هل خفض أسعار الفائدة هو الحل لسوق العقارات؟

في مقال نُشر في صحيفة ساوث تشاينا مورنينج بوست، يزعم الكاتب نيكولاس سبيرو أن الاقتصادين في كوريا الجنوبية وأستراليا يقدمان قصة تحذيرية حول حدود السياسة النقدية عندما تؤثر عوامل أخرى أيضًا على توقعات العقارات السكنية. [إعلان 1]

مباني الشقق في ضاحية ميدوبانك في سيدني. ارتفعت أسعار المساكن في أستراليا بسرعة في السنوات الأخيرة حيث ساعدت أسعار الفائدة المنخفضة القياسية في تغذية الطلب، على الرغم من التحذيرات من أن هذا النمو غير مستدام. الصورة: بلومبرج

لم يُفاجئ رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي جيروم باول الأسواق المالية عندما ألقى خطابًا طال انتظاره في المؤتمر السنوي لبنك الاحتياطي الفيدرالي في كانساس سيتي بمدينة جاكسون هول، وايومنغ، في 23 أغسطس/آب. ومع ذلك، كان تأكيده على أن "الوقت قد حان لتعديل السياسة" أقوى تلميح حتى الآن من البنك المركزي الأكثر نفوذًا في العالم إلى أن خفض أسعار الفائدة وشيك.

في حين بدأت البنوك المركزية الكبرى الأخرى، بما في ذلك البنك المركزي الأوروبي، في خفض أسعار الفائدة على الاقتراض، فإن التحول في سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي كان له "تأثير قوي" على بقية العالم. وينطبق هذا بشكل خاص على آسيا، حيث تكون التأثيرات غير المباشرة أكثر وضوحا بسبب الروابط التجارية والمالية الوثيقة مع الولايات المتحدة.

وتتزايد التكهنات حول أي من الاقتصادات الكبرى في آسيا، باستثناء الصين، ستكون أول من يخفض أسعار الفائدة على الاقتراض. بالنسبة لسوق الإسكان الحساس لأسعار الفائدة، فإن التغييرات في السياسة النقدية لها تأثير قوي على المشاعر. ومع ذلك، ليس هذا هو العامل الوحيد الذي يؤثر على أداء وآفاق العقارات السكنية. وفي بعض الاقتصادات، ليس من الواضح حتى ما إذا كان من الممكن أو ينبغي خفض أسعار الفائدة في الأمد القريب.

على سبيل المثال، في كوريا الجنوبية، ساهمت التوقعات بخفض أسعار الفائدة قريباً في تحقيق انتعاش قوي في أسعار العقارات. ارتفعت أسعار الشقق في سيول من أدنى مستوى لها في ديسمبر 2022، في أعقاب الانحدار العنيف الذي أثارته قرار بنك كوريا برفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها في 14 عامًا عند 3.5٪.

على الرغم من أن معدل التضخم في كوريا الجنوبية ينخفض ​​إلى ما دون هدفه البالغ 2% وأن الطلب المحلي ضعف بشكل حاد - وهي ظروف تستدعي خفض أسعار الفائدة، فإن الحفاظ على الاستقرار المالي هو جزء من تفويض بنك كوريا. وهذا يجعل بنك كوريا المركزي حساساً للغاية لنسبة الديون المرتفعة للأسر الكورية الجنوبية، والتي تشكل نقطة ضعف الاقتصاد في شمال شرق آسيا.

وقد أدت التدابير السابقة التي اتخذتها الحكومة الكورية الجنوبية لمنع أزمة الإسكان الكاملة إلى انتعاش أقوى من المتوقع في قروض الرهن العقاري، والتي ارتفعت بنحو 6% على أساس سنوي في الربع الأخير. ولكن على الرغم من أن النمو ليس قوياً مثل طفرة 2020-2021، إلا أنه سريع بما يكفي لكي يشير بنك كوريا إلى تعافي قيم المساكن في سيول في اجتماعه للسياسات الشهر الماضي كسبب للحذر بشأن خفض أسعار الفائدة.

هذه هي المرة الأولى التي يُذكر فيها تحديدًا الأسعار في منطقة سيول. كما يُظهر هذا كيف يُشكّل خطر طفرة أخرى في سوق الإسكان عائقًا أمام السياسة النقدية، رغم انخفاض التضخم وضعف النمو. وصرح جونغ وو بارك، الخبير الاقتصادي في شؤون كوريا وتايوان لدى نومورا، بأن بنك كوريا المركزي "في وضع صعب" .

ويصبح هذا الأمر أكثر صعوبة بسبب حقيقة أن مسؤولية تنظيم سوق الإسكان تقع على عاتق الحكومة، وليس البنك المركزي. على الرغم من تشديد قواعد الإقراض العقاري، والجهود المبذولة لتعزيز العرض، فإن صناع السياسات ما زالوا يكافحون لمنع الطفرات والكساد من إلحاق الضرر بسوق العقارات.

أما في أستراليا، فإن خفض أسعار الفائدة ليس مطروحا حتى على الطاولة. في وقت سابق من هذا الشهر، أبقى بنك الاحتياطي الأسترالي تكاليف الاقتراض عند أعلى مستوى لها في 12 عامًا، بل وناقش حتى إمكانية زيادتها بشكل أكبر مع استمرار ارتفاع التضخم.

ورغم أن بنك الاحتياطي الأسترالي لم يشدد سياسته النقدية بقوة مثل البنوك المركزية الكبرى الأخرى، فإنه يكافح لإقناع الأسواق بأنه سيقاوم اتجاه التيسير النقدي هذا العام من خلال إبقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول. ويتوقع مستثمرو السندات أن يبدأ بنك الاحتياطي الأسترالي تخفيف السياسة النقدية في ديسمبر/كانون الأول.

ومع ذلك، فإن السياسة النقدية ليست هي التي تحرك سوق الإسكان في البلاد. حتى عندما رفع بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة العام الماضي، ارتفعت أسعار المساكن بوتيرة سريعة غير متوقعة بعد انخفاض حاد ولكن قصير الأجل. وقال تيم لوليس، مدير أبحاث منطقة آسيا والمحيط الهادئ في شركة كورلوجيك: "لو كان الأمر يتعلق فقط بأسعار الفائدة، لكنا الآن في حالة ركود عميق".

تؤثر تقلبات العرض والطلب بشكل أقوى بكثير على قيم العقارات في أستراليا. لقد سلطت أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، والتي تفاقمت بسبب جائحة كوفيد-19، الضوء على إخفاقات السياسات طويلة الأمد على جانبي العرض والطلب.

وفي مذكرة قدمت في أبريل/نيسان إلى اللجنة الشعبية المعنية بأزمة الإسكان، أشار سول إسليك من مؤسسة كورينا الاستشارية الاقتصادية إلى أن سوق الإسكان عانى الأسوأ. منذ منتصف ثمانينيات القرن العشرين، ركزت الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات على تعزيز الطلب بدلاً من زيادة العرض. وقد انتهت سياسات جانب الطلب إلى تفضيل المستثمرين على حساب مشتري المنازل لأول مرة، ويرجع هذا جزئيا إلى التغييرات في النظام الضريبي.

لقد أدى الانخفاض الحاد في ملكية المساكن إلى تغذية الطلب على المساكن الإيجارية، مما ساهم في انخفاض القدرة على تحمل التكاليف وسط زيادة صافي الهجرة الخارجية الناجمة عن الوباء. وقد أدت القيود المفروضة على التخطيط وتقسيم المناطق إلى تفاقم الأزمة من خلال إعاقة تطوير المساكن متوسطة الكثافة في الضواحي المرغوبة بالقرب من مراكز المدن.

إن انخفاض تكاليف الاقتراض لن يؤدي إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف، بل قد يؤدي إلى تفاقم المشكلة. ومن ناحية أخرى، فإن الإصلاح الشامل لنظام التخطيط في أستراليا من شأنه أن يقطع شوطا طويلا نحو معالجة الأسباب الكامنة وراء أزمة الإسكان.

في حين يزيد المستثمرون من رهاناتهم على انخفاض أسعار الفائدة في أكبر الاقتصادات في آسيا، تقدم كوريا الجنوبية وأستراليا قصصاً تحذيرية حول حدود السياسة النقدية، وخاصة عندما يتعلق الأمر بسوق الإسكان.

* نيكولاس سبيرو هو شريك في شركة لوريسا الاستشارية، وهي شركة استشارية متخصصة في الاقتصاد الكلي والعقارات ومقرها لندن. وهو خبير في الاقتصادات المتقدمة والناشئة ومعلق دائم على التطورات السياسية الكلية والمالية.

المصدر: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html