مع دخولنا العام الجديد، لا تزال سوق العقارات في الولايات المتحدة تعاني من صراعاتها المعتادة: أسعار الرهن العقاري المرتفعة، وإمدادات الإسكان المحدودة، وارتفاع أسعار الإسكان إلى مستويات غير مسبوقة.
لم تظهر سوق الإسكان الأميركية الكثير من علامات "الذوبان" - صورة: رويترز
إشارة إيجابية ولكنها غير كافية
بحلول نهاية عام 2024، أظهر سوق العقارات في الولايات المتحدة بعض علامات التحسن. ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع بشكل مستمر في الأشهر الأربعة حتى نوفمبر 2024، مما يبعث الأمل في تعافي السوق تدريجيًا بعد عامين من التجمد تقريبًا.
وبحسب الخبراء فإن مشتري المنازل يضبطون توقعاتهم تدريجيا ولم يعودوا ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد لامتلاك منزل. وفي بعض المناطق، وخاصة الجنوب - حيث المعروض من المساكن أكثر وفرة وفرص العمل أكثر وفرة - ارتفع عدد المنازل المعلقة للبيع بنسبة 5.2% في نوفمبر 2024.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "ظلت أسعار الرهن العقاري أعلى من 6% خلال الأشهر الـ24 الماضية". ولم يعد المشترون يتوقعون انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد في المستقبل القريب.
في صيف عام 2024، انخفضت أسعار الإقراض قليلاً قبل أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي لأول مرة منذ أربع سنوات. ومع ذلك، ظلت أسعار الرهن العقاري عند أعلى مستوياتها في عدة عقود، حيث اقتربت من 7% في نهاية العام، مما تسبب في انخفاض طلبات الرهن العقاري بنحو 22% بحلول نهاية ديسمبر.
وقال روبرت ريفكين، الرئيس التنفيذي لشركة كومباس العقارية، لشبكة سي إن بي سي: "لم نعد نتوقع انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى 5% بحلول عام 2025 أو حتى العام الذي يليه". ومن المرجح أن تظل أسعار الفائدة عند مستوى 6% خلال العامين المقبلين".
الضغوط من السياسة والاقتصاد الكلي
وتؤثر حالة عدم اليقين الاقتصادي الأوسع نطاقا أيضا على سوق الإسكان، وخاصة خطر التضخم الناجم عن الأجندة الاقتصادية للرئيس المنتخب دونالد ترامب. ويخشى خبراء الاقتصاد من أن تؤدي الضرائب والتعريفات الجمركية والقيود المفروضة على الهجرة إلى ارتفاع أسعار المستهلكين.
ويقول عمال البناء إن خطة ترامب لترحيل المهاجرين غير المسجلين على نطاق واسع قد تؤدي إلى استنزاف القوى العاملة في الولايات المتحدة، التي تعتمد بشكل كبير على المهاجرين، مما يؤدي إلى إبطاء البناء ورفع أسعار المساكن.
لكن البعض يشكك في قدرة الإدارة الجديدة على تنفيذ هذه الإجراءات الصارمة.
وفي الوقت نفسه، أخذت سوق السندات في الحسبان حالة عدم اليقين بشأن السياسات، وبما أن أسعار الرهن العقاري تتحدد على أساس العائد على سندات الحكومة لمدة عشر سنوات، فإن مشتري المنازل الذين ينتظرون انخفاضاً حاداً في أسعار الفائدة قد يشعرون بخيبة الأمل.
لقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى أسوأ قدرة على تحمل تكاليف السكن منذ عقود. بالنسبة للأسرة ذات الدخل المتوسط، وصلت القدرة على تحمل التكاليف إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2006، حسبما قال بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا.
وجد تحليل أجرته شبكة إن بي سي نيوز في أكتوبر 2024 أن حوالي ربع مشتري المنازل الجدد الذين لديهم دخل متوسط - ضعف ما كانوا عليه قبل عقد من الزمان - يعانون من أعباء مالية بسبب الإنفاق بما يتجاوز إمكانياتهم.
وقالت شركة البيانات كورلوجيك: "إن الارتفاع المستمر في أسعار المساكن وأسعار الفائدة خلق بيئة صعبة لكل من المشترين لأول مرة وأولئك الذين يتطلعون إلى الترقية". إن العديد من أصحاب المنازل الحاليين، الذين اقترضوا بأسعار فائدة منخفضة، أصبحوا "عالقين"، مما يؤدي إلى تفاقم النقص في السكن.
لمحة من الأمل لعام 2025
ومع ذلك، تقول شركة CoreLogic إن بعض المنازل الجديدة ستدخل السوق في مناطق ذات طلب مرتفع مثل فلوريدا وتكساس. ويُنظر إلى هذا باعتباره "شعاع أمل صغير" لسوق أكثر توازناً في عام 2025.
وبحسب المحللين، فإن عواقب جائحة كوفيد-19 سوف تفسح المجال تدريجيا خلال السنوات الخمس المقبلة للتأثيرات المحتملة لإدارة الرئيس المنتخب دونالد ترامب.
وعلاوة على ذلك، فإن توسع الذكاء الاصطناعي في مجالات أخرى والتفكك التدريجي للنظام الدولي القائم على القواعد والذي يركز على تدفقات التجارة العالمية سوف يؤثر أيضا على سوق العقارات.
ومع ذلك، لا يوجد أي من هذه العوامل له تأثير كبير مثل أسعار الفائدة على الرهن العقاري. إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة نسبيا، فإن المعاملات سوف تعتمد بشكل أكبر على انتقال الأسر بسبب تغيرات الوظائف، أو الظروف المالية، أو التغيرات الديموغرافية.
إذا تمكنت أسعار الرهن العقاري من الانخفاض بسرعة أكبر، فقد يتم إطلاق الطلب المكبوت في السنوات القليلة الماضية وقد تعود الأحجام إلى مستويات ما قبل الوباء.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm
تعليق (0)