أوقفوا نظام السعرين.

يؤكد العديد من الخبراء أن إصدار قوائم أسعار الأراضي السنوية سيساعد في الحد من ممارسة وجود مستويين مختلفين للأسعار.

حل مشكلة وجود أراضٍ بأسعار مختلفة.

وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013، يتم تحديد جداول أسعار الأراضي كل خمس سنوات ويجب تعديلها واستكمالها في حالة حدوث تقلبات في أسعار الأراضي في السوق.

ومع ذلك، فقد ألغى قانون الأراضي المعدل هذا البند، وبدلاً من ذلك، ستعلن اللجنة الشعبية الإقليمية عنه سنوياً في بداية العام.

وموافقاً على هذا المحتوى الجديد، قيّم الدكتور تران كوانغ هوي من جامعة هانوي للقانون أن مبدأ تقييم الأراضي يجب أن يلتزم بمبادئ السوق، مما يعني أن أسعار الأراضي يجب أن تكون مرنة، ومحدثة للغاية، وقريبة من أسعار السوق، وأن يكون لها تأثير فقط على مدى فترة زمنية قصيرة.

" إذا تم الإبقاء على جداول أسعار الأراضي لمدة خمس سنوات، بما يتوافق مع مدة ولاية مجلس الشعب الإقليمي كما هو الحال الآن، فحتى مع إجراء تعديلات كزيادة أو نقصان بنسبة 20%، ستظل الأسعار مصطنعة للغاية، وتفتقر إلى التوجه السوقي، وعفا عليها الزمن، وغير مرنة. لذلك، فإن البند الوارد في مشروع قانون الأراضي (المعدل) بشأن الإنشاء السنوي الدوري، والإعلان العام، والتطبيق اعتبارًا من الأول من يناير من كل عام، يُظهر مرونة وتحديثًا وفقًا لآليات السوق"، هذا ما خلص إليه السيد هوي.

سيلغي قانون الأراضي المعدل ممارسة تحديد سعرين للأراضي. (صورة توضيحية: كونغ هويو).

صرح السيد جيانغ آنه توان، مدير شركة توان آنه العقارية، برأيه قائلاً: "بما أن أسعار الأراضي لا يتم تعديلها إلا مرة واحدة كل 5 سنوات، فإنها لم تعد دقيقة".

" في الواقع، شهدت بعض المناطق تقلبات في أسعار الأراضي بنسبة عدة مئات بالمئة في عام واحد، وليس فقط خلال خمس سنوات. لذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي التي تُصدر كل خمس سنوات قديمة ولا تفي بمتطلبات إدارة أراضي الدولة "، هذا ما قاله السيد توان.

بالإضافة إلى ذلك، ذكر السيد توان أن قائمة أسعار الأراضي تُستخدم حاليًا أيضًا لحساب ضريبة الدخل الناتجة عن نقل حقوق استخدام الأراضي. ومؤخرًا، أصبح نظام تحصيل ضريبة الدخل على نقل حقوق استخدام الأراضي يعتمد على السعر المذكور في عقد النقل. فإذا كان السعر أعلى من سعر قائمة أسعار الأراضي، يُعتمد السعر المذكور في العقد؛ وإلا، يُعتمد السعر الوارد في قائمة أسعار الأراضي.

يؤدي هذا إلى وضع يكون فيه سعر الشراء الفعلي مرتفعًا جدًا، بينما يكون السعر المُسجل في العقد أقل من قائمة أسعار الأراضي الرسمية، وذلك لحساب الضرائب وفقًا لهذه القائمة. وينتج عن ذلك خسارة في إيرادات الحكومة، والأهم من ذلك، أن الدولة تفتقر إلى بيانات دقيقة عن أسعار الأراضي اللازمة للمضي قدمًا في الخطوة التالية المتمثلة في تحديد قيم الأراضي بدقة.

لذلك، فإن الغرض من إصدار هذه الأسعار سنوياً هو ضمان أنها تعكس أسعار السوق بدقة ورفع مستوى الوعي العام بأهمية حماية مصالحهم.

" عند إجراء المعاملات، سيتم تسجيل المبلغ الدقيق للأموال المستخدمة في البيع والشراء. بالإضافة إلى استقرار الإيرادات الضريبية، يتم حماية حقوق المواطنين من خلال التوثيق الكامل، وتحصل الدولة على قاعدة بيانات لأسعار الأراضي في السوق لخدمة غرض بناء قاعدة بيانات لأسعار الأراضي، وتحديد أسعار الأراضي، وتحديد أسعار الأراضي المحددة "، هذا ما حلله السيد توان.

مفيد لميزانية الدولة.

ويعتقد المحامي تران دوك فونغ، من نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، أيضاً أن قائمة أسعار الأراضي السنوية، التي تُنشر في بداية العام، ستكون أقرب إلى أسعار الأراضي في السوق لأن قائمة أسعار الأراضي الحالية أقل بكثير من أسعار السوق.

من خلال مراجعة لوائح أسعار الأراضي السنوية، ستتجنب الدولة خسائر في الإيرادات الضريبية. (صورة توضيحية)

ويعتقد المحامي فونغ أن تعديل جداول أسعار الأراضي سنوياً وفقاً لتقلبات السوق سيعود بالنفع على ميزانية الدولة، لأن هذه الجداول تُعدّ الأساس لحساب رسوم استخدام الأراضي وضريبة الدخل وغيرها.

أوضح المحامي فونغ قائلاً: " ينبغي على المحافظات والمدن تعديل قوائم أسعار الأراضي وإصدارها بما يعكس أسعار السوق بدقة، وذلك كأساس لحساب ضريبة الدخل الشخصي على معاملات نقل الملكية العقارية. سيُلزم هذا المواطنين بالإفصاح عن سعر السوق الفعلي لمعاملات نقل ملكيتهم العقارية. سيساعد هذا الدولة على تجنب خسائر الإيرادات، على عكس الوضع الحالي المتمثل في الإفصاح عن "سعرين" عند شراء وبيع الأراضي والمنازل ".

وبنفس الرأي، أعرب مدير شركة عقارية في هانوي أيضاً عن رأيه بأن قائمة أسعار الأراضي الحالية التي تحددها السلطات المحلية، والتي تمتد لخمس سنوات، طويلة جداً، وتعاني من تأخير زمني كبير، ولا تتبع عن كثب تقلبات أسعار السوق.

لضمان الشفافية في سوق العقارات، يلزم إنشاء قسم متخصص لإدخال أسعار الأراضي. علاوة على ذلك، ينبغي معالجة المعلومات المتعلقة بالمعاملات العقارية من خلال البنوك.

وقال: " إن أهم شيء هو الشفافية. عندها فقط يمكننا تجنب خسائر الإيرادات الضريبية ".

علاوة على ذلك، يُعدّ إلغاء نظام تسعير الأراضي ضروريًا، إذ يُغيّر هذا الإلغاء المفاهيم السائدة جذريًا من خلال تمكين الناس من الوصول إلى أسعار السوق الحقيقية. ومن جهة أخرى، يُقلّل أيضًا من سلسلة التعقيدات التي تُؤدي إلى الشكاوى والدعاوى القضائية المتعلقة بالأراضي، كما هو الحال الآن.

وفقًا لقانون الأراضي المُعدَّل، تتولى اللجنة الشعبية للمحافظة إعداد قائمة أسعار الأراضي الأولية وتقديمها إلى مجلس الشعب للمحافظة للموافقة عليها، على أن تُنشر وتُطبَّق اعتبارًا من 1 يناير 2026. وتتولى اللجنة الشعبية للمحافظة سنويًا مسؤولية تقديم قائمة أسعار الأراضي إلى مجلس الشعب للمحافظة لاتخاذ القرار بشأن التعديلات والإضافات والتحسينات عليها، على أن تُنشر وتُطبَّق اعتبارًا من 1 يناير من العام التالي. وفي حال استدعت الحاجة تعديل قائمة أسعار الأراضي أو إضافتها أو تحسينها خلال العام، تتولى اللجنة الشعبية للمحافظة مسؤولية تقديم القرار إلى مجلس الشعب للمحافظة.
ووفقًا لفو هونغ ثانه، رئيس اللجنة الاقتصادية ، فإن تنظيم جداول أسعار الأراضي السنوية هو أمر تم بحثه بدقة من قبل الوكالات ذات الصلة وتم تقديمه إلى الجمعية الوطنية للمناقشة عدة مرات خلال عملية شرح مشروع القانون وتلقي التعليقات عليه ومراجعته.

تشاو آن

مصدر