تعزيز ميزة "القدوم لاحقًا والتقدم"
مع ميزة التقدم وميزة جذب الاستثمار، حتى الآن، في "قاطرات" التنمية الصناعية مثل مدينة هوشي منه، هانوي أو المقاطعات الجنوبية بينه دونغ، دونغ ناي، المقاطعات الشمالية هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج...، تم ملء مساحة المتنزهات الصناعية وتطويرها بشكل مستقر بشكل أساسي. وهذا يعني أنه لم يتبق سوى مساحة قليلة من الأرض للتنمية الصناعية. في السياق الحالي، ليس من السهل توسيع مساحة المنطقة الصناعية، ولا يزال الطلب على إيجار الأراضي مرتفعًا، لذا فإن أسعار إيجار الأراضي ترتفع باستمرار.
وقال أحد رجال الأعمال الذين جاءوا إلى نغي آن لاستئجار أرض لممارسة الأعمال التجارية في منطقة صناعية: بسبب نفاد صندوق الأراضي في المناطق الصناعية الشمالية، ارتفعت أسعار إيجار الأراضي بسرعة في السنوات الأخيرة، من حوالي 90-100 دولار أمريكي/م2/سنة في السابق، وقد ارتفعت في المتوسط إلى 150 دولارًا أمريكيًا، وفي بعض الأحيان وصلت إلى 180 دولارًا أمريكيًا/م2/سنة.
في حين أن المراكز الصناعية نفدت مساحاتها وأسعار الإيجار المرتفعة، إلا أن منطقة نغي آن على وجه الخصوص ومقاطعات شمال الوسط بشكل عام، بسبب المساحة المتبقية وأسعار الإيجار غير المرتفعة للغاية، تعد خيارًا قابلاً للتطبيق للمستثمرين. على وجه التحديد، في نغي آن، وفقًا للمعلومات الواردة من شركات البنية التحتية للمنطقة الصناعية، تختلف الأسعار حسب العقد والمنطقة وفترة الإيجار، ولكنها لا تزال أرخص بشكل عام من المناطق الصناعية الرئيسية الأخرى. ومن خلال المسح، علمنا أن أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية في نغي آن تتراوح حاليًا عادةً من 48 إلى 100 دولار أمريكي/م2/سنة.
خلال رحلة عمل مع مقاطعة نغي آن، شاركت جمعية أعمال مدينة هوشي منه: في الآونة الأخيرة، بسبب المساحة المحدودة وصندوق الأراضي للتنمية الصناعية، بدلاً من تلقي وجذب جميع المشاريع كما كان من قبل، يتعين على المراكز الصناعية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه الاختيار، وإعطاء الأولوية فقط لجذب المشاريع ذات المعدات والتكنولوجيا الحديثة وتثبيط المشاريع التي تستخدم أموال الأراضي الكبيرة، وخاصة المشاريع ذات التكنولوجيا التي لها تأثير كبير على البيئة.
إن القيود المفروضة على المحليات المذكورة أعلاه تشكل أيضًا فرصًا لمناطق مثل نغي آن. إذا تم إنشاء علاقات تعاونية، يمكن للمحليات تبادل المعلومات بشكل كامل، والتواصل والتعاون، وجذب الاستثمار في المشاريع المناسبة. وعلى نحو مماثل، تقوم جمعية أعمال هانوي ومركز هانوي للاستثمار والتجارة وترويج السياحة أيضًا بأنشطة ارتباط وشراكة بشكل مستمر لجذب الاستثمار مع نغي آن.
على الرغم من أن سعر إيجار الأراضي ليس عاملاً حاسماً في الاستثمار أم لا، إلا أن نغي آن نجحت مؤخراً مع إنشاء قائمة منفصلة لأسعار الأراضي للمناطق الصناعية وجذب مستثمري البنية التحتية المحترفين، في خلق ميزة تنافسية لجذب الاستثمار في المناطق الصناعية مقارنة بالمقاطعات الأخرى. على وجه التحديد، خلال السنوات العشر الماضية، منذ استقطاب WHA وVSIP وHoang Thinh Dat، مع البنية التحتية الاستثمارية المتزامنة، برزت Nghe An كخيار لمستثمري الاستثمار الأجنبي المباشر في كل مرة يأتون فيها إلى فيتنام لدراسة فرص الاستثمار والبحث عنها.
ومن جانب المستثمرين في البنية التحتية للمتنزهات الصناعية، فقد أشاروا أيضًا إلى أنه بفضل قائمة أسعار الأراضي الجديدة المخصصة للمتنزهات الصناعية، والتي يتم حسابها بشكل أكثر معقولية، أصبحت شركات الاستثمار في البنية التحتية أكثر استباقية في التفاوض على أسعار الإيجار مع المستثمرين الثانويين؛ وهو في الوقت نفسه يشكل الأساس للنظر في قرار توسيع الاستثمار في المرحلة المقبلة.
وبفضل المزايا المذكورة أعلاه وجهود المقاطعة لجذب الاستثمار، على الرغم من تأثرها الشديد بجائحة كوفيد-19 خلال العامين الماضيين، فقد حققت نغي آن تغييرًا كبيرًا في جذب الاستثمار. في عام 2022، دخلت نغي آن لأول مرة قائمة أفضل 10 مناطق تجذب أكبر استثمار أجنبي مباشر (FDI) في البلاد بإجمالي رأس مال جديد مُمنوح ومُعدل قدره 961.3 مليون دولار أمريكي. في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، واصلت نغي آن قيادة 14 مقاطعة ومدينة في منطقتي الساحل الشمالي الأوسط والجنوبي الأوسط، واحتلت المرتبة الثامنة في البلاد من خلال جذب 9 مشاريع للاستثمار الأجنبي المباشر برأس مال مسجل قدره 890 مليون دولار أمريكي.
فرصة لإنجي العقارات الصناعية لتسريع؟
وبحسب الخبراء فإن سوق العقارات الصناعية في منطقة معينة يعتبر متزامناً وكاملاً إذا كان يشمل شريحة المساحة الأرضية في الحدائق الصناعية والتجمعات الصناعية. تتمتع المناطق الصناعية بشرائح أسعار إيجارية أعلى وهي مخصصة للشركات الكبيرة؛ تتمتع المنطقة الصناعية بأسعار إيجارية منخفضة وهي مخصصة للشركات الصغيرة والمتوسطة؛ بغض النظر عن نوع المؤسسة، استثمار أجنبي مباشر أو محلي.
من المزايا التي تعود على الشركات والمستثمرين عند دخول منطقة صناعية أو مجمع صناعي لممارسة الأعمال والإنتاج هو وجود بنية تحتية تقنية كاملة، بما في ذلك الطرق وإمدادات الطاقة ونظام الوقاية من الحرائق ونظام معالجة مياه الصرف الصحي... مصممة ومستثمر فيها بشكل متزامن، تحتاج الشركات فقط إلى تثبيت المصانع وخطوط المعدات للتركيز على الإنتاج والأعمال، مع القليل من الحاجة للقلق بشأن القضايا الأخرى. عندما تنشأ المشاكل، هناك مستثمرون في قطاع تأجير البنية التحتية، ومجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية، والأقسام والفروع والمحليات لدعم...
ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية يشكل عائقا كبيرا أمام الشركات المحلية، وخاصة الصغيرة والمتوسطة الحجم. ولذلك، بدلاً من استئجار الأراضي في المناطق الصناعية للاستثمار والأعمال التجارية، فإن الشركات المحلية غالباً ما تحشد الاستحواذ على الأراضي والتعويضات وتطهير الموقع.
وقال ممثل إحدى الشركات التي تستثمر في منشأة إنتاج في بلدية نغي لام بمنطقة نغي لوك: عند تنفيذ هذه الخطة، يتعين على الشركة في البداية إنفاق مبلغ كبير من المال على التعويضات وتطهير الموقع، ولكن على المدى الطويل، فإنها تقلل من تكلفة إيجار الأرض السنوية المرتفعة. في الواقع، على الرغم من أن سعر الإيجار أقل من بعض المتنزهات الصناعية الرئيسية على مستوى البلاد، إلا أن السعر الحالي لا يسمح إلا لشركات الاستثمار الأجنبي المباشر باستئجار الأراضي في المتنزهات الصناعية التي تستثمرها VSIP أو WHA أو Hoang Thinh Dat. لا تزال الشركات المحلية التي يزيد حجمها عن 95% من الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم تواجه صعوبات في الوصول إلى أماكن الإنتاج والأعمال؛ ويضطر آخرون إلى استئجار مساحات في المناطق الصناعية أو التجمعات الصناعية الصغيرة التي تستثمرها الدولة... وهذا قد يؤدي على المدى الطويل إلى عواقب بيئية أو تلوث المياه أو نقص إمدادات الكهرباء.
تُظهر الحقيقة المذكورة أعلاه أنه من أجل تحسين سوق العقارات الصناعية، تحتاج مدينة نغي آن من ناحية إلى جذب الاستثمارات في تطوير البنية التحتية للمتنزهات الصناعية حتى تتمكن المشاريع الكبيرة من استئجار الأراضي، وفي الوقت نفسه، يجب عليها التخطيط وزيادة أموال الأراضي لتطوير التجمعات الصناعية الصغيرة، وخلق الظروف للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم للوصول إلى الأراضي واستئجارها للإنتاج والأعمال.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز التفتيش والتعامل بشكل فعال مع المشاريع المتوقفة أو المشاريع التي تم تخصيص أراضي لها ولكن لم يتم استخدامها؛ الحد من حالة "القطط السمينة الجائعة المعلقة" عندما يستأجر المستثمرون الأراضي للاستمتاع بالحوافز من الدولة ولكنهم لا يستثمرون في البنية التحتية أو يستأجرون الأراضي، ويتمتعون بأسعار تفضيلية ولكنهم لا يقيمون المصانع للإنتاج والأعمال التجارية ولكن للتأجير من الباطن...
من الآن وحتى عام 2025، سيبلغ صندوق الأراضي لسوق العقارات في نغي آن حوالي 1500 هكتار إضافية، منها 1200 هكتار في المناطق الصناعية وحوالي 300 هكتار في التجمعات الصناعية. مع وجود إشارات إيجابية لجذب الاستثمار، وخاصة الاستثمار الأجنبي المباشر، في الفترة القادمة، ستعمل Nghe An على ترقية البنية التحتية الرئيسية، والاستثمار بنشاط في البنية التحتية الاجتماعية الأخرى، مما يزيد من فرص سوق العقارات الصناعية في Nghe An بشكل متزايد.
مصدر
![[صورة] رئيس الوزراء فام مينه تشينه يترأس مؤتمرا حكوميا مع المحليات حول النمو الاقتصادي](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
تعليق (0)