نقل المشاريع العقارية يواجه صعوبات

تواجه عمليات شراء وبيع ونقل ملكية المشاريع العقارية في الوقت الحالي العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية.

في الأشهر الأخيرة من عام 2024، وفي سياق ندرة المعروض من المساكن، فإن العديد من شركات العقارات المحلية والأجنبية، ذات الموارد المالية الوفيرة، تبحث بنشاط عن صناديق الأراضي النظيفة والمشاريع ذات الوضع القانوني الواضح لمواصلة الاستثمار من أجل توقع الدورة الجديدة للسوق.

إعطاء الأولوية للمشاريع ذات الوضع القانوني الواضح

وبحسب السجلات، تم الإعلان بشكل مستمر عن العديد من صفقات الاستثمار في المشاريع الجديدة خلال الأشهر الأخيرة. على سبيل المثال، في سبتمبر/أيلول، سجلت شركة Truong Son Real Estate وشركة Him Lam لتنفيذ مشروع منطقة سكنية في منطقة Duc Hoa بمقاطعة Long An بمساحة 214,921 هكتارًا واستثمار إجمالي قدره 11,221 مليار دونج.

وفي سبتمبر/أيلول أيضاً، اقترحت مجموعة إيفرلاند دراسة الاستثمار في منطقتين حضريتين جديدتين في مدينة هاي فونج، باستثمار إجمالي يبلغ نحو 5 مليارات دونج. حيث يبلغ حجم مشروع منطقة هونغ تاي الحضرية، في منطقة آن دونغ، 21.8 هكتارًا. وتقدر التكلفة الإجمالية بحوالي 1900 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع بحوالي 92 مليار دونج. يبلغ حجم مشروع المنطقة الحضرية في بلديتي هوا دونج ولام دونج، بمنطقة ثوي نجوين، حوالي 30.6 هكتارًا. وتقدر التكلفة الإجمالية بحوالي 2,992 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع بحوالي 127 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، قامت هذه المجموعة أيضًا بالتسجيل لبناء مشروع منطقة حضرية جديدة G19 في بلدية كيم نو، منطقة دونج آنه، هانوي. تبلغ التكلفة الأولية الإجمالية للتنفيذ للمشروع حوالي 2,183 مليار دونج، ومن المتوقع تنفيذه في الفترة 2024-2029. ومع ذلك، تم استبعاد هذا المشروع بسبب عدم استيفائه لمتطلبات القدرة والخبرة.

أعلنت شركة سكاي وورلد للتطوير المحدودة، وهي شركة تابعة للمجموعة الماليزية، مؤخراً في مدينة هوشي منه، أنها استحوذت على 100% من أسهم شركة ثوان ثانه للإنتاج والتجارة والأعمال العقارية المساهمة مقابل 350 مليار دونج. وبناءً على ذلك، فإن ثوان ثانه هو المستخدم الوحيد والقانوني لقطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 2060 مترًا مربعًا في المنطقة الثامنة في مدينة هوشي منه.

في هذه الأثناء، استحوذت شركة نيشي نيبون للسكك الحديدية، وهي شركة من اليابان، على 25% من أسهم مشروع باراغون داي فوك (دونغ ناي) من مجموعة نام لونغ مقابل 26 مليون دولار أمريكي. وبالمثل، استحوذت شركة ترايبود تكنولوجي (تايوان - الصين) على قطعة أرض صناعية تبلغ مساحتها 18 هكتارًا في با ريا - فونج تاو من شركة سوناديزي تشاو دوك.

قبل بضعة أشهر، شهد السوق الجنوبي صفقة كبيرة بين مجموعة كيم أونه بالتعاون مع شريكين يابانيين: شركة إن تي تي للتطوير الحضري، وشركة سوميتومو للغابات، وشركة كوماجاي جومي المحدودة، لتنفيذ مشروع العالم الواحد في بينه دونغ بشكل مشترك، باستثمار إجمالي يزيد عن مليار دولار أمريكي.

في حديثه مع الصحفيين، كشف مدير الاستشارات الاستثمارية في شركة عقارية: "نعمل مع شركات وصناديق استثمارية دولية. وقد أعربوا عن رغبتهم في شراء مشاريع عقارية في فيتنام أو التعاون في مجال الإنشاءات الاستثمارية، وتبادل المنتجات، ووكالات المبيعات العامة...".

ويتم إعطاء الأولوية بشكل خاص لمشاريع الشقق والمناطق السكنية وقطع الأراضي والمنازل، ولكن الأهم من ذلك، يجب أن يكون للمشروع وضع قانوني نظيف، وأن يكون قد أكمل التزامات ضريبة الأراضي، وأن يكون لديه أو على وشك الحصول على تصريح بناء، وأن يكون مؤهلاً للبيع...".

يعد سوق العقارات في فيتنام جذابًا جدًا للمستثمرين الأجانب. الصورة: هوانغ تريو

التشابك القانوني وصعوبة التعامل

وقال السيد تران مينه نغوك فيت - المدير العام لشركة فيتبيرل جروب العقارية، إن المستثمرين المحليين والأجانب يبحثون بنشاط عن مشاريع أو صناديق أراضٍ نظيفة في مناطق ذات إمكانات تطوير قوية في المستقبل.

