الحاجة الملحة لبناء مساكن اجتماعية - الجزء الأول: حيث توجد المشاكل توجد الحلول

وفي التوجيه 34-CT/TW، أشار الأمانة العامة إلى أن العديد من الأهداف المتعلقة بتطوير الإسكان الاجتماعي في الاستراتيجية الوطنية لتنمية الإسكان حتى عام 2020 ورؤية عام 2030 لم تتحقق. لا يزال العرض من السكن الاجتماعي محدودا مقارنة بالطلب الفعلي، في حين لا يزال متوسط ​​السعر مرتفعا جدا مقارنة بدخل المستفيدين.

علاوة على ذلك، فإن إدارة الدولة للإسكان الاجتماعي تعاني أيضًا من العديد من نقاط الضعف والنواقص. ولا تزال نسبة صندوق الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية، فضلاً عن دعم ميزانية الدولة لبرامج الائتمان التفضيلية لهذا القطاع، منخفضة؛ ولم يتم حتى الآن حشد الموارد الاجتماعية بشكل قوي للمشاركة...

وتؤدي هذه السلسلة من الأسباب إلى عدم نجاح تطوير الإسكان الاجتماعي على النحو المتوقع، على الرغم من "الدعم" السياسي الكبير. وهذا أيضًا يجعل تحقيق الأهداف المحددة أمرًا صعبًا للغاية. سلسلة من الصعوبات "تربط" الهدف.

صعوبة "ربط" الهدف

قال السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء): في الوقت الحالي، لا تزال هناك بعض المحليات التي لم تصدر خططًا على الفور لتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"؛ ولم يتم تحديد الحاجة إلى الأراضي للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية بشكل واضح كأساس للتخطيط وتخصيص الأراضي الكافية لتطوير المساكن الاجتماعية... وفي الوقت نفسه، لا تزال العديد من الشركات التي تستثمر في بناء المساكن الاجتماعية تواجه صعوبات في الحصول على الأراضي مثل التخطيط لتخصيص الأراضي والدعاية لمشاريع جذب الاستثمار. بعض المشاريع حصلت على سياسات استثمارية وتم اختيار المستثمرين ولكن تنفيذ الاستثمار والبناء لا يزال متأخرا عن الموعد المحدد...

علاوة على ذلك، فإن صرف رأس مال الائتمان التفضيلي البالغ 120 مليار دونج لا يزال بطيئًا مقارنة بالتوقعات والاحتياجات العملية. ناهيك عن عدم وجود العديد من البنوك التجارية المشاركة في الإقراض لدعم تطوير الإسكان الاجتماعي - علق السيد هاي.

بحلول عام 2024، حددت الحكومة هدفًا لاستكمال بناء 130 ألف وحدة سكنية اجتماعية على مستوى البلاد. ومع ذلك، تشير الإحصاءات إلى أنه بحلول نهاية الربع الأول من عام 2024، لم تنجز الدولة بأكملها سوى 8 مشاريع إسكان اجتماعي، وهو ما لم يصل إلى 30% من عدد الشقق المستهدف. ويُظهر هذا التقدم أن هدف استكمال بناء 130 ألف شقة سكنية اجتماعية هذا العام لا يزال بعيداً جداً عن "الهدف" وسيتطلب جهوداً كبيرة لتحقيقه.

من منظور محلي، قال السيد هوينه ثانه خيت - نائب مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، إن الصعوبة الأكبر في الوقت الحاضر هي نقص رأس المال الاستثماري من الميزانية، لذلك لا يمكن تخصيصه بالكامل لبناء برامج الإسكان الاجتماعي المملوكة للدولة لحل المشاكل بشكل كامل لموضوعات السياسة مثل الكوادر والموظفين المدنيين والموظفين العموميين، إلخ.

في الوقت الحالي، لا تستطيع مدينة هوشي منه تخصيص سوى 10% من رأس المال لتنفيذ برامج الإسكان الاجتماعي. من الآن وحتى عام 2025، وفقًا للخطة، هناك حاجة إلى 37700 مليار دونج. ومع ذلك، فإن المدينة قادرة فقط على تلبية مخصصات الميزانية البالغة حوالي 3770 مليار دونج. بحلول عام 2030، تحتاج المدينة إلى 86.400 مليار دونج من رأس المال ولكنها لا تستطيع تخصيص سوى 8.600 مليار دونج من الميزانية ويمكن استخدام الباقي فقط من مصادر رأس المال الاجتماعي.

نوع مرن

ويقال إن أحد أسباب عدم نجاح برنامج الإسكان الاجتماعي هو بيع المنازل لأشخاص لا يستطيعون شراءها. السيد نجوين فان دينه - الخبير القانوني في مجال العقارات علق قائلاً: بالإضافة إلى منتجات الإسكان الاجتماعي للبيع والإيجار، فإن قضية الإسكان الاجتماعي للإيجار تحتاج أيضًا إلى سياسات لتعزيز التنمية. لأن السكن الاجتماعي يستهدف بالأساس فئات الدخل المنخفض.

وبحسب هذا الخبير فإن قانون الإسكان 2023 الذي دخل حيز التنفيذ اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، ألغى شرط تخصيص مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي 20% من مساحة الطابق للإيجار. وهذا يعني أنه إذا كان من الممكن بيع 100% من الشقق، فإن الدولة تحتاج إلى استكمال المعروض من الإيجارات البديلة.

ينص قانون الإسكان لعام 2023 فقط على أن نوع السكن المخصص للعاملين في المنطقة الصناعية مخصص للإيجار على وجه التحديد. وبالتالي، فإن الفئات ذات الدخل المنخفض التي لا تعمل في المناطق الصناعية، مثل العمال اليدويين والعاملين المستقلين في المناطق الحضرية، لا تتاح لها أي فرصة تقريبا للحصول على مساكن اجتماعية للإيجار.

وبمشاركة نفس الرأي، علق السيد ترينه كوانج مينه - رئيس مجلس إدارة مشروع مؤسسة النقابات العمالية - الاتحاد العام للعمل في فيتنام: إن بناء وبيع المساكن الاجتماعية أمر صعب للغاية لأن الإجراءات طويلة وسعر البيع أعلى من دخل العمال ذوي الدخل المنخفض؛ - اللوائح ليست جاذبة للمستثمرين حيث أن حد الربح لا يتجاوز 10%... وبالتالي فإن تطوير المساكن الاجتماعية للإيجار سيكون أكثر منطقية ويلبي الاحتياجات الفعلية ومناسب لدخل العمال. علاوة على ذلك، فإن الطلب على الإيجار مرتفع للغاية، في حين أن العرض نادر، وسعر الإيجار في السوق مرتفع للغاية.

في الوقت الحالي، اقترح الاتحاد العام لنقابات العمال في فيتنام خطة لتأجير المساكن الاجتماعية، حيث تكون أسعار إيجار المساكن الاجتماعية مساوية أو أقل من سعر السوق الخارجي. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك مشروع تأجير المساكن الاجتماعية التجريبي للاتحاد العام للعمال في فيتنام في مقاطعة ها نام، والذي تم تأجيره بالكامل في وقت قصير بمجرد إطلاقه.

سعر الإيجار لهذا المشروع هو من 1.2 إلى 1.4 مليون دونج/الشهر، بينما سعر الإيجار خارج المشروع هو من 2 إلى 3 مليون دونج/الشهر. ومع ذلك، وفقا للسيد مينه، هناك ثلاث صعوبات عند بناء المساكن الاجتماعية للإيجار، وهي جذب موارد الاستثمار، وموقع المشروع، وسعر الإيجار.

من منظور الأعمال، قام السيد لي هوو نجيا - مدير شركة Le Thanh Construction Trading بتحليل: إذا تم الاستثمار في 1000 وحدة سكنية اجتماعية، وتكلف كل وحدة حوالي 500 مليون دونج، فإن تكلفة الاستثمار ستصل أيضًا إلى 500 مليار دونج. عند استئجار 1000 شقة بسعر 3-3.5 مليون دونج شهريًا، يكسب المستثمر من 3-3.5 مليار دونج شهريًا، ومن 30-35 مليار دونج سنويًا.

إذا اقترض المستثمر تجارياً بمعدل فائدة يزيد عن 10-13% سنوياً، فإن هذا المبلغ البالغ 500 مليار دونج يجب أن يدفع 50 مليار دونج كفائدة، ومن المؤكد أن المستثمر سوف يعاني من خسارة. في حين أن قانون الإسكان لعام 2023 ينص على أن تطوير المساكن الاجتماعية للإيجار يحقق ربحًا قدره 10% فقط، وهو ما يعادل ربح المساكن الاجتماعية المعروضة للبيع. وأكد السيد نجيا أنه وفقًا للوائح الجديدة، لن تتلقى المساكن الإيجارية استثمارات حكومية في البنية التحتية التقنية والاجتماعية، وبالتالي لا يجرؤ أي مستثمر على القيام بمشاريع تأجير المساكن الاجتماعية.

إزالة من السياسة

في حين واجهت العديد من المحليات صعوبات في تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي، فقد حقق تنفيذ هذه السياسة في مدينة هاي فونج نتائج ملحوظة. حتى الآن، وافقت مدينة هاي فونج على السياسة واختارت المستثمرين لـ 31 مشروعًا للإسكان الاجتماعي بإجمالي 36600 شقة؛ ومن بينها 9 مشاريع بدأت أعمال البناء فيها بإجمالي مساحة إجمالية تبلغ نحو 15 ألف شقة. وبهذا الرقم، فمن المتوقع خلال الفترة 2021 - 2025 أن يتم إنجاز نحو 16.200 وحدة، وهو ما يتجاوز هدف تطوير الإسكان الاجتماعي الذي حددته الحكومة والبالغ 15.400 وحدة.

وهذا يدل على أن الصعوبات لا تزال قائمة ولكنها تحتاج إلى حل، بدءاً بالسياسات، وقصة هاي فونج هي أيضاً مثال نموذجي. ولتحقيق هذه النتائج الإيجابية، اتبعت مدينة هاي فونج عن كثب اللوائح القانونية المتعلقة بالعقارات وأعمال الإسكان. وبناء على ذلك، اهتمت لجنة الحزب في مدينة هاي فونج بالتوجيه، وأقر مجلس الشعب في المدينة 5 قرارات، وأصدرت لجنة الشعب في المدينة 13 قرارا مرتبطا بالتنفيذ.

وعلى وجه الخصوص، طبقت مدينة هاي فونج بشكل مرن وفعال الآليات والسياسات الحالية لتحسين بيئة الاستثمار والأعمال، وخاصة إجراءات الإسكان؛ بما في ذلك السكن الاجتماعي. وبالتالي، خلق بيئة عمل شفافة ومنفتحة وودية، وجذب العديد من مشاريع الاستثمار واسعة النطاق، وتلبية احتياجات الناس لشراء واستئجار المساكن الاجتماعية بشكل فعال.

وأفاد المدير هوانغ هاي أنه على الرغم من تحقيق بعض النتائج المهمة، إلا أن تنفيذ مشروع تنمية الإسكان الاجتماعي لا يزال يعاني من بعض القصور. وتركز وزارة الإعمار حالياً على نشر واستكمال وتوجيه المحليات لتنفيذ المراسيم والقرارات والتعميمات التفصيلية والإرشادية لتنفيذ قانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 بعد صدورهما.

في الوقت نفسه، تواصل وزارة البناء حث المحليات على الاستناد إلى هدف مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030" والهدف وفقًا لملحق الإسكان الاجتماعي الذي سيتم الانتهاء منه في عام 2024، وتطوير خطة محددة بشكل عاجل لتنفيذ الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي لضمان الهدف المحدد.

لتنفيذ الاستراتيجية الوطنية للتنمية السكنية للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2045، أرسلت وزارة البناء وثائق إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بشأن تطوير وتعديل خطط التنمية السكنية لعام 2024 وفترة 2021-2025؛ - تحديد احتياجات وأهداف الإسكان الاجتماعي لذوي الدخل المحدود، وإسكان القوات المسلحة الشعبية، وسكن العمال بشكل واضح... بما يتوافق مع قانون الإسكان 2023.

بالإضافة إلى تنفيذ برنامج الرقابة للجمعية الوطنية في عام 2024، ستجري الجمعية الوطنية إشرافًا أعلى على موضوع "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023". يهدف موضوع الرصد إلى تقييم النتائج التي تم تحقيقها والقيود والصعوبات؛ تحديد الأسباب وتوضيح مسؤوليات الهيئات والمنظمات والأفراد لتحسين فعالية تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتنمية الإسكان الاجتماعي. ومن هناك، اقترح الحلول لتحسين السياسات والقوانين ذات الصلة.

وبفضل المشاركة المتزامنة للنظام السياسي بأكمله بروح استباقية، "حيثما توجد مشكلة، يوجد حل"، فإن تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي سوف يلبي الأهداف المحددة وكذلك توقعات المجتمع.

الدرس الثاني: تسهيل وصول العمال إلى المعلومات

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594