الحاجة إلى آلية مرنة لتعبئة رأس المال لصندوق الإسكان الوطني

اقتراح إنشاء صندوق وطني لتنمية الإسكان الاجتماعي

الإسكان الاجتماعي هو نوع من المنتجات العقارية التي تحظى بدعم من آلية سياسة الدولة. وستقوم الجهة المختصة بالسيطرة على التكاليف (تحديد أسعار البيع)، والسيطرة على هوامش الربح (لا تزيد عن 10% من إجمالي الاستثمار)، وتحديد المشترين المستهدفين (المستفيدين)... ولذلك، تلعب سياسات دعم رأس المال التي تنتهجها الدولة لمشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي دورا هاما للغاية.

مقترح إنشاء صندوق وطني لتنمية الإسكان الاجتماعي.

تطلب وزارة البناء آراء حول مشروع القرار الخاص بإدارة عدد من الآليات والسياسات المحددة لتطوير الإسكان الاجتماعي لكي تدرسه الحكومة وتقدمه إلى الجمعية الوطنية للموافقة عليه. وينص المشروع على العديد من الآليات التفضيلية والأكثر انفتاحا للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي. ويشار إلى أن مشروع القانون يقترح إنشاء الصندوق الوطني لتنمية الإسكان الاجتماعي، وهو صندوق مالي غير تابع للموازنة العامة تنشئه الحكومة من الموازنة العامة للدولة وغيرها من مصادر رأس المال القانونية، لدعم أسعار الفائدة على القروض التي لا تتطلب ضمانات؛ دعم الشركات التي تستثمر في بناء المساكن الاجتماعية والمستفيدة من سياسات الإسكان الاجتماعي.

وبحسب الدكتور فو تري ثانه، مدير معهد أبحاث استراتيجية العلامة التجارية والقدرة التنافسية، فإنه في سياق ارتفاع أسعار العقارات، يعتبر إنشاء الصندوق الوطني للإسكان بمثابة "رافعة" مهمة، تساعد ملايين الأشخاص على الحصول على فرصة الوصول إلى السكن المناسب، وتنظيم سوق العقارات، والحد من المضاربة.

في الوقت الحالي، لا يوجد لدى فيتنام صندوق مالي لدعم الموارد اللازمة للمحليات والشركات لتنفيذ الإسكان الاجتماعي. على الرغم من أن قانون الإسكان لعام 2023 يسمح للجنة الشعبية الإقليمية بتخصيص ميزانية الدولة للتعويضات والدعم وإعادة التوطين والاستثمار في البنية التحتية، إلا أن قانون الاستثمار العام لا يتضمن لوائح بشأن تخصيص ميزانية الدولة لتعويض إخلاء الموقع لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي. وهذا يشكل قصوراً يؤدي إلى "تجميد" استخدام الميزانية المخصصة لتعويضات إخلاء المواقع والاستثمار في بناء البنية التحتية التقنية في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المحليات.

ومن ثم فإن إنشاء الصندوق الوطني للإسكان الاجتماعي سيكون بمثابة مقدمة مهمة لمساعدة المحليات على ترتيب الأموال اللازمة لتطهير الأراضي "النظيفة" لتمكين الشركات من بناء المساكن الاجتماعية؛ الاستثمار في البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية لمشاريع الإسكان الاجتماعي؛ دعم فوائد القروض إذا تم تنفيذ هذا النموذج بشكل صحيح، فيمكن أن يصبح حلاً مهمًا لمساعدة العديد من الأشخاص في الوصول إلى مساكن بأسعار معقولة ومستقرة وتطوير سوق عقارية مستدامة.

تشغيل نموذج مباشر لإنشاء مساكن منخفضة التكلفة

وقال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن صندوق الإسكان الوطني يجب أن يتبع نموذج إنشاء منتجات الإسكان منخفض التكلفة بشكل مباشر لتوفيرها لسكان المناطق الحضرية ذوي الدخل المنخفض. وبناء على ذلك فإن الطريقة المتبعة هي أن تقوم الدولة بإنشاء صندوق للأراضي النظيفة وتطرح عروضا لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشروع. وعلى عكس الإسكان الاجتماعي المعفى من رسوم استخدام الأراضي، فإن مشاريع صندوق الإسكان الوطني لا تزال تجمع رسوم استخدام الأراضي بمستوى معتدل، أقل من مشاريع الإسكان التجاري. لا تزال الدولة تسيطر على هامش ربح المستثمر، لكنه أعلى بنحو 10% من هامش الربح الحالي لمشاريع الإسكان الاجتماعي.

تشغيل نموذج مباشر لإنشاء مساكن منخفضة التكلفة.

على سبيل المثال، مشروع إسكان اجتماعي بمقياس 20 طابقًا فوق الأرض وطابق سفلي واحد، وتكلفة البناء الإجمالية هي 16 مليون دونج/ ^م2 ، بالإضافة إلى ربح المستثمر الذي يبلغ 4 مليون دونج/ ^م2 ، سيكون سعر البيع 20 مليون دونج/ ^م2 . مع مثل هذا المشروع الضخم، تفرض مشاريع الإسكان التجاري رسوم استخدام كبيرة للأراضي وأرباحًا عالية للمستثمرين، وبالتالي يمكن أن يصل سعر البيع إلى 70 - 80 مليون دونج / ^{متر مربع} . ولكن إذا كان المشروع تابعًا لصندوق الإسكان الوطني، مع رسوم استخدام الأراضي المعتدلة، والتحكم في هوامش الربح أقل من 20٪، فإن السعر يبلغ حوالي 30 مليون دونج/ ^م2 فقط ...

قبل تنفيذ المشاريع في إطار صندوق الإسكان الوطني، أكد ممثل مجموعة G6 أنه من الضروري إجراء إحصائيات حول احتياجات السكن في كل منطقة في الوقت الحاضر، وكذلك التنبؤ على المدى المتوسط ​​والطويل، ثم القيام بعمل جيد في التخطيط، ومن ثم التقدم بطلب لاختيار مستثمري المشروع.

قال السيد تو آنه هونغ، خبير العقارات والرئيس التنفيذي لشركة A-City: "ينبغي ألا يقتصر صندوق الإسكان الوطني على الإسكان الاجتماعي (شريحة الدخل المنخفض)، بل يجب أن يدعم أيضًا شريحة ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. ولكي يعمل الصندوق بفعالية واستدامة، يجب أن تكون هناك آلية مرنة وشفافة لتعبئة رأس المال ونموذج تشغيل محكم".

في الواقع، تواجه المجموعة ذات الدخل المتوسط ​​المنخفض، والتي تمثل ما بين 40% إلى 50% من سكان المناطق الحضرية، صعوبات في الحصول على السكن، حيث لا يحق لهم شراء المساكن الاجتماعية، ولكنهم غير قادرين على تحمل تكاليف شراء المساكن التجارية. إذا قمنا فقط بتطوير السكن الاجتماعي، فإن هذه المجموعة سوف تتخلف عن الركب.

إذا اقتصرنا على تطوير المساكن الاجتماعية، فسيظل قطاع المساكن بأسعار معقولة يعاني من نقص. حاليًا، تسعى معظم الشركات إلى تحقيق أرباح عالية من شرائح المساكن المتوسطة والفاخرة. إذا توفرت لديها الأموال، فيمكنها التفكير في بناء مساكن بأسعار معقولة. بفضل ذلك، سيتاح لمن يحتاجون إلى مسكن ولا يستطيعون شراء مسكن اجتماعي خيارات أكثر، وسيتمكنون من شراء منزل، ولن يحتاجوا إلى اقتراض مبالغ كبيرة، مما يخفف الضغط على مواردهم المالية الشخصية والنظام المصرفي، كما قال السيد تو آنه هونغ.

ويشير خبراء العقارات إلى أنه من الضروري في البداية دعم أسعار الفائدة على قروض الإسكان لشريحة الدخل المتوسط ​​المنخفض. يمكن للصندوق دعم أسعار الفائدة التفضيلية على القروض (على سبيل المثال 4-6% سنويا) لمشتري المنازل من الطبقة المتوسطة المنخفضة، على غرار برامج دعم الإسكان الاجتماعي.

ثانيا، تبلغ الحوافز المقدمة للشركات التي تعمل على تطوير المساكن بأسعار معقولة، وفقا لحسابات شركة A-City، حوالي 35 مليون دونج/ ^م2 في هانوي ، من خلال دعم صناديق الأراضي النظيفة، وإعفاء أو خفض الضرائب للشركات التي تعمل على تطوير المشاريع، وتطبيق سياسات الدعم القانوني لتقليل تكاليف المدخلات، ومساعدة الشركات على بيع المنازل بأسعار منخفضة مع تحقيق الربح.

ولكي يعمل صندوق الإسكان الوطني بفعالية واستدامة، يرى العديد من الخبراء أنه من الضروري وجود آلية مرنة وشفافة لتعبئة رأس المال ونموذج تشغيل محكم. ومن حيث التشغيل، ينبغي للصندوق أن يعمل بشكل مستقل، وتحت إشراف دقيق، وبآلية واضحة وشفافة. ويضم مجلس إدارة الصندوق ممثلين عن الدولة والشركات وخبراء العقارات والبنوك. ويتولى مجلس الإدارة مسؤولية عمليات الصندوق، والموافقة على المشاريع، والرقابة المالية. وسوف تقوم هيئة الرقابة المستقلة بمراجعة عمليات الصندوق ونشرها، ونشر التقارير المالية المدققة بشكل دوري، وتجنب الخسارة والفساد.

وقال الدكتور لي شوان نجيا، عضو المجلس الاستشاري للسياسة النقدية الوطنية، إن سنغافورة تعد واحدة من أنجح النماذج في العالم في تطوير الإسكان العام، وهو نوع من الإسكان يتشابه إلى حد كبير مع الإسكان الاجتماعي في فيتنام. كان أحد القرارات الرئيسية التي أدت إلى نجاح تطوير الإسكان العام في سنغافورة هو إنشاء مجلس الإسكان والتنمية (HDB)، وهي وكالة تركز على تخطيط وبناء وإدارة جميع الإسكان العام.

وفيما يتعلق بالدعم المالي وسياسات القروض السكنية، تعمل حكومة سنغافورة على تهيئة الظروف التي تمكن الناس من امتلاك المنازل من خلال برامج القروض التفضيلية والإعانات. وعلى وجه التحديد، يقوم الموظفون والشركات بخصم جزء من دخلهم الشهري إلى صندوق الاحتياطي المركزي (CPF). يمكن استخدام الأموال من هذا الصندوق لشراء منازل HDB. من خلال برنامج قرض الإسكان التابع لمجلس الإسكان والتطوير، يمكن للأشخاص اقتراض المال لشراء منزل مباشرة من مجلس الإسكان والتطوير بأسعار فائدة منخفضة (حوالي 2.6% سنويًا، أقل من أسعار الفائدة التجارية).

وفقًا لـ baotintuc.vn

المصدر: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html