التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار في مزاد الأراضي على طراز "تو ثيم" في ضواحي هانوي – الجزء الثاني
ستكون هناك عواقب عديدة على سوق العقارات والاقتصاد إذا لم يتم توضيح أن المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي تم التلاعب بها من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي.
ومنذ إعادة فتح مزادات الأراضي في الضواحي بداية العام، ليس من الصعب رؤية المخالفات في مزادات الأراضي مع وجود شبهات تلاعب من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي، ما يخلق خطر تعطيل جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن وضمان الضمان الاجتماعي، ويتسبب في ركود الاقتصاد بأكمله بسبب نفسية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة الثمن.
الجزء الثاني: الدوافع المظلمة و"الكابوس" المتكرر في أرض ثو ثيم
إن النقطة المشتركة في مزادات الأراضي الأخيرة التي أحدثت "حمى" في ضواحي هانوي هي مشاركة العديد من مجموعات المضاربين الأفراد، وليس حتى من السكان المحليين، في دفع أسعار الأراضي إلى مستويات غير معقولة وغير سوقية، والتنبؤ بعدم وجود معاملات حقيقية على الإطلاق. يتساءل العديد من أعضاء السوق "هل هناك دوافع مظلمة" وراء حيل التلاعب بأسعار الأراضي الأخيرة؟ ما هو دور جهاز إدارة الدولة هنا عندما يكون هناك حالة من احتكار سماسرة الأراضي والتلاعب بالسوق؟
عندما يشعل المضاربون حمى الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد
وبحسب العديد من الخبراء فإن احتمالات ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القريب ليست كبيرة بالتأكيد، لأنها تخدم فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية لسكان تلك المنطقة. ولكن السؤال الذي يطرح نفسه بعد المزادين "المحموميين" الأخيرين في بلدية تيان ين (هواي دوك) وقبل ذلك في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي) هو ما هي النسبة المئوية للفائزين في المزاد من السكان المحليين.
وفي العديد من مجموعات المنتديات عبر الإنترنت، تظهر سجلات صحيفة داو تو أن العديد من الأشخاص الذين يدعون أنهم من السكان المحليين قالوا إنهم كانوا محظوظين بما يكفي للفوز بالمزاد الأخير لأنهم لم يكونوا بحاجة إليه، لذلك أرادوا نقله بسعر أعلى قليلاً، وهو فارق باهظ يبلغ "عدة مئات من ملايين الدونج". لكن في الواقع، عندما يتم تسجيلها محليا، يتبين أن معظمهم ليسوا أشخاصا مسجلين للإقامة الدائمة في المنطقة.
 |
| بعد مزاد الأرض في تيان ين (هواي دوك)، كانت هناك معلومات عن نقل ملكية الأرض بفارق سعر "عدة مئات من ملايين الدونج". |
على سبيل المثال، في المزاد الأخير في بلدية ثانه كاو، وفقًا للسيد نجوين كونغ كوانج، مدير مركز تطوير صندوق الأراضي في منطقة ثانه أواي، فاز شخصان فقط في ثانه أواي بالمزاد بسعر قطعة أرض بلغ نحو 80 مليون دونج/متر مربع. في منطقة مي لينه (هانوي)، كان هناك العديد من الأشخاص الذين فازوا بالعديد من القطع، وفي منطقة تشونج مي (هانوي)، كان هناك شخص واحد فاز بالمزاد. معظم الفائزين بالمزاد جاءوا من باك نينه، وباك جيانج، وهاي دونج، وفو ثو.
في هذه الأثناء، أكد العديد من الأشخاص المشاركين في المزاد في بلدية تيان ين (هواي دوك) أيضًا أن ما يصل إلى 99٪ من الأشخاص في المجموعة الفائزة النهائية لم يكونوا من سكان بلدية تيان ين، بل كانوا مجموعات من المستثمرين من مناطق أخرى مثل با في، كيم تشونغ (هانوي)، هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج... المستثمرون الذين شاركوا ولكن لم يكونوا "محظوظين" بما يكفي للفوز بالمزاد كانوا أيضًا عدد قليل جدًا من السكان المحليين، معظمهم مستثمرون في مجموعات شاركت في المزاد في نفس الوقت من 7 إلى 19 قطعة أرض.
 |
| الأستاذ المشارك، الدكتور دينه ترونج ثينه، رئيس قسم التمويل الدولي السابق، أكاديمية التمويل |
إلى جانب المشاركين في المزاد داخل صالة الألعاب الرياضية بمنطقة هوآي ديوك، تجمع أيضًا عدد كبير من سماسرة العقارات لمراقبة مزاد الأراضي منذ صباح يوم 19 أغسطس. وقام بعض الوسطاء بتشغيل خدمة البث المباشر عبر مواقع التواصل الاجتماعي لنقل أجواء منطقة المزاد.
وبناء على المفهوم القائل بأنه "إذا كانت البنية الأساسية محدودة، فسوف يكون ذلك أفضل في وقت لاحق، وإذا تم تحضر الأراضي الزراعية في وقت لاحق، وإذا لم تكن هناك العديد من المزايا الاقتصادية الخاصة، فسوف يتمتع الناس بها، ولكن إذا لم يشتروا الأرض الآن، فلن تكون متاحة لسنوات عديدة"، فإن هذه المجموعات من المستثمرين لا تتردد في إنفاق الأموال لدفع أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد إلى عنان السماء، حتى تتجاوز خيال السكان المحليين.
"ظل" كابوس مزاد الأراضي في ثو ثيم
وبحسب مسح أجراه موقع Batdongsan.com.vn، فإن أسعار الأراضي المعروضة للبيع في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) كانت في اتجاه تصاعدي في السنوات الأخيرة، وفقًا لتقرير نشرته مؤخرًا منصة التكنولوجيا Batdongsan.com.vn. وفقًا لأداة تاريخ أسعار هذه الوحدة، ارتفع متوسط سعر الأرض في هذه المنطقة بنحو 80% على مدار السنوات الأربع الماضية - من المستوى الشائع البالغ 15 مليون دونج/م2 في عام 2020 إلى 27 مليون دونج/م2 في عام 2024. وفي الأسبوعين الماضيين، تم رفع النطاق السعري للعديد من قطع الأراضي المعروضة حديثًا على هذا الموقع إلى مستوى جديد يبلغ 43 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها حوالي 60% مقارنة بالسعر القديم.
في هذه الأثناء، وبمراقبة بيانات مبيعات الوساطة على هذا الموقع الإلكتروني، في بلدية تيان ين (هواي دوك، ثانه كاو) كانت هناك أيضًا زيادة كبيرة في السنوات القليلة الماضية، من حوالي 10 ملايين دونج/م2 إلى حوالي 40 مليون دونج/م2 منذ المعلومات التي تفيد بأن هذه المنطقة تستعد لتصبح منطقة، وفي الوقت نفسه، يمر بها الطريق الدائري رقم 4. ومع ذلك، بعد بضعة أسابيع فقط من مزاد الأراضي في ثانه كاو، ارتفعت أسعار الأراضي في تيان ين وبعض البلديات المحيطة بها بسرعة بنسبة 30-40%، حيث تم تداولها عند حوالي 55-60 مليون دونج/متر مربع.
من الواضح أن الحرارة الناجمة عن مزادات الأراضي كان لها تأثير كبير على نفسية المستثمرين والسكان المحليين، حيث يعتقد الكثير من الناس أنه إذا كان سعر المزاد الفائز مرتفعًا جدًا، فلا يوجد سبب يمنع تعديل سعر أراضيهم إلى مستوى مماثل.
وبصفته شخصًا يحتاج إلى شراء أرض في بلدية ثانه كاو للحصول على خدمات الأعمال، وبالحديث مع العديد من السماسرة، قال: "حاليًا، الطلب على شراء الأراضي في ثانه كاو مرتفع للغاية، ولا توجد قطع أراضي متاحة تقريبًا. إذا أراد العملاء الحصول على قطعة أرض جيدة، فعليهم الانتظار أو حتى إيداع المزيد من المال حتى يتمكن الوسيط من إقناع المشتري السابق بالتخلي عنها، ومن ثم قد يحصلون عليها.
وعلى نحو مماثل، في مقلاة "هواي دوك"، خلال الأيام القليلة الماضية، وجد المستثمرون الذين يريدون شراء الأراضي حول منطقة لونغ هوك للاستفادة من الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد، أن الأمر يكاد يكون مستحيلاً واضطروا إلى دفع فرق ضخم يصل إلى عدة مئات من الملايين حتى يتمكنوا من إعادة شراء قطع الأراضي القديمة التي كان المستثمرون يمتلكونها في السابق. لا توجد فقط قطع أرض سيئة في الأزقة المخصصة للسكن فقط، بل ويصعب ممارسة الأعمال فيها أيضًا، ولكن ليس من السهل العثور عليها كما يتصور البعض.
وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أكبر مصدر للقلق بشأن مزادات الأراضي التي تحقق نتائج فوز "غير عادية" مرتفعة مثل هذه هو ارتفاع الأسعار من قبل مجموعات من المستثمرين بدوافع غير واضحة.
وهذا أمر غير معتاد لأنه بعد فترة السوق الصعبة الأخيرة، حتى مع وجود منتجات ذات بنية تحتية جيدة وتخطيط واضح وتقع في مناطق ذات إمكانات للنمو، لا يزال العديد من المستثمرين حذرين للغاية، ولكن أسعار الأراضي في ثانه أواي أو هواي دوك مرتفعة للغاية.
وأضاف ثانه أن المشاركين في المزاد في ثانه أواي جاءوا في الغالب من مناطق أخرى، وهذا يثبت بشكل أكبر أن الأمر لم يأت من احتياجات سكنية حقيقية. بل إن العديد من المستثمرين فور فوزهم بالمزاد سارعوا إلى البيع بفارق مئات الملايين، وهو ما يؤكد ذلك بشكل أكبر.
بالمستوى المنخفض الحالي للإيداع المحسوب على أساس السعر الابتدائي (100 - 200 مليون دونج/قطعة أرض)، يقبل المستثمرون التنازل عن الإيداع ولكن النتيجة هي أن مستوى الأسعار حول مساحة الأرض المعروضة للبيع بالمزاد قد ارتفع إلى ارتفاع جديد، في حين أن الطلب الفعلي على الشراء ليس مرتفعا. وفي حين أن الدولة لا تجمع إلا مبلغاً صغيراً من المال من الوديعة، فإنها ستخسر المزيد عندما ترتفع تكاليف التعويض للعديد من المشاريع في المنطقة بالتأكيد.
 |
| إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي، مع تضخم الأسعار المضاربية، من شأنها أن تؤثر سلباً وتؤدي إلى إبطاء التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. |
في غضون ذلك، قال مستشار الاستثمار العقاري تران مينه، الذي شارك في الرأي نفسه، إن ما يثير القلق هو أن السماسرة والمستثمرين في هانوي يستخدمون هذه المعلومات لمقارنة وزيادة سعر بيع المشاريع في مناطق أخرى، مما يجعل أسعار العقارات في هانوي أكثر سخونة. وفي الوقت نفسه، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار في منطقة المزاد على المدى القصير ليست كبيرة بالتأكيد لأنها تخدم فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية لسكان تلك المنطقة. لا يوجد هنا أي تخطيط بارز لزيادة الأسعار أو جذب الأشخاص من أماكن أخرى للمجيء إلى هنا.
 |
| السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة جي بي إنفست |
ربما كانت هذه المزادات "القياسية" مدفوعة بمزيج من عاملين.
السبب الأول يعود إلى الشائعات التي تهدف إلى "تضخيم الأسعار" لتحقيق الربح من المزاد. السبب الثاني هو تأثير بعض الجهلة الذين لا يملكون معلومات كاملة، نتيجة قيام بعض المحليات بإصدار مسودة لقائمة أسعار جديدة للأراضي مرتفعة جداً، حيث ارتفعت من 5 إلى 50 ضعفاً. ولذلك، فمن المرجح أن تشعر هذه المجموعة من الناس بالقلق إزاء الارتفاع المرتقب في أسعار الأراضي، ويشاركون في المزادات "للتقدم".
لذلك، بعد ظهور نتائج هذا المزاد، انتظر حتى انتهاء فترة الإيداع لمعرفة ما إذا كان السعر افتراضيًا فعليًا أم لا. 
.
ما حدث في ثانه أواي أو هوآي دوك، على الرغم من اختلاف الحجم، جعل الكثير من الناس يتذكرون أيضًا مزاد الأراضي "غير المسبوق" في ثو ثيم (مدينة هو تشي منه) في نهاية عام 2021. مع هذا المزاد، جميع قطع الأراضي الأربع، بعد أن تم دفع السعر إلى أعلى بكثير من السعر الأولي، حيث فازت شركة تابعة لشركة بالمزاد مقابل 24500 مليار دونج لمساحة أرض تزيد عن 10000 متر مربع، أو أكثر من 2.4 مليار دونج / متر مربع. ولحسن الحظ، لم يتم تحديد السعر المذكور أعلاه، لأنه بعد فترة وجيزة، طلب مقدم العرض الفائز إلغاء الوديعة في نفس الوقت.
ولكن مباشرة بعد مزاد الأراضي في ثو ثيم، كانت هناك أعمال استغلال لسعر المزاد الفائز الافتراضي "لمتابعة الاتجاه" ورفع أسعار الأراضي والمساكن في المناطق المجاورة. كما تستفيد أيضًا الشركات المدرجة الأخرى التي تمتلك صناديق أراضٍ قريبة منها عندما ترتفع قيمة السندات والأسهم عدة مرات.
وفقا لـTS. قال تران شوان لونغ، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IEX)، إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي تسبب المضاربة وتضخم الأسعار، وأن هذا سيكون له آثار سلبية ويؤدي إلى إبطاء التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. ولكن إذا تباطأت وتيرة التحضر، فإن جذب الاستثمارات الأجنبية والمحلية سوف يؤدي أيضاً إلى انخفاض الاستثمارات المحلية. وستكون العواقب الاقتصادية المحلية طويلة الأمد هائلة.
"عندما ترتفع أسعار الأراضي ويتم تحديد مستوى سعري جديد، فإن تعويض الدولة عند استصلاح الأراضي للناس في المستقبل سيواجه العديد من العوائق، مما يجعل عملية إخلاء الموقع وتنفيذ المشروع صعبة. وأضاف الدكتور محمد أبو العز "يجب على الدولة أن يكون لديها سياسات ووجهات نظر واضحة بشأن هذه القضية". اعترف تران شوان لونغ.
(يتبع)
![فيتنام الساحرة [ منتزه كات تيان الوطني ]](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/12/c05c34322e4f4cac874e7f971dfaddca)
تعليق (0)