركات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة سيزداد، وبالتالي زيادة المعروض من منتجات الإسكان في الفترة القادمة.
وعلق السيد نجوين هوو كوونج، رئيس نادي هانوي العقاري، بأن السياسة التجريبية المتمثلة في السماح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع الإسكان التجاري هي اتجاه مفتوح لتطوير سوق الإسكان.
وتسمح هذه الآلية أيضًا لشركات العقارات بالتعاون مع مستخدمي الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي والمساهمة بحصص في الأرض لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.
وسيؤدي هذا إلى زيادة صندوق الأراضي لبناء المساكن، وتلبية احتياجات الإسكان للمواطنين. وعلق السيد كوونج قائلاً: "إن السماح للشركات بالتفاوض بشكل مباشر وشراء حقوق استخدام الأراضي من الناس سوف يكون بالتأكيد أرخص كثيراً من تنظيم المزايدة والمزاد العلني لحقوق استخدام الأراضي لبناء مشاريع الإسكان التجاري. وسوف يتجنب التفاوض المباشر بين الطرفين "الأسعار الافتراضية" في مزادات الأراضي".
وأعرب العديد من خبراء العقارات أيضًا عن وجهة نظر مفادها أن المشروع التجريبي الذي يسمح للشركات بالتفاوض لشراء الأراضي الزراعية والأراضي الأخرى من الناس لبناء مساكن تجارية من شأنه أيضًا أن يمنع الهدر الحالي للأراضي في المناطق الحضرية.
في الواقع، هناك العديد من قطع الأراضي غير السكنية في هانوي ومدينة هوشي منه التي ظلت مهجورة لسنوات عديدة. وسوف يساعد المشروع التجريبي لاتفاقيات إعادة الشراء والتحويل على استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية، في حين تستمر الدولة في تحصيل رسوم وضرائب استخدام الأراضي، ويتاح للناس المزيد من الخيارات لشراء المنازل.
تشجيع الإسكان التجاري منخفض التكلفة
وعلى الرغم من دعم المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على حق استخدام الأراضي غير السكنية للسكن التجاري، يعتقد العديد من الخبراء أن المشروع التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على شراء الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان التجاري يجب أن يعطي الأولوية لمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة والتي تتناسب مع الوضع المحلي.
يوصي السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com، باستخدام هذه الآلية التجريبية لتطوير مساكن بأسعار معقولة وشقق تجارية منخفضة التكلفة لزيادة المعروض من المساكن لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.
يعتقد السيد توان أن زيادة المعروض من المساكن من خلال الآلية التجريبية يجب أن تكون متسقة مع الاحتياجات العملية. إذا لم يكن هناك اتجاه واضح، فإن الشركات، بعد الموافقة على شراء الأراضي من الناس، ستركز فقط على تطوير المساكن التجارية باهظة الثمن، حوالي 50 مليون دونج / م 2 ، لتحقيق أرباح عالية كما في الماضي، ثم لن يتحقق هدف موازنة العرض والطلب على المساكن في السوق.
ولاحظ السيد توان أن البرنامج التجريبي الذي يسمح للشركات بشراء الأراضي غير السكنية من الناس لبناء مشاريع سكنية تجارية يحتاج إلى تجنب الوضع الذي يستغل فيه بعض المستثمرين ذوي الإمكانات المالية هذا التنظيم لشراء الأراضي وتركها هناك، في انتظار ارتفاع السعر لنقلها إلى شركات أخرى.
من الضروري إضافة ضوابط تنص على أن الشركات التي تتفاوض وتشتري الأراضي من الناس يجب أن تنفذ مشاريع الإسكان التجاري خلال 2-3 سنوات، وإلا يجب عليها نقل الأرض إلى مستثمر آخر للقيام بالمشروع، وإلا سيتم استصلاح الأرض.
الثنائي القراري سيعمل على إزالة العوائق أمام سوق العقارات.
وبالإضافة إلى القرار التجريبي الذي يسمح للمؤسسات بالتفاوض على نقل الأراضي غير السكنية من المواطنين لبناء مشاريع سكنية تجارية، تخطط الحكومة أيضًا لتقديم قرار متخصص إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه للتعامل مع المشاكل المتعلقة بالأراضي، ونقل المصانع الملوثة، وإعادة ترتيب مقار الوكالات الحكومية، والمشاريع التي تواجه التفتيش والتدقيق والتحقيق والأحكام القضائية.
ومن شأن هذا القرارين "إحياء" الأصول الموجودة حالياً في مئات المشاريع السكنية والحضرية المعلقة في مختلف أنحاء البلاد. ومن خلال آلية قرارات الجمعية الوطنية، سيكون لدى الشركات الأساس لاستكمال إجراءات الاستثمار في المشاريع، ومواصلة تنفيذ مشاريع الإسكان، وزيادة المعروض من الإسكان، والمساهمة في تحقيق التوازن بين العرض والطلب في السوق.
وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي:
"سيتم إنقاذ المشاريع التي أخطأ فيها القادة المحليون"
وفيما يتعلق بالقرار الموضوعي، فإن التوجيه من الجهات المختصة هو أن المشاريع المتوقفة بسبب الأخطاء التي ارتكبتها السلطات المحلية والقادة سيتم حلها حتى تتمكن الشركات من مواصلة تنفيذ المشروع. من خلال هذا النوع من المشاريع، تمت معاقبة معظم القادة المحليين الذين انتهكوا القانون.
أما بالنسبة للمشاريع التي ترتكب الشركات أخطاء متعمدة فيها، فسيتم إلغاؤها لتجنب هدر موارد الأرض.
لا أزال أتساءل عن الشروط والأحكام
مشروع شقق سكنية في شارع Le Van Luong، بلدية Nhon Duc، منطقة Nha Be، مدينة Ho Chi Minh - تصوير: NGUYEN VAN TRUNG
قال مستثمر في مشروع عقاري في مدينة هوشي منه إنه إلى جانب قيام الحكومة بتقديم القرار التجريبي إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه، تقوم مدينة هوشي منه أيضًا بمراجعة عدد الشركات التي لديها قطع أراضي عالقة في اللوائح ولم تتمكن من تنفيذ المشاريع. وبحسب المراجعة، فإن هذه المؤسسة وحدها لديها ما يقرب من 20 قطعة أرض عالقة في منطقة بينه تشانه، والمنطقة 8، وتو دوك...
وقال هذا الشخص إن معظم الأراضي هي أراض زراعية، أي أراض غير زراعية، وليست أراض سكنية، وقد استكملت الشركة نقل الملكية من الأهالي، ولكن لأن القانون لا يسمح بذلك، لا يمكن تنفيذ المشروع.
لقد كان سوق العقارات صعبًا في الآونة الأخيرة، ولكن الشركات لا تستطيع استخدام موارد الأراضي المتاحة للقيام بالمزيد من المشاريع، وليس لديها مصدر إمداد للبيع لاستعادة الأموال، لذا فإن الأمر صعب للغاية. في حين لا تزال الشركات مضطرة إلى سداد فوائد قروض البنوك، تتراكم الصعوبات.
عند قراءة مشروع القرار الذي هو على وشك النظر فيه للموافقة عليه، تعتقد هذه الشركة أن هذه سياسة ضرورية لإزالة الصعوبات التي تواجه الشركات والسوق وسوف تتاح لها الفرصة قريبًا للنظر في الموافقة عليها.
لكن ما يثير قلق الشركات هو عندما ينص مشروع القرار على شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.
وبناءً عليه، يجوز لمنظمات الأعمال العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه في هذا القرار، تغيير غرض الاستخدام لنوع واحد أو أكثر من الأراضي لتنفيذ المشروع، بما في ذلك الأراضي الزراعية؛ أرض غير زراعية وليست أرض سكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأرض.
يمكن تفسير هذه اللائحة على أنها تنص على أن المؤسسات التي لديها بالفعل أرض يمكنها تغيير غرض الأرض الزراعية والأراضي غير الزراعية التي ليست أرضًا سكنية للقيام بمشاريع. ومع ذلك، عند تلقي نقل من البداية، يجب عليها نقل قطع الأراضي التي تحتوي على أرض سكنية وأراضي أخرى في نفس القطعة.
وبالتالي، إذا تم تمرير القرار وتنفيذه كما تفهمه المؤسسة، فإن الإزالة لن تكون شاملة.
وأوضح هذا الشخص أيضًا أنه في الوقت الحالي، بالإضافة إلى الشركات التي لديها أموال أرض متاحة بموجب حقوق استخدام الأعمال الخاصة بها، هناك حالات سمحت فيها الشركات سابقًا للأفراد في الشركة بشراء الأراضي الزراعية ولكنها لم تضعها بعد في حقوق استخدام الأعمال بسبب مشاكل قانونية؛ أو أن هناك شركات لديها موارد كافية وترغب في الحصول على تحويلات الأراضي من الناس للقيام بمشاريع.
وإذا تم فهم الأمر على النحو الوارد أعلاه، فإن الشركات لا تستطيع إلا شراء مناطق تحتوي على أراض سكنية وأراض أخرى، وهو ما سيحد من قدرة الشركات على الوصول إلى موارد الأراضي.
وأشار وزير الموارد الطبيعية والبيئة مؤخرا إلى عدم كفاية القانون في حين أن أغلب المشاريع العقارية في الواقع تنفذ على أراض ليست سكنية في الأصل، كما أن التخطيط التفصيلي للمشروع يشمل أيضا العديد من أنواع الأراضي المختلفة مثل الأراضي السكنية والأراضي المرورية والأراضي الخضراء... وبالتالي لا يمكن تطبيق أحكام قانون الأراضي عمليا، وبالتالي فإن هيئة الصياغة بحاجة إلى إعادة النظر في هذا الأمر.
ينبغي إزالة العبارة
وأعرب السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، عن نفس القلق، وقال إن اللائحة يجب أن تزيل عبارة "في حالات الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأراضي" في اللائحة الخاصة بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض لتجنب سوء الفهم عند تنفيذ القرار.
وهذا يعني أن المؤسسات التي تمتلك أرضًا بالفعل أو حصلت على تحويل منذ البداية يمكنها استخدام ثلاثة أنواع من الأراضي: الأراضي الزراعية؛ أرض غير زراعية وليست أرض سكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض المخصصة للمشاريع السكنية التجارية طالما كانت متوافقة مع التخطيط وخطط استخدام الأراضي وغيرها من المعايير الواردة في القرار.
وقال السيد تشاو "إن هذه هي الطريقة الوحيدة لإزالة الاختناقات وتحرير موارد الأراضي".
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
تعليق (0)