وتبحث مجموعة فيتبيرل أيضًا عن فرص لتوسيع صندوق أراضيها وهي مستعدة لمناقشة المشاريع للبيع. إلا أن عملية شراء وبيع ونقل المشاريع تواجه حالياً العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية، وخاصة الإجراءات المتعلقة بنقل المشاريع.

وقال السيد فيت إن المشكلة الأكبر في نقل المشروع هي المسائل القانونية وتقييم الأراضي. وبحسب مسحه فإن نحو 60% من المشاريع المحتملة تواجه صعوبات بسبب إجراءات الموافقة المطولة أو أسعار الأراضي التي لا تتوافق مع الواقع.

وإذا تم حل هذه المشاكل، فإن أنشطة تداول صناديق الأراضي ستكون مثيرة للغاية، وخاصة بالنسبة لقطاع الأراضي الصناعية والمناطق السكنية المخطط لها جيدًا، وتلبي احتياجات المستثمرين المحليين والأجانب.

وقالت السيدة تران ثي خانه لينه، نائبة مدير إدارة الاستشارات الاستثمارية في شركة سافيلز فيتنام، إن المستثمرين الأجانب يبحثون دائمًا عن مشاريع عقارية بأسعار جيدة في فيتنام، وخاصة في المدن المركزية. ومع ذلك، من المهم أن تكون الجوانب القانونية للمشروع واضحة وجاهزة للتنفيذ. وفي الواقع، تواجه العديد من المشاريع تأخيرات في التنفيذ، مما يؤدي إلى خسائر للمستثمرين.

وأفادت السيدة لينه أنه في عام 2024، رحبت شركة سافيلز بالعديد من المستثمرين المحليين والأجانب وقدمت لهم المشورة. يسعى هؤلاء المستثمرون إلى الاستثمار في مجموعة متنوعة من الأصول، ولكنهم مهتمون بشكل خاص بتشغيل العقارات، مثل المباني المكتبية. أما فيما يتعلق بالعقارات السكنية، فإنهم ما زالوا يبحثون لأن العرض نادر للغاية.

ومع ذلك، مع اعتماد وتطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات، تعتقد السيدة لينه أن السوق سوف يشهد تعديلات إيجابية، مما يساعد على تعزيز النظام القانوني وخلق قاعدة مواتية للمستثمرين.

في الواقع، كان المستثمرون من اليابان وسنغافورة وماليزيا وكوريا الجنوبية والصين مهتمين بالعقارات الفيتنامية منذ فترة طويلة. وقد شهدنا في الآونة الأخيرة زيادة في عدد المستثمرين من أوروبا والشرق الأوسط.

وستواصل المشاريع التي تتمتع بوثائق قانونية واضحة، والمناطق الحضرية في مدينة هوشي منه والمقاطعات المحيطة بها ذات البنية التحتية المرورية الملائمة جذب انتباه المستثمرين. وتعتقد السيدة لينه أنه عندما يتعافى الاقتصاد وسوق العقارات في عام 2025، فإن المستثمرين سيكونون أكثر ثقة في المشاركة في المشاريع، وسيصبح العرض أكثر وفرة.

بصفته شخصًا يقدم المشورة ويعمل مع الأطراف بشكل مباشر، يعتقد مستشار الوساطة الدكتور لي مينه فيو، المحامي المؤسس والمدير لشركة LMP Lawyers، أنه من أجل نجاح معاملة بيع وشراء المشروع، هناك حاجة إلى العديد من العوامل. حيث أن الانسجام بين الأطراف له أهمية كبيرة.

وعلى وجه الخصوص، تعد خيارات البيع واحدة من القضايا التي يهتم بها المستثمرون الأجانب بشكل كبير للتحضير للمواقف المستقبلية عندما لا يحقق المشروع أهدافه التجارية المحددة. بالإضافة إلى ذلك، يفرض المشتري أيضًا متطلبات إضافية في حالة عدم تأهل البائع ماليًا للوفاء بالتزاماته بإعادة الشراء عندما يمارس المشتري خيار البيع.

انخفاض صفقات الدمج والاستحواذ

وفقًا لإحصاءات وكالة الاستثمار الأجنبي، في الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، كان هناك 2669 معاملة مساهمة في رأس المال وشراء أسهم (M&A) من قبل المستثمرين الأجانب، بقيمة إجمالية للمساهمة في رأس المال تزيد عن 3.68 مليار دولار أمريكي، بانخفاض 10.4٪ في الكمية و 29٪ في القيمة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. وعلى وجه الخصوص، يُقال إن قطاع العقارات يتأثر بشدة بالقضايا القانونية، مما يتسبب في انخفاض العرض. عام 2024 هو العام الذي تبدأ فيه تنفيذ وتطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات. ولذلك فإن العديد من القضايا غير الواضحة تجعل المستثمرين والسوق في حالة انتظار.

المصدر: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm