ما هي التكاليف التي تتسبب في ارتفاع أسعار المنازل بشكل غير معتاد؟

أسعار الشقق في هانوي ترتفع بشكل غير مسبوق، متجاوزة بكثير قدرة معظم أصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض على تحمل تكاليفها - الصورة: ن. تران

بحسب وزارة البناء ، تتكون أسعار المساكن الحالية من تكاليف الأرض، وتكاليف البناء، وفوائد القروض، وأرباح الأعمال، والضرائب، ورسوم الوساطة...

للسيطرة على أسعار المساكن، يوصي بعض الخبراء بحلول مثل تعديل أسعار الأراضي، وحساب الضرائب والرسوم المناسبة، وأسعار الفائدة على قروض المشاريع، مع التحكم أيضاً في أسعار المواد الأولية، وموازنة العرض والطلب، ومنع المضاربة العقارية.

يبلغ سعر الشقق متوسطة المستوى أيضاً 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

بحسب وزارة البناء، شهدت أسعار الشقق في بعض مشاريع هانوي ارتفاعاً ملحوظاً خلال الربع الثاني من هذا العام. فعلى وجه التحديد، ارتفعت أسعار الشقق في رويال سيتي بنسبة 33%، وذا برايد بنسبة 33%، وماي دينه سونغ دا - سوديكو بنسبة 32%، وفينهومز ويست بوينت بنسبة 28%. وفي بعض المناطق الحضرية القديمة مثل ترونغ هوا - نهان تشينه، ارتفعت أسعار الشقق أيضاً بنسبة 25%، بينما شهدت شقق إعادة التوطين في نام ترونغ ين ارتفاعاً بنسبة 20%.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق في مايو 2024 بشكل ملحوظ مقارنة بنهاية عام 2023. وعلى وجه التحديد، بلغ سعر شقق أوديك ويستليك 56.7 مليون دونغ فيتنامي/م2، ودي إل دورادو 85.3 مليون دونغ فيتنامي/م2، وبرج إتش دي آي 160.1 مليون دونغ فيتنامي/م2، وفيليز هومز 53.9 مليون دونغ فيتنامي/م2، وغولد سيزون 63.8 مليون دونغ فيتنامي/م2.

وأشارت وزارة البناء إلى أن أسعار الشقق متوسطة المدى كانت تتراوح سابقًا بين 50 و70 مليون دونغ فيتنامي/م2، ولكن أسعار المعاملات الحالية ارتفعت إلى 70 إلى 100 مليون دونغ فيتنامي/م2.

على سبيل المثال، يبلغ سعر بيع مشروع نوبل كريستال تاي هو حوالي 187 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما يتراوح سعر المتر المربع في مشروع ماندارين جاردن بين 80 و105 ملايين دونغ فيتنامي. والجدير بالذكر أن بعض الشقق في مشروع ذا جراند الواقع في شارع هاي با ترونج، بمنطقة هوان كيم، يصل سعرها إلى ما يقارب مليار دونغ فيتنامي للمتر المربع.

شهدت مدينة هو تشي منه خلال الربع الثاني من عام 2024 زيادة بنسبة 2٪ في قطاع الشقق متوسطة المستوى، بينما زاد قطاع الشقق الراقية بنسبة 5٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. كما أدى نقص المعروض الجديد إلى ارتفاع أسعار بيع مشاريع الشقق المستعملة في مدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، بلغ متوسط ​​سعر الشقق في مشروع سيتي جاردن 85 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 18%؛ بينما ارتفع سعر الشقق في مشروع أنطونيا (المنطقة 7) ومشروع ماستري ثاو دين (مدينة ثو دوك) بنسبة 11% و10% على التوالي. وبحلول نهاية الربع الثاني، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق في مدينة هو تشي منه بنحو 6% مقارنةً بنهاية عام 2023.

شهدت العديد من مشاريع الشقق في مدينة هو تشي منه زيادات كبيرة في الأسعار، مثل مشروع كانتافيل آن فو، الذي ارتفع بنسبة 22.6% ليصل إلى 54.5 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ومشروع زينيتي (المنطقة 1)، الذي ارتفع بنسبة 18.2% ليصل إلى 101.4 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ومشروع غرين فيو (المنطقة 7)، الذي ارتفع بنسبة 25.1% ليصل إلى 53.9 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ومشروع بانوراما (المنطقة 7)، الذي ارتفع بنسبة 15.5% ليصل إلى 69.6 مليون دونغ فيتنامي/م2.

ما الذي تسبب في ارتفاع الأسعار بشكل غير معتاد؟

أظهرت الدراسات والتقييمات الحديثة التي أجرتها وزارة البناء أن رسوم استخدام الأراضي مرتفعة نسبيًا مقارنةً بسعر بيع المتر المربع من المساكن. ففي مشروع سكني تابع لشركة جي بي إنفست في هانوي، بلغت الرسوم حوالي 15 مليون دونغ فيتنامي/36.35 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 41.5% من سعر البيع؛ وفي مشروع سكني في هاي فونغ، بلغت 6.67 مليون دونغ فيتنامي/34.54 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 19.3% من سعر البيع؛ وفي مشروع سكني منخفض الارتفاع في هاي فونغ، بلغت 60.14 مليون دونغ فيتنامي/156.83 مليون دونغ فيتنامي.

وبالمثل، في منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية بمدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، تبلغ رسوم استخدام الأرض 2.34 مليون/8.84 مليون دونغ فيتنامي. أما في مشروع فلل منطقة تشان مي الحضرية بمقاطعة بينه دونغ، فتمثل رسوم استخدام الأرض 16.3% من سعر البيع.

بحسب وزارة البناء، في حال تطبيق أسعار الأراضي لعام 2024، ستشهد رسوم استخدام الأراضي للمشاريع ارتفاعاً حاداً. فعلى وجه التحديد، سترتفع رسوم استخدام الأراضي في هيكل أسعار مشاريع شركة جي بي إنفست إلى 60%، وفي منطقة دونغ تانغ لونغ الحضرية بمدينة ثو دوك إلى ما يقارب 60-65%، وفي مشروع فلل تشان مي إلى 50% من سعر البيع.

تُقدّر وزارة البناء أن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، التي تعكس أسعار السوق بدقة، سيؤدي إلى زيادة متوسطة تتراوح بين 15 و20% في أسعار المساكن والعقارات مقارنةً بالفترة السابقة. فعلى وجه التحديد، تبلغ تكلفة الاستثمار الإنشائي للمتر المربع الواحد من المساكن في مشروع جي بي إنفست السكني (هانوي) 5.1 مليون دونغ فيتنامي/36.3 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 14.1% تقريبًا من سعر البيع. أما بالنسبة لمشاريع الشقق في هاي فونغ، فتبلغ التكلفة 15.7 مليون دونغ فيتنامي/34.5 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 45.5% تقريبًا من سعر البيع. وبالنسبة لمشاريع المساكن منخفضة الارتفاع في هاي فونغ، فتبلغ التكلفة 31.2 مليون دونغ فيتنامي/156.8 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 20.53% من سعر البيع.

علاوة على ذلك، وعلى الرغم من اختلاف كل مشروع في الحجم والمنتج، فقد ظلت تكاليف الاستثمار في مشاريع الإسكان مستقرة نسبيًا أو تذبذبت بشكل طفيف فقط في الآونة الأخيرة بسبب زيادة تكاليف السلامة من الحرائق، حسبما ذكرت وزارة البناء.

فيما يتعلق بتكلفة الاقتراض لمشاريع الإسكان، أفادت الوزارة بأنه في حال اقتراض هذه المشاريع ما بين 30% و70% من إجمالي رأس المال المستثمر من مصادر تجارية، فإن تكلفة الفائدة ستتراوح بين 3% و5% من إجمالي تكلفة الاستثمار الإنشائي. في المقابل، تتراوح تكاليف البيع النموذجية لمشاريع الإسكان التجارية بين 3% و7% من سعر العقار، وقد تصل في بعض المشاريع إلى 15% من سعر المنزل.

المكون الأخير لأسعار المساكن الحالية هو تكلفة الضرائب والأرباح ورسوم الإدارة لمالك المشروع، والتي تتراوح من 10-20% للمساكن الشاهقة ومن 20-30% للمساكن المنخفضة.

المصدر: وزارة البناء - الرسومات: ت. دات

كيف يمكننا خفض أسعار المنازل؟

استناداً إلى جميع التكاليف ونسبها التي تشكل سعر بيع المنازل كما ذكر أعلاه، قال السيد نغوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية سماسرة العقارات، في مقابلة مع صحيفة توي تري ، إن أسعار الأراضي الحالية مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس، لذلك تحتاج وكالات الإدارة إلى تعديل أسعار الأراضي لتناسب الواقع.

قال السيد ثانه: "إن مبدأ تسعير الأراضي وفقًا لآليات السوق مناسب للمناطق الحضرية الراسخة ذات معايير المعاملات المحددة بوضوح، مثل المنطقة الأولى ومدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، ومقاطعات هوان كيم وبا دينه ودونغ دا (هانوي). أما في المناطق الأقل نموًا، فإن عدم تعديل أسعار الأراضي لخلق حوافز للتنمية سيكون أمرًا بالغ الخطورة".

استشهد السيد ثانه بمثال الصين، حيث تبني شركات البناء العديد من المنازل بأسعار باهظة (يعود ذلك جزئياً إلى ارتفاع تكاليف الأراضي)، مما يجعلها غير قابلة للبيع. وعندما تواجه هذه الشركات صعوبات، تعجز الحكومة عن إنقاذها. وفي نهاية المطاف، يكون القرار النهائي للمشتري.

وبحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن هيكل تكلفة الأرض لمشروع سكني يشمل رسوم استخدام الأرض وتكاليف إزالة الأراضي، وهي مبلغ كبير يعتمد على كثافة البناء لكل مشروع.

من وجهة نظر شركة استثمار عقاري، أكد السيد نغوين كوك خان، رئيس مجلس إدارة شركة DTJ للاستثمار والتوزيع المساهمة، أن أهم عامل بالنسبة للشركات المستثمرة في مشاريع الإسكان اليوم هو الوقت. إن تقليص الوقت اللازم لإتمام الإجراءات المتعلقة بمشاريع الإسكان من خلال لوائح واضحة سيساعد الشركات على خفض تكاليف الامتثال، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

بحسب السيد ثانه، ينبغي أن يهدف التوجه التنموي لسوق العقارات إلى تحقيق الاستقرار وتحسين جودة حياة الناس. ويُعدّ هامش ربح يتراوح بين 10% و20% من سعر البيع للمطورين العقاريين أمراً طبيعياً، لكن يجب مراجعة هذا الأمر للتأكد من صحته، إذ توجد مشاريع عقارية ضخمة، بُنيت على أراضٍ جديدة تماماً، تجذب المشترين، وتفوق أرباح مطوري هذه المشاريع أضعافاً مضاعفة الأرقام التي تُعلنها دائرة الإحصاء.

يرى العديد من خبراء العقارات أنه لتحقيق التوازن بين العرض والطلب الحاليين على المساكن، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة. ويعتمد هذا العرض بشكل كبير على مشاركة الوزارات والهيئات والبلديات. علاوة على ذلك، ثمة حاجة إلى تغيير في التفكير، بالابتعاد عن الاستغلال المفرط للأراضي والتركيز بدلاً من ذلك على ضبط أسعارها لتكون في متناول غالبية السكان. فمع ارتفاع أسعار الأراضي الحالية، ستتردد العديد من الشركات في الاستثمار في المشاريع، مما سيصعّب زيادة المعروض من المساكن في المستقبل.

ولخفض أسعار المساكن الحالية، يعتقد السيد لي هوانغ تشاو أنه يجب القيام بالأمور الستة التالية:

1. خفض تكاليف الأراضي.

2. تخفيض الضرائب والرسوم ذات الصلة.

3. تخفيض مصاريف الفائدة.

4. الحفاظ على استقرار تكاليف المواد المدخلة للمشروع، بما في ذلك الوقود والكهرباء.

5. كيف يمكننا تبسيط عملية الموافقة على مشاريع الإسكان، وبالتالي تقليل تكاليف الامتثال؟

6. مكافحة المضاربة العقارية والخلق المتعمد لمستويات أسعار مصطنعة لتحقيق الربح، وزيادة مبلغ التأمين على مزادات الأراضي إلى 20%، ومعاقبة أولئك الذين يخسرون تأمينهم بعد الفوز بالمزاد بشكل كبير.

وهناك أيضاً أسباب تتعلق بالمضاربة وخلق أسعار مصطنعة.

أكدت وزارة البناء أيضاً أن ارتفاع أسعار المساكن يعود جزئياً إلى استغلال مطوري العقارات لندرة المعروض في السوق لعرض العقارات بأسعار مرتفعة. وتقوم بعض الجماعات المضاربة والمستثمرين والأفراد العاملين في مجال الوساطة العقارية بتعطيل السوق بهدف "تضخيم الأسعار وخلق أسعار مصطنعة".

عادةً ما يخصص مطورو المشاريع السكنية حوالي 3% من سعر المنزل لوكالات أو سماسرة العقارات، لكن هذه الوكالات غالباً ما تُعدّل السعر بناءً على ظروف السوق عند التعامل مع العملاء. هذا الفرق ليس ثابتاً، وقد يصل إلى 5% أو 10% أو 20% من سعر المنزل.

على سبيل المثال، مشروع سكني منخفض الارتفاع في هونغ ين بسعر بيع يتراوح بين 7 و8 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة الواحدة سيكون له علاوة متوسطة تبلغ حوالي 750 مليون دونغ فيتنامي، ولكن عندما يهدأ السوق، ستكون العلاوة 250 مليون دونغ فيتنامي فقط للوحدة الواحدة.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة بمدينة هو تشي منه - الصورة: كوانغ دينه

نقص في المعروض من المساكن، وارتفاع الأسعار، وانخفاض حجم المعاملات الفعلية.

أثار الارتفاع الحاد في أسعار العقارات في هانوي منذ بداية العام العديد من التساؤلات حول سياسات الإسكان الحالية. فقد شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا متواصلًا ربعًا تلو الآخر، مسجلةً مستويات قياسية جديدة تتجاوز بكثير مستويات العام الماضي، في حين انخفضت المعاملات الفعلية في السوق. وفي الوقت نفسه، لا يزال المعروض من المساكن شحيحًا، حيث باتت المساكن بأسعار معقولة نادرة، بينما يكاد ينعدم المعروض من المساكن الاجتماعية ومساكن ذوي الدخل المحدود في هانوي ومدينة هو تشي منه. ومع هذه الأسعار المرتفعة، يعجز غالبية ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض ممن هم في أمس الحاجة إلى السكن عن شراء منزل.

ونظراً للعلامات غير المعتادة في سوق العقارات، سيعقد رئيس الوزراء قريباً اجتماعاً مع الشركات والمؤسسات العاملة في قطاع العقارات لمناقشة حلول لمعالجة مشاكل السوق.

بحسب تقريرٍ قدّمته وزارة البناء إلى مكتب الحكومة (بتاريخ 18 سبتمبر) مؤخراً، يُحلّل هيكل التكاليف وأسعار البيع وأسباب ارتفاع أسعار العقارات، فإنّ المعروض من المساكن على مستوى البلاد يشهد انخفاضاً حاداً. ففي الربع الثاني من عام 2024، لم يُنجز سوى 9 مشاريع سكنية، تضمّ حوالي 6000 وحدة سكنية تشمل الشقق والمنازل المستقلة والمنازل المتلاصقة. وبالنظر إلى النصف الأول من هذا العام ككل، لم يتجاوز المعروض من المساكن المنجزة 9000 وحدة سكنية. أما عدد المشاريع السكنية المرخصة حديثاً، فلم يتجاوز 20000 وحدة.

أدى نقص المعروض من المساكن والأراضي في هانوي منذ نهاية عام 2023 إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير. فقد تجاوزت الأسعار المبدئية للعديد من مشاريع الشقق الفاخرة في منطقة البحيرة الغربية 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وفي الوقت نفسه، بلغ سعر المنازل في مشروع فينهومز كو لوا الحضري الضخم، عند إطلاقه، أكثر من 300 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أن أسعار قطع الأراضي المعروضة في المزادات في المناطق الريفية بضواحي هانوي، مثل هواي دوك، وثانه أواي، وفوك ثو، والواقعة على بُعد 30-40 كيلومترًا من مركز المدينة، قد ارتفعت أيضًا إلى أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

تقوم وزارة البناء بتحديد أسباب وحلول خفض أسعار المساكن.

أربعة أسباب لارتفاع أسعار المنازل:

1. ارتفعت تكاليف الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة، ويتم إجراء مزادات الأراضي بأسعار أعلى بكثير من السعر المبدئي، مما أدى إلى رفع المستوى العام لأسعار الأراضي.

2. ظاهرة "خلق أسعار مصطنعة وتضخيم الأسعار" من قبل المضاربين والأفراد الذين يعملون كوسطاء عقاريين.

3. هناك نقص في العقارات والمساكن لتلبية احتياجات غالبية الناس من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

4. أدت التقلبات الاقتصادية الأخيرة المتعلقة بأسواق الأسهم والسندات والذهب إلى تدفق قوي للأموال إلى العقارات كملاذ آمن.

6 حلول لخفض أسعار المنازل:

1. إزالة العقبات الإجرائية والقانونية، وزيادة المعروض في السوق، وتعزيز التنمية الآمنة والمستدامة للسوق.

2. تحسين إجراءات مزادات الأراضي، وتطوير اللوائح المتعلقة بمزادات الأراضي من خلال زيادة مبالغ الإيداع، وتحديد أسعار بداية واقعية، وتقصير وقت دفع العطاءات الفائزة، والحد من المزايدة المضاربة.

3. إجراء البحوث واقتراح سياسات ضريبية لأولئك الذين يمتلكون منازل متعددة وقطع أراضٍ للحد من المضاربة.

4. هناك حلول وتدابير للتخفيف من الآثار السلبية لإصدار قائمة أسعار الأراضي الجديدة بموجب قانون الأراضي لعام 2024.

5. تجربة نموذج لمركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي الذي تديره الدولة.

6. تعزيز التفتيش والإشراف على مزادات حقوق استخدام الأراضي، والمناقصات الخاصة بمشاريع استخدام الأراضي، والإدارة الفعالة لأعمال الخدمات العقارية، وبورصات العقارات، وأنشطة الوساطة.

مساكن لذوي الدخل المنخفض في البلدان المجاورة

بحسب صحيفة "ذا نيشن " التايلاندية، صرّح ناريت ثيردستيراسوكدي، الأمين العام لمجلس الاستثمار التايلاندي، في أوائل أبريل، بأن المجلس قد وافق في 15 مارس على حوافز ضريبية للإسكان. وتُعدّ هذه الحوافز جزءًا من المرحلة الثالثة لمشروع يُقدّم قروضًا لدعم ذوي الدخل المحدود في شراء منازل مستقلة وشقق سكنية، وهو مشروع أطلقه بنك الإسكان التايلاندي.

حالياً، يقتصر برنامج الدعم الضريبي على المنازل التي لا تقل مساحتها عن 70 متراً مربعاً للمنازل المستقلة والشقق التي لا تقل مساحتها عن 24 متراً مربعاً. ووفقاً للسيد ثيردستيراسوكدي، يدعم بنك الاستثمار مشاريع الإسكان للعمال ذوي الدخل المنخفض منذ عام 1993. وعلى وجه التحديد، شارك البنك في توفير السكن في 44 مشروعاً سكنياً تضم 34,900 وحدة سكنية في بانكوك ومحافظات نونثابوري وساموت براكان وباتوم ثاني وناخون باتوم وتشونبوري.

أعلنت الحكومة الماليزية في 17 سبتمبر/أيلول عن إطلاق ما لا يقل عن 23 مشروعًا جديدًا للإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء البلاد، وذلك ضمن برنامج الإسكان الشعبي، وفقًا لوكالة الأنباء الماليزية (برناما). وصرحت نائبة وزير الإسكان والحكم المحلي الماليزية، داتوك أيمان أثيرة سابو، بأنه حتى سبتمبر/أيلول 2024، أنجزت الحكومة الماليزية 166 مشروعًا للإسكان الميسور التكلفة، موفرةً 104,081 شقة للعمال ذوي الدخل المحدود، وتواصل العمل على 16 مشروعًا آخر.

تتراوح أسعار المنازل ضمن مشروع الإسكان الشعبي بين 45,000 و60,000 رينغيت ماليزي (من 10,700 إلى أكثر من 14,000 دولار أمريكي) للوحدة السكنية. وستتضمن المشاريع المستقبلية مرافق جديدة، مما يُحسّن جودة حياة السكان.

المصدر: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm