وبحسب توقعات وزارة البناء، فإن الطلب على السكن في الفترة 2021 - 2030 يواصل الارتفاع، وخاصة في المناطق الحضرية. تبلغ نسبة سكان الحضر حاليًا حوالي 40% وسترتفع إلى حوالي 45% بحلول عام 2030. ومع معدل النمو السكاني الحالي والطلب على الإسكان، يجب إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية كل عام.
وعلى وجه الخصوص، لا تزال الإمكانات والمجالات المتاحة لتطوير قطاع الإسكان الاجتماعي في فيتنام كبيرة. لكن في الواقع فإن هذه السياسات ليست جذابة على الإطلاق، وبالتالي فإن معظم شركات العقارات لا تزال "غير مبالية" بهذا القطاع. ويتوقع الناس والشركات صدور سلسلة من السياسات الجديدة للمساعدة في إزالة الحواجز الإجرائية والمالية لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.
السيد نجوين هوانج نام - المدير العام لشركة جي هوم:
في الوقت الحاضر، إذا أراد المستثمر بناء مسكن اجتماعي، يجب على الشركة تخصيص 20% من صندوق الشقة للإيجار، ولا يُسمح لها بالبيع إلا بعد 5 سنوات. في الوقت الحاضر، من أجل تطوير السكن الاجتماعي، يتعين على الشركات أن تنفق تكاليف عالية للغاية، في حين لا يمكن أن يكون سعر الإيجار مرتفعًا لأن هناك "إطارًا".
جميع أسعار بيع وإيجار المساكن الاجتماعية متاحة للعامة على بوابة إدارة البناء في المحليات التي تقع فيها المشاريع. ويقدر سعر الإيجار للمساكن الاجتماعية في هانوي ومدينة هوشي منه بحوالي 100 ألف دونج/متر مربع/شهر. أما بالنسبة للمحافظات الأخرى، فيبلغ السعر حوالي 30,000 - 50,000 دونج/م2/شهر.
ناهيك عن ذلك، لاستئجار السكن الاجتماعي، يحتاج المستأجرون أيضًا إلى استيفاء العديد من الشروط؛ حتى لو كان عليك استئجارها لمدة سنة على الأقل. كما تنص اللائحة على أنه بمجرد تمتع المستأجر بسياسة الإسكان الاجتماعي، لا يمكنه التمتع بها مرة أخرى. وبالتالي، إذا استأجر المستأجر رسميًا لمدة شهر واحد فقط، فلن يتمكن من شراء مسكن اجتماعي في المستقبل.
لقد طبقت العديد من دول العالم بنجاح وعلى نطاق واسع نموذج الأعمال المتمثل في تأجير المنازل لأن تكاليف رأس المال الطويلة الأجل رخيصة. لا يتعين على الشركات إلا الاقتراض بمعدل فائدة يبلغ حوالي 3%، حتى تتمكن من الاستثمار بسهولة، وعندما تستأجر، لا يزال بإمكانها تحقيق الربح.
وفي الوقت نفسه، تضطر الشركات في فيتنام حالياً إلى الوصول إلى رأس المال من خلال أسعار فائدة تتراوح بين 12% و15%، كما يتعين عليها دائماً الاحتفاظ برسوم احتياطية، الأمر الذي يؤدي إلى زيادة تكاليف التنفيذ. في ظل الآلية المالية الحالية، لا يوجد مصدر للأموال لدعم الشركات عندما تكون أسعار الفائدة وتكاليف المدخلات مرتفعة للغاية.
في حين أن هامش الربح للشركة هو 10% فقط، وفي المتوسط كل عام تحقق الشركة ربحًا قدره 2% فقط سنويًا. وهذا يجعل من الصعب جذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية.
السيدة دونج ثوي دونج - المديرة الأولى لشركة سي بي ار إي فيتنام:
اعتبارًا من عام 2021 فصاعدًا، سيتم تطبيق معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن الاجتماعية بنفس معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن التجارية التابع لوزارة البناء. إلا أن وزارة الإنشاءات أصدرت بتاريخ 13 يوليو 2022 القرار رقم 610/QD-BXD بشأن الإعلان عن معدل رأس مال الاستثمار في البناء والسعر الإجمالي للبناء للمكونات الإنشائية للأعمال في عام 2021.
وبناء على ذلك، أصدرت وزارة الإعمار إطاراً لرأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي على شكل شقق. ومن خلال المراجعة، فإن رأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي أقل بنحو 25% من رأس المال الاستثماري لبناء المباني السكنية التجارية.
وعليه فإن مشاريع الإسكان الاجتماعي التي سيتم بناؤها اعتباراً من عام 2021 سوف تسترشد وتطبق معدل رأس المال الاستثماري الذي أصدرته وزارة البناء عند وضع خطط الأسعار، وبالتالي فإن معدل رأس المال الاستثماري لبناء الإسكان الاجتماعي سيكون أقل من معدل الإسكان التجاري. ولكن إذا أردنا ضمان الجودة وبناء مناطق سكنية اجتماعية نموذجية، فلا بد من زيادة معدل الاستثمار.
في الوقت الحالي، ليست تكاليف الإسكان الاجتماعي فقط مرتفعة في فيتنام، بل أيضًا تكاليف تطوير جميع المنتجات العقارية. وبالتالي، فإن المشكلة التي يجب حلها هي كيف يمكن للمستثمرين تجنب الخسائر وتحقيق الأرباح في العمليات التجارية.
في حين أن الطلب على السكن في السوق لا يزال مرتفعا للغاية، وخاصة في قطاع الإسكان الميسور أو الإسكان الاجتماعي بشكل خاص. لذلك، ينبغي للشركات أيضًا متابعة السوق عن كثب، وأن تكون قادرة على اغتنام الفرص وإطلاق خطوط منتجات ليست مكلفة للغاية. وبالإضافة إلى ذلك، تشير التجربة في بعض بلدان العالم إلى أنه بدلاً من عرض الشقق للبيع على المشترين، يسمح المستثمرون للأشخاص بالاستئجار لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات، مع وجود بند في عقد الإيجار يسمح لهم بالشراء. وهكذا، خلال تلك السنوات الثلاث، سوف تتاح للأشخاص المحتاجين فرص أكبر للتراكم والاختيار.
السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه:
بموجب المرسوم رقم 100/2015/ND-CP، يُسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي حتى 1.5 مرة من الحد الأقصى القياسي. ومع ذلك، في أحدث مشروع مرسوم بشأن تطوير وإدارة السكن الاجتماعي، قامت وزارة البناء بحذف هذا الحكم.
يجب أن يضيف مشروع المرسوم المتعلق بتطوير وإدارة السكن الاجتماعي حكما يسمح للمستثمرين في مشاريع السكن الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما يصل إلى حد أقصى قدره 1.5 مرة مقارنة بمعايير وأنظمة البناء. ويهدف هذا إلى ضمان الجدوى وتشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
وهذه أيضًا إحدى آليات السياسة لجذب المستثمرين. يجب السماح للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأرض بما يصل إلى 1.5 مرة كحد أقصى مقارنة بمعايير البناء الحالية واللوائح الصادرة عن الجهات المختصة في حالات المناقصة لاختيار المستثمرين حيث تحتوي قطعة الأرض أو مساحة الأرض فقط على مخطط تقسيم بمقياس 1/2000 أو في الحالات التي يكون فيها للمستثمر حاليًا الحق في استخدام الأرض لتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي.
لأن المستثمرين بدون هذه الآلية السياسية سوف يختارون استخدام الأراضي التي لديهم لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وهو الأمر الأسهل والأكثر فعالية، بدلا من تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تقيدها العديد من اللوائح.
علاوة على ذلك، في حين أن الدولة لا تملك أموالاً عقارية متاحة لتطوير الإسكان الاجتماعي، فمن الضروري تشجيع المستثمرين على التفاوض بشكل مستقل للحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
وفقا لوكالة الأنباء الفيتنامية
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
تعليق (0)