لا توجد الكثير من علامات "الذوبان" في سوق الإسكان في الولايات المتحدة

مع حلول العام الجديد، لم يفلت سوق العقارات في الولايات المتحدة من الصعوبات المعتادة: ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وندرة المعروض من المساكن، وصعوبة تحمل التكاليف بشكل متزايد.

لم تظهر سوق الإسكان في الولايات المتحدة الكثير من علامات "الذوبان" - صورة: رويترز

إشارة إيجابية ولكنها غير كافية

بحلول نهاية عام 2024، أظهر سوق العقارات في الولايات المتحدة بعض علامات التحسن. ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع بشكل مستمر في الأشهر الأربعة حتى نوفمبر 2024، مما يبعث الأمل في أن يتعافى السوق تدريجيًا بعد عامين من التجمد تقريبًا.

وبحسب الخبراء فإن مشتري المنازل يضبطون توقعاتهم تدريجيا ولم يعودوا ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد لامتلاك منزل. وفي بعض المناطق، وخاصة الجنوب ــ حيث المعروض من المساكن أكثر وفرة وفرص العمل أكثر وفرة ــ ارتفعت مبيعات المساكن المعلقة بنسبة 5.2% في نوفمبر/تشرين الثاني 2024.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "كانت أسعار الرهن العقاري أعلى من 6% خلال الأشهر الـ24 الماضية، ولم يعد المشترون يتوقعون انخفاض الأسعار بشكل كبير في المستقبل القريب".

في صيف عام 2024، انخفضت أسعار الإقراض قليلاً قبل أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي لأول مرة منذ أربع سنوات. ومع ذلك، ظلت أسعار الرهن العقاري عند أعلى مستوياتها في عقود عديدة، حيث اقتربت من 7% في نهاية العام، مما تسبب في انخفاض طلبات الرهن العقاري بنحو 22% بحلول نهاية ديسمبر/كانون الأول.

صرّح روبرت ريفكين، الرئيس التنفيذي لشركة كومباس، لشبكة CNBC: "لم نعد نتوقع انخفاض أسعار الرهن العقاري إلى 5% بحلول عام 2025 أو حتى العام الذي يليه. من المرجح أن تبقى الأسعار عند حوالي 6% خلال العامين المقبلين".

الضغط من السياسة والاقتصاد الكلي

وتؤثر حالة عدم اليقين الاقتصادي الأوسع نطاقا أيضا على سوق الإسكان، وخاصة خطر التضخم الناجم عن الأجندة الاقتصادية للرئيس المنتخب دونالد ترامب. ويخشى خبراء الاقتصاد من أن تؤدي الضرائب والرسوم الجمركية والقيود المفروضة على الهجرة إلى ارتفاع أسعار المستهلكين.

ويقول عمال البناء إن خطة ترامب لترحيل المهاجرين غير المسجلين على نطاق واسع قد تؤدي إلى استنزاف القوى العاملة في الولايات المتحدة، التي تعتمد بشكل كبير على المهاجرين، مما يؤدي إلى إبطاء البناء ورفع أسعار المساكن.

لكن البعض يشكك في قدرة الإدارة الجديدة على تنفيذ هذه الإجراءات الصارمة.

وفي الوقت نفسه، أخذت سوق السندات في الاعتبار حالة عدم اليقين بشأن السياسات، وبما أن أسعار الرهن العقاري تتحدد على أساس العائد على سندات الحكومة لمدة عشر سنوات، فإن مشتري المنازل الذين ينتظرون انخفاضاً حاداً في أسعار الفائدة قد يشعرون بخيبة الأمل.

لقد أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى أسوأ قدرة على تحمل تكاليف السكن منذ عقود. وقال بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا إن القدرة على تحمل التكاليف وصلت إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2006 بالنسبة للأسرة ذات الدخل المتوسط.

وجد تحليل أجرته شبكة إن بي سي نيوز في أكتوبر 2024 أن حوالي ربع مشتري المنازل الجدد الذين يتمتعون بمتوسط ​​دخل ــ ضعف ما كانوا عليه قبل عقد من الزمان ــ يعانون من أعباء مالية بسبب الإنفاق بما يتجاوز إمكانياتهم.

وقالت شركة البيانات كورلوجيك: "إن الارتفاع المستمر في أسعار المساكن وأسعار الفائدة خلق بيئة صعبة لكل من المشترين لأول مرة وأولئك الذين يتطلعون إلى الترقية". أصبح العديد من أصحاب المنازل الحاليين، الذين اقترضوا بأسعار فائدة منخفضة، "عالقين"، مما أدى إلى تفاقم النقص في المساكن.

لمحة أمل لعام 2025

ومع ذلك، تقول شركة CoreLogic إن بعض المنازل الجديدة ستدخل السوق في مناطق ذات طلب مرتفع مثل فلوريدا وتكساس. ويُنظر إلى هذا باعتباره "شعاع أمل صغير" لسوق أكثر توازناً في عام 2025.

وبحسب المحللين، فإن عواقب جائحة كوفيد-19 ستتراجع تدريجيا خلال السنوات الخمس المقبلة، أمام التأثيرات المحتملة لإدارة الرئيس المنتخب دونالد ترامب.

وعلاوة على ذلك، فإن توسع الذكاء الاصطناعي في مجالات أخرى والتفكك التدريجي للنظام الدولي القائم على القواعد والذي يركز على تدفقات التجارة العالمية سوف يؤثر أيضًا على سوق العقارات.

ومع ذلك، لا يوجد أي من هذه العوامل له تأثير كبير مثل أسعار الفائدة على الرهن العقاري. إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة نسبيا، فإن المعاملات سوف تعتمد بشكل أكبر على انتقال الأسر بسبب تغيرات الوظائف، أو الظروف المالية، أو التغيرات الديموغرافية.

إذا تمكنت أسعار الرهن العقاري من الانخفاض بسرعة أكبر، فقد يتم إطلاق الطلب المكبوت في السنوات القليلة الماضية وقد تعود الأحجام إلى مستويات ما قبل الوباء.

المصدر: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm