التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي على طراز ثو ثيم في ضواحي هانوي

التشوهات والعيوب وعدم الاستقرار الناجم عن مزاد الأراضي "على طراز ثو ثيم" في ضواحي هانوي - الجزء الثاني

ستكون هناك عواقب عديدة على سوق العقارات والاقتصاد إذا لم يتم توضيح المزادات العقارية الأخيرة في ضواحي هانوي على أنها تم التلاعب بها من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي.

19 ساعة، من الساعة 9:00 صباحًا يوم 19 أغسطس حتى الساعة 4:30 صباحًا يوم 20 أغسطس، خضعت 19 قطعة أرض في منطقة لونغ خوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك لـ 9 جولات من المزاد بعطاء فائز قياسي، غير موجود في السوق - أكثر من 133.3 مليون دونج/م2، أي أكثر من 18 مرة أعلى من السعر الابتدائي. وفي الوقت نفسه، وصل أقل سعر للأرض الفائزة إلى 91.3 مليون دونج/م2، أي أعلى بـ 12.5 مرة من السعر الابتدائي. وفي وقت سابق، تسبب مزاد الأراضي في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) أيضًا في "صدمة" مع تسجيل ما يقرب من 7000 شخص ومشاركتهم 1500 شخص، وكان سعر العرض الفائز أيضًا أعلى بعشرات المرات من السعر الأصلي.

منذ إعادة فتح مزادات الأراضي في الضواحي في بداية العام، لم يعد من الصعب رؤية المخالفات في مزادات الأراضي مع وجود شكوك حول التلاعب من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي، مما يخلق خطر تعطيل جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن وضمان الضمان الاجتماعي، ويتسبب في الوقت نفسه في ركود الاقتصاد بأكمله بسبب نفسية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة الثمن.

الجزء الثاني: الدوافع المظلمة و"الكابوس" المتكرر في أرض ثو ثيم

إن النقطة المشتركة في مزادات الأراضي الأخيرة التي أحدثت "حمى" في ضواحي هانوي هي مشاركة العديد من مجموعات المضاربين الأفراد، وليس حتى من السكان المحليين، مما دفع أسعار الأراضي إلى مستويات غير معقولة وغير سوقية، وتوقع عدم حدوث أي معاملات حقيقية على الإطلاق. يتساءل العديد من أعضاء السوق "هل هناك دوافع مظلمة" وراء حيل التلاعب بأسعار الأراضي الأخيرة؟ ما هو دور جهاز إدارة الدولة هنا عندما يكون هناك احتكار وتلاعب من قبل سماسرة الأراضي بالسوق؟

عندما يشعل المضاربون حمى أراضي المزاد

وبحسب العديد من الخبراء فإن احتمالات ارتفاع الأسعار في منطقة المزادات على المدى القريب ليست كبيرة بالتأكيد، لأنها تخدم فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية لسكان تلك المنطقة. ولكن السؤال الذي يطرح نفسه بعد المزادين "المحمومين" اللذين أقيما مؤخرا في بلدية تيان ين (هواي دوك) وقبل ذلك في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي) هو ما هي النسبة المئوية للفائزين في المزاد من السكان المحليين.

وفي العديد