نقل المشاريع العقارية يواجه صعوبات

تواجه عمليات شراء وبيع ونقل ملكية المشاريع العقارية في الوقت الحالي العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية.

في الأشهر الأخيرة من عام 2024، وفي سياق ندرة المعروض من الإسكان، فإن العديد من الشركات العقارية المحلية والأجنبية، ذات الموارد المالية الوفيرة، "تبحث" بنشاط عن صناديق الأراضي النظيفة والمشاريع ذات الوضع القانوني الواضح لمواصلة الاستثمار من أجل توقع الدورة الجديدة للسوق.

يتم إعطاء الأولوية للمشاريع التي تتمتع بوضع قانوني واضح.

وبحسب السجلات، تم الإعلان بشكل مستمر عن العديد من صفقات الاستثمار في المشاريع الجديدة خلال الأشهر الأخيرة. على سبيل المثال، في سبتمبر/أيلول، سجلت شركة Truong Son Real Estate وشركة Him Lam لتنفيذ مشروع منطقة سكنية في منطقة Duc Hoa بمقاطعة Long An بمساحة 214,921 هكتارًا واستثمار إجمالي قدره 11,221 مليار دونج.

وفي سبتمبر/أيلول أيضاً، اقترحت مجموعة إيفرلاند دراسة الاستثمار في منطقتين حضريتين جديدتين في مدينة هاي فونج، بإجمالي استثمارات تقترب من 5 مليارات دونج. حيث يبلغ حجم مشروع منطقة هونغ ثاي الحضرية، منطقة آن دونغ، 21.8 هكتارًا. وتقدر التكلفة الإجمالية للمشروع بنحو 1.9 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع بنحو 92 مليار دونج. ويبلغ حجم مشروع المنطقة الحضرية في بلديتي هوا دونج ولام دونج، بمنطقة ثوي نجوين، حوالي 30.6 هكتارًا. وتقدر التكلفة الإجمالية بحوالي 2,992 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع بحوالي 127 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، قامت هذه المجموعة أيضًا بالتسجيل لبناء مشروع منطقة حضرية جديدة G19 في بلدية كيم نو، منطقة دونج آنه، هانوي. تبلغ التكلفة الأولية الإجمالية للتنفيذ للمشروع حوالي 2.183 مليار دونج، ومن المتوقع تنفيذه في الفترة 2024 - 2029. ومع ذلك، تم استبعاد هذا المشروع بسبب عدم استيفائه لمتطلبات القدرة والخبرة.

في مدينة هوشي منه، أعلنت شركة سكاي وورلد للتطوير المحدودة، وهي شركة تابعة للمجموعة الماليزية، مؤخرًا عن استحواذها على 100% من أسهم شركة ثوان ثانه للإنتاج والتجارة والأعمال العقارية المشتركة مقابل 350 مليار دونج. وبناءً على ذلك، فإن ثوان ثانه هو المستخدم الوحيد والقانوني لقطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 2060 مترًا مربعًا في المنطقة الثامنة في مدينة هوشي منه.

في هذه الأثناء، استحوذت شركة نيشي نيبون للسكك الحديدية، وهي شركة يابانية، على 25% من أسهم مشروع باراغون داي فوك (دونج ناي) من مجموعة نام لونج مقابل 26 مليون دولار أمريكي. وعلى نحو مماثل، "استحوذت" شركة ترايبود تكنولوجي كوربوريشن (تايوان - الصين) على قطعة أرض صناعية تبلغ مساحتها 18 هكتارًا في با ريا - فونج تاو من شركة سوناديزي تشاو دوك.

قبل بضعة أشهر، شهد السوق الجنوبي صفقة كبيرة بين شركة Kim Oanh Group Corporation بالتعاون مع شريكين يابانيين: NTT Urban Development، وSumitomo Forestry، وKumagai Gumi Co. تنفذ شركة هانوي المحدودة بشكل مشترك مشروع The One World في Binh Duong، بإجمالي استثمار يزيد عن مليار دولار أمريكي.

وفي حديثه مع الصحافيين، كشف مدير الاستشارات الاستثمارية في إحدى شركات العقارات: "نحن نعمل مع شركات وصناديق استثمارية دولية. قالوا إنهم يريدون حقًا شراء مشاريع عقارية في فيتنام أو التعاون في مجال البناء الاستثماري، وتبادل المنتجات، ووكالات المبيعات العامة...

وعلى وجه الخصوص، يتم إعطاء الأولوية لمشاريع الشقق والمناطق السكنية والأراضي والبيوت المتعددة الطوابق، ولكن الأهم من ذلك أن يكون للمشروع وضع قانوني نظيف، وأن يكون قد أكمل التزامات ضريبة الأراضي، وأن يكون لديه أو على وشك الحصول على تصريح بناء، وأن يكون مؤهلاً للبيع...".

يعد سوق العقارات في فيتنام جذابًا للغاية للمستثمرين الأجانب. الصورة: هوانغ تريو

التشابك القانوني، صعوبة التعامل

وقال السيد تران مينه نغوك فييت - المدير العام لشركة فيتبيرل جروب العقارية، إن المستثمرين المحليين والأجانب يبحثون بنشاط عن مشاريع أو صناديق أراض نظيفة في مناطق ذات إمكانات تطوير قوية في المستقبل.

وتبحث مجموعة فيتبيرل أيضًا عن فرص لتوسيع صندوق أراضيها وهي مستعدة لمناقشة المشاريع للبيع. إلا أن عملية شراء وبيع ونقل المشاريع تواجه في الوقت الحالي العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية، وخاصة الإجراءات المتعلقة بنقل المشاريع.

وقال السيد فيت إن المشكلة الأكبر في نقل المشروع هي القضايا القانونية وتقييم الأراضي. وبحسب مسحه فإن نحو 60% من المشاريع المحتملة تواجه صعوبات بسبب إجراءات الموافقة المطولة أو أسعار الأراضي التي لا تتوافق مع الواقع.

وإذا تم حل هذه المشاكل، فإن أنشطة تداول صناديق الأراضي ستكون مثيرة للغاية، وخاصة بالنسبة لقطاع الأراضي الصناعية والمناطق السكنية المخطط لها جيدًا، وتلبية احتياجات المستثمرين المحليين والأجانب.

قالت السيدة تران ثي خان لينه، نائبة مدير إدارة الاستشارات الاستثمارية في شركة سافيلز فيتنام، إن المستثمرين الأجانب يبحثون دائمًا عن مشاريع عقارية ذات أسعار جيدة في فيتنام، وخاصة في المدن المركزية. ومع ذلك، من المهم أن تكون الجوانب القانونية للمشروع واضحة وجاهزة للتنفيذ. وفي الواقع، تواجه العديد من المشاريع تأخيرات في التنفيذ، مما يؤدي إلى خسائر للمستثمرين.

وأفادت السيدة لينه أنه في عام 2024، ستستقبل شركة سافيلز وتقدم المشورة للعديد من المستثمرين المحليين والأجانب. يسعى هؤلاء المستثمرون إلى الاستثمار في مجموعة متنوعة من الأصول، ولكنهم مهتمون بشكل خاص بتشغيل العقارات، مثل المباني المكتبية. أما فيما يتعلق بالعقارات السكنية، فإنهم ما زالوا يبحثون لأن العرض نادر للغاية.

ومع ذلك، مع اعتماد وتطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات، تعتقد السيدة لينه أن السوق سوف تشهد تعديلات إيجابية، مما يساعد على تعزيز النظام القانوني وخلق قاعدة مواتية للمستثمرين.

وفي الواقع، أبدى المستثمرون من اليابان وسنغافورة وماليزيا وكوريا الجنوبية والصين اهتمامهم بالعقارات الفيتنامية منذ فترة طويلة. وقد شهدنا في الآونة الأخيرة زيادة في عدد المستثمرين من أوروبا والشرق الأوسط.

وستواصل المشاريع التي تتمتع بوثائق قانونية واضحة، والمناطق الحضرية في مدينة هوشي منه والمقاطعات المحيطة بمدينة هوشي منه ذات البنية التحتية المرورية الملائمة جذب انتباه المستثمرين. وتعتقد السيدة لينه أنه عندما يتعافى الاقتصاد وسوق العقارات في عام 2025، فإن المستثمرين سيكونون أكثر ثقة في المشاركة في المشاريع، وسيصبح العرض أكثر وفرة.

بصفته شخصًا يقدم المشورة ويعمل مع الأطراف بشكل مباشر، يعتقد مستشار الوساطة الدكتور لي مينه فيو، المحامي المؤسس والمدير لشركة LMP Lawyers، أنه من أجل نجاح صفقة بيع وشراء المشروع، هناك حاجة إلى العديد من العوامل. حيث أن التوافق بين الأطراف له أهمية كبيرة.

وعلى وجه الخصوص، تعد خيارات البيع واحدة من القضايا التي يهتم بها المستثمرون الأجانب بشكل كبير للتحضير للمواقف المستقبلية عندما لا يحقق المشروع أهدافه التجارية المحددة. بالإضافة إلى ذلك، يفرض المشتري أيضًا متطلبات إضافية في حالة عدم تأهل البائع ماليًا للوفاء بالتزاماته بإعادة الشراء عندما يمارس المشتري خيار البيع.

انخفاض صفقات الدمج والاستحواذ

وبحسب إحصائيات وكالة الاستثمار الأجنبي، في الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، كان هناك 2669 صفقة مساهمة في رأس المال وشراء أسهم (M&A) من قبل المستثمرين الأجانب، بقيمة مساهمة إجمالية تزيد عن 3.68 مليار دولار أمريكي، بانخفاض 10.4٪ في الكمية و 29٪ في القيمة مقارنة بنفس الفترة من عام 2023. وعلى وجه الخصوص، يقال إن قطاع العقارات يتأثر بشدة بالقضايا القانونية، مما يتسبب في انخفاض العرض. عام 2024 هو العام الذي تبدأ فيه إنفاذ وتطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات. ولذلك فإن العديد من القضايا غير الواضحة تجعل المستثمرين والسوق في حالة انتظار.

المصدر: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm