فرصة لتسريع سوق العقارات الصناعية في نغي آن

تعزيز ميزة "القدوم لاحقًا والتقدم"

مع ميزة التقدم وميزة جذب الاستثمار، حتى الآن، في "قاطرات" التنمية الصناعية مثل مدينة هوشي منه، هانوي أو المقاطعات الجنوبية بينه دونغ، دونغ ناي، المقاطعات الشمالية هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج...، تم ملء مساحة المتنزهات الصناعية وتطويرها بشكل مستقر. وهذا يعني أنه لم يتبق الكثير من الأراضي للتنمية الصناعية. في السياق الحالي، ليس من السهل توسيع مساحة المنطقة الصناعية، ولا يزال الطلب على إيجار الأراضي مرتفعًا، لذا فإن أسعار إيجار الأراضي ترتفع باستمرار.

وقال أحد رجال الأعمال الذين جاءوا إلى نغي آن لاستئجار أرض لممارسة الأعمال التجارية في المنطقة الصناعية: بسبب نفاد صندوق الأراضي في المناطق الصناعية الشمالية، ارتفعت أسعار إيجار الأراضي بسرعة في السنوات الأخيرة، من حوالي 90-100 دولار أمريكي/م2/سنة في السابق، وارتفعت في المتوسط ​​إلى 150 دولار أمريكي، وفي بعض الأحيان حتى 180 دولار أمريكي/م2/سنة.

استكمال البنية التحتية للاتصالات داخل المنطقة الصناعية VSIP Nghe An 1. الصورة: نجوين هاي

في حين أن المراكز الصناعية نفدت مساحتها وأسعار الإيجار المرتفعة، إلا أن منطقة نغي آن على وجه الخصوص ومقاطعات شمال الوسط بشكل عام، بسبب المساحة المتبقية وأسعار الإيجار غير المرتفعة للغاية، تعد خيارًا قابلاً للتطبيق للمستثمرين. على وجه التحديد، في نغي آن، وفقًا لمعلومات من شركات البنية التحتية للمنطقة الصناعية، تختلف الأسعار اعتمادًا على العقد والمنطقة وفترة الإيجار، ولكنها لا تزال أرخص بشكل عام من المناطق الصناعية الرئيسية الأخرى. ومن خلال المسح، علمنا أن أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية في نغي آن تتراوح حاليًا عادةً من 48 إلى 100 دولار أمريكي/م2/سنة.

خلال رحلة عمل مع مقاطعة نغي آن، شاركت جمعية الأعمال في مدينة هوشي منه: في الآونة الأخيرة، بسبب المساحة المحدودة وصندوق الأراضي للتنمية الصناعية، بدلاً من تلقي وجذب جميع المشاريع كما كان من قبل، يتعين على المراكز الصناعية الكبيرة مثل مدينة هوشي منه الاختيار، وإعطاء الأولوية فقط لجذب المشاريع ذات المعدات والتكنولوجيا الحديثة وتثبيط المشاريع التي تستخدم أموال الأراضي الكبيرة، وخاصة المشاريع ذات التكنولوجيا التي لها تأثير كبير على البيئة.

إن القيود المفروضة على المحليات المذكورة أعلاه تشكل أيضًا فرصًا لمناطق مثل نغي آن. إذا تم إنشاء علاقات تعاونية، يمكن للمحليات تبادل المعلومات بشكل كامل، والتواصل والتعاون، وجذب الاستثمار في المشاريع المناسبة. وعلى نحو مماثل، تقوم جمعية الأعمال في هانوي ومركز هانوي للاستثمار والتجارة والترويج السياحي أيضًا بأنشطة الارتباط والتواصل بشكل مستمر لجذب الاستثمار مع نغي آن.

على الرغم من أن سعر إيجار الأرض ليس عاملاً حاسماً في الاستثمار أم لا، إلا أن نغي آن، مع إنشاء قائمة أسعار أراضي منفصلة للمناطق الصناعية وجذب مستثمري البنية التحتية المحترفين، نجحت مؤخراً في خلق ميزة تنافسية لجذب الاستثمار في المناطق الصناعية مقارنة بالمقاطعات الأخرى. وعلى وجه التحديد، في السنوات العشر الماضية، منذ استقطاب WHA وVSIP وHoang Thinh Dat، مع البنية التحتية الاستثمارية المتزامنة، برزت Nghe An كخيار لمستثمري الاستثمار الأجنبي المباشر في كل مرة يأتون فيها إلى فيتنام لمسح والبحث عن فرص الاستثمار.

السيد دانج كوانج توان - رئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، مجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية

ومن جانب المستثمرين في البنية التحتية للمناطق الصناعية، فقد أشاروا أيضًا إلى أنه بفضل قائمة أسعار الأراضي الجديدة المخصصة خصيصًا للمناطق الصناعية والتي يتم حسابها بشكل أكثر معقولية، أصبحت شركات الاستثمار في البنية التحتية أكثر استباقية في التفاوض على أسعار الإيجار مع المستثمرين الثانويين؛ وهو في الوقت نفسه يشكل الأساس للنظر في قرار توسيع الاستثمار في المرحلة المقبلة.

استثمرت شركة Nghe An في جسر للسكك الحديدية على طريق N2 في منطقة Tho Loc الصناعية - VSIP 2 Dien Chau لجذب المستثمرين إلى أعمال البنية التحتية. الصورة: نجوين هاي

وبفضل المزايا المذكورة أعلاه وجهود المقاطعة لجذب الاستثمار، خلال العامين الماضيين، وعلى الرغم من تأثرها الشديد بجائحة كوفيد-19، فقد حققت نغي آن تغييراً كبيراً في جذب الاستثمار. في عام 2022، ولأول مرة، دخلت نغي آن قائمة أفضل 10 مناطق تجذب أكبر استثمار أجنبي مباشر في البلاد بإجمالي رأس مال جديد ممنوح ومعدل قدره 961.3 مليون دولار أمريكي. في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، واصلت نغي آن قيادة 14 مقاطعة ومدينة في منطقتي الساحل الشمالي الأوسط والجنوبي الأوسط، واحتلت المرتبة الثامنة في البلاد من خلال جذب 9 مشاريع استثمار أجنبي مباشر برأس مال مسجل قدره 890 مليون دولار أمريكي.

فرصة لنمو العقارات الصناعية في نجه آن؟

وبحسب الخبراء فإن سوق العقارات الصناعية في منطقة ما يعتبر متزامناً وكاملاً إذا كان يشمل شريحة مساحة الأراضي في المناطق الصناعية والتجمعات الصناعية. تتمتع المناطق الصناعية بشرائح أسعار إيجار أعلى وهي مخصصة للشركات الكبيرة؛ تتمتع المنطقة الصناعية بأسعار إيجار منخفضة وهي مخصصة للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم؛ بغض النظر عن نوع المؤسسة، سواء كانت استثمارًا أجنبيًا مباشرًا أو محليًا.

من المزايا التي تعود على الشركات والمستثمرين عند دخول المنطقة الصناعية أو التجمع الصناعي لممارسة الأعمال والإنتاج هو وجود بنية تحتية تقنية كاملة، بما في ذلك الطرق، وإمدادات الطاقة، ونظام الوقاية من الحرائق، ونظام معالجة مياه الصرف الصحي... مصممة ومستثمرة بشكل متزامن، تحتاج الشركات فقط إلى تثبيت المصانع وخطوط المعدات للتركيز على الإنتاج والأعمال، مع القليل من الحاجة للقلق بشأن القضايا الأخرى. عندما تنشأ المشاكل، هناك مستثمرون في قطاع تأجير البنية التحتية، ومجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية، والأقسام والفروع والمحليات لدعم...

استثمرت شركة كوينه لوه ما يقرب من 10 مليار دونج لبناء ما يقرب من كيلومتر واحد من الطريق الذي يربط بين الطريق السريع الوطني 48B ومنطقة كوينه تشاو الصناعية لدعوة المستثمرين للقيام بأعمال البنية التحتية. الصورة: نجوين هاي

ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار إيجار الأراضي في المناطق الصناعية يشكل عائقاً كبيراً أمام الشركات المحلية، وخاصة الصغيرة والمتوسطة الحجم. ولذلك، بدلاً من استئجار الأراضي في المناطق الصناعية للاستثمار والأعمال التجارية، فإن الشركات المحلية غالباً ما تحشد جهودها للاستحواذ على الأراضي والتعويض وتطهير الموقع.

وقال ممثل إحدى الشركات التي تستثمر في منشأة إنتاج في بلدية نغي لام بمنطقة نغي لوك: "عند تنفيذ هذه الخطة، يتعين على الشركة في البداية إنفاق مبلغ كبير من المال على التعويضات وتطهير الموقع، ولكن على المدى الطويل، فإنها تقلل من تكلفة إيجار الأرض السنوية المرتفعة. في الواقع، على الرغم من أن سعر الإيجار أقل من بعض المناطق الصناعية الرئيسية في جميع أنحاء البلاد، إلا أنه مع السعر الحالي، فإن معظم شركات الاستثمار الأجنبي المباشر فقط تجرؤ على استئجار الأراضي في المناطق الصناعية التي تستثمر فيها VSIP أو WHA أو Hoang Thinh Dat. لا تزال الشركات المحلية التي يزيد حجمها عن 95% من الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم تواجه صعوبات في الوصول إلى أماكن الإنتاج والأعمال؛ ويضطر آخرون إلى استئجار مساحات في المناطق الصناعية أو التجمعات الصناعية الصغيرة التي تستثمرها الدولة... وهذا قد يؤدي على المدى الطويل إلى عواقب بيئية أو تلوث مياه الصرف الصحي أو نقص إمدادات الكهرباء.

يقوم مجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية ومستثمر البنية التحتية VSIP في نغي آن بالتنسيق سنويًا لربط العرض والطلب على العمالة. الصورة: نجوين هاي

وتظهر الحقيقة المذكورة أعلاه أنه من أجل تحسين سوق العقارات الصناعية، تحتاج نغي آن، من ناحية، إلى جذب الاستثمارات في تطوير البنية التحتية للمناطق الصناعية حتى تتمكن المشاريع الكبيرة من استئجار الأراضي، وفي الوقت نفسه، يجب عليها التخطيط وزيادة أموال الأراضي لتطوير التجمعات الصناعية الصغيرة، وخلق الظروف للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم للوصول إلى الأراضي واستئجارها للإنتاج والأعمال.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز التفتيش والتعامل بشكل فعال مع المشاريع المتوقفة أو المشاريع التي تم تخصيص أراضٍ لها ولكن لم يتم استخدامها؛ الحد من حالة "القطط السمينة الجائعة المعلقة" عندما يستأجر المستثمرون الأراضي للاستمتاع بالحوافز من الدولة ولكنهم لا يستثمرون في البنية التحتية أو يستأجرون الأراضي، ويتمتعون بأسعار تفضيلية ولكنهم لا يقيمون المصانع للإنتاج والأعمال التجارية ولكن لتأجيرها من الباطن...

زاوية من منطقة نام كام الصناعية في المنطقة الاقتصادية دونج نام. الصورة مقدمة من صحيفة نغي آن

من الآن وحتى عام 2025، سيبلغ صندوق الأراضي لسوق العقارات في نغي آن حوالي 1500 هكتار إضافية، منها 1200 هكتار في المناطق الصناعية وحوالي 300 هكتار في التجمعات الصناعية. مع وجود إشارات إيجابية لجذب الاستثمار، وخاصة الاستثمار الأجنبي المباشر، في الفترة المقبلة، ستقوم مدينة نغي آن بترقية البنية التحتية الرئيسية، والاستثمار بنشاط في البنية التحتية الاجتماعية الأخرى، مما يزيد من فرص سوق العقارات الصناعية في نغي آن بشكل متزايد.

السيد لي تيان تري - رئيس مجلس إدارة المنطقة الاقتصادية الجنوبية الشرقية

مصدر: https://baonghean.vn/co-hoi-tang-toc-cho-thi-truong-bat-dong-san-cong-nghiep-cua-nghe-an-post275396.html