وافق مجلس الأمة مؤخرا على قانون الأراضي المعدل 2024 وسيدخل حيز التنفيذ اعتبارا من الأول من أغسطس. من النقاط التي تهم الكثير من الناس هي اللائحة الخاصة بمنح شهادات حق استخدام الأراضي (المعروفة باسم الكتب الحمراء) للأراضي التي لا تحتوي على وثائق حق استخدام الأراضي.
الصيد الاستباقي
وتنص المادة 138 من قانون الأراضي المعدل على وجه التحديد على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي بدون وثائق ولكن لا يخالفون قوانين الأراضي وليس في الحالات التي تم فيها تخصيص الأرض دون سلطة مناسبة قبل 1 يوليو 2014 سيتم النظر في إصدار شهادات حق استخدام الأراضي. ويحدد هذا القانون أيضًا العديد من الحالات التي يتم النظر فيها لمنح شهادات حق استخدام الأراضي.
وتقول آراء كثيرة إن اللائحة المذكورة أعلاه، عند دخولها حيز التنفيذ، سوف تحل مشكلة منح شهادات حق الانتفاع بالأراضي في حالات الانتفاع بالأراضي التي ترك لها الأجداد أصلاً ويتم استخدامها بشكل مستقر. وتظل هذه الحالات شائعة، وخاصة في المناطق الريفية.
في ظل ركود سوق العقارات، أصبحت معظم قنوات الاستثمار غير جذابة، وقد خاطر البعض بشراء الأراضي التي لا تحمل سجلات حمراء في المناطق الريفية على أمل أن تُمنح الأراضي سجلات حمراء عند دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ، وأن يرتفع سعر البيع عدة مرات.
يبحث العديد من الأشخاص عن شراء أرض بدون كتاب أحمر في بلدية كوانج كيه، منطقة داك جولونج، مقاطعة داك نونج.
وفي حديثه لمراسل صحيفة نجوي لاو دونج، قال السيد بوي كونغ، وهو وسيط عقاري في مقاطعة داك نونغ، إنه تلقى خلال الأشهر القليلة الماضية "أوامر" من العديد من العملاء يطلبون فيها شراء الأراضي الزراعية دون كتب حمراء. وبحسب السيد كونغ، يطلب العملاء بشكل رئيسي الأراضي التي تحمل سجلات خضراء (أراضي الغابات)، والأراضي التي لا تحمل سجلات حمراء ولكنها مملوكة لسكان منذ فترة طويلة أو الأراضي التي تحمل مستخلصات (يتم قياس حدود الأراضي ورسمها). "لقد قمت للتو بتسوية بيع قطعتي أرض لعميلين في مدينة هوشي منه وهانوي. لقد اشتريا أرضًا زراعية بدون شهادة، وبعد شرائها، قاما على الفور بوضع أوتاد لتحديد الحدود. وقالا إنهما اشتريا الأرض لانتظار الشهادة عندما يتم تطبيق القانون الجديد اعتبارًا من الأول من أغسطس"، كما قال السيد كونغ.
وبحسب السيد كونغ، فإن الأراضي الحرجية والأراضي الزراعية التي لا توجد بها كتب حمراء رخيصة للغاية في الوقت الحالي، إذ تتراوح قيمتها بين 400 و500 مليون دونج/هكتار (10 آلاف متر مربع). في حين أن الأرض ذات الكتاب الأحمر أعلى بمقدار 2-3 مرات.
"في الماضي، عندما كان الحديث عن الأراضي الزراعية بدون شهادة، كان الجميع خائفين لأنهم كانوا يخشون عدم قدرتهم على إنجاز الأوراق. كان السكان المحليون فقط يشترونها ويبيعونها لبعضهم البعض للزراعة. في الآونة الأخيرة، جاء العديد من الناس للصيد وطلبها مني للعثور عليها. ربما يعرفون أن القانون الجديد يسمح بإصدار الشهادات وأن سعر هذا النوع من الأراضي رخيص للغاية، لذلك فهم يتطلعون إلى شرائها كثيرًا"، أكد السيد كونغ.
وعلى نحو مماثل، قالت السيدة كيم - وهي موظفة في شركة وساطة عقارية في بينه فوك وتاي نينه - إن العديد من الأشخاص اتصلوا بها مؤخرًا لطلب شراء مساحات كبيرة من الأراضي لأغراض زراعية، حتى أن البعض طلبوا شراء أرض بدون كتاب أحمر طالما أن السعر جيد. "في الأسبوع الماضي، استشارت شركتي واستكملت إجراءات الحصول على قطعة أرض تزيد مساحتها عن 12 هكتارًا مزروعة بالدوريان وبعض أشجار الفاكهة الأخرى في منطقة لوك نينه، بمقاطعة بينه فوك، بسعر يزيد عن 7 مليارات دونج. ومن بين هذه الهكتارات الـ 12، هناك 3 هكتارات فقط حصلت على شهادات، ولم يتم إصدار شهادات لبقية الهكتارات" - قالت السيدة كيم.
اتجاه محفوف بالمخاطر
قال المحامي نجوين فونج لين، من شركة المحاماة SENLAW، إن قانون الأراضي الجديد على وشك أن يدخل حيز التنفيذ، مما يخلق راحة في منح الشهادات للناس. ومع ذلك، فإن شراء الأراضي دون شهادة هو شكل محفوف بالمخاطر والمغامرة من الاستثمار. ويجب على الناس والمستثمرين أن يأخذوا بعين الاعتبار الإيجابيات والسلبيات عند شراء أو بيع الأراضي وفقاً لهذا الاتجاه. "إن الأرض التي لا تحتوي على وثائق قانونية تكون في كثير من الأحيان أرخص بكثير من الأرض التي تتمتع بحقوق معترف بها من قبل الدولة. ولكنها تأتي مع العديد من المخاطر، مثل عند شراء أرض بدون وثائق قانونية، من الصعب على المشتري التحقق من أصل الأرض، والمعلومات حول قطعة الأرض، وحالة التخطيط. بعد ذلك، نظرًا لعدم وجود شهادة حق استخدام الأرض، فمن الصعب على المشتري التأكد من أن الأرض ليست موضع نزاع أو تعدي، سواء كان هناك حالة من مبيعات الأراضي المتداخلة والصراعات حول الملكية. في ذلك الوقت، يعتمد المشتري على صدق البائع. أو سيكون لدى المشتري حقوقه الأساسية كمستخدم للأرض مقيدة لأنه لا يمكنه نقل أو التبرع أو الميراث أو الرهن العقاري أو تغيير غرض استخدام الأرض أو الإيجار ... إذا كانوا يريدون البناء على الأرض، فيجب عليهم أيضًا انتظار استكمال الإجراءات للتقدم بطلب تحويل غرض استخدام الأرض وإصدار شهادة حق استخدام الأرض ..." - حلل المحامي لين.
قال الدكتور فام آنه كوي، المدير العام لشركة الخدمات المالية العقارية (FINA)، بصفته شخصًا يعمل في قطاع العقارات، إنه بعد الأول من أغسطس فقط، ستدخل القوانين المتعلقة بالعقارات وأعمال الأراضي حيز التنفيذ وكيفية تطبيقها يمكننا تقييم فعالية قرارات بعض الأشخاص "باتخاذ طرق مختصرة" لشراء الأراضي بدون كتاب أحمر.
"يعلم الجميع أن الأراضي الزراعية، وخاصة الأراضي التي لا تحمل شهادة، رخيصة جدًا. وإذا منحت شهادة، فإن سعرها سيرتفع عدة مرات. ولكن لا أحد متأكد ما إذا كانت تلك الأراضي التي لا تحمل شهادة تخضع لأي تخطيط، أو محل نزاع، أو سيتم النظر في منحها شهادة أم لا؟
إن الأراضي الزراعية إذا تم استغلالها للزراعة، والاستثمار في التكنولوجيا العالية للإنتاج الزراعي، وزيادة الكفاءة الاقتصادية أمر محتمل للغاية. وعلق الخبير قائلا "إن من يشتري أرضا زراعية أو أرضا بدون شهادة لتغيير غرض الاستخدام لاحقا أو تقسيم الأرض إلى قطع للبيع سيجد صعوبة في ذلك ولن يشجعه قانون الأراضي والقوانين الأخرى المتعلقة بالعقارات".
في الواقع، أوصى خبراء العقارات والمالية مراراً وتكراراً الأشخاص الذين لديهم أموال خاملة والمستثمرين العقاريين بالتفكير بعناية قبل الاستثمار في العقارات في المحافظات النائية والضواحي. قبل الاستثمار، يجب عليك الأخذ بعين الاعتبار الكفاءة الاقتصادية، والقدرة على الاستغلال، والمزايا المحتملة، والتدفق النقدي، والربحية، والسيولة... وخاصة المخاطر المتوقعة.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
تعليق (0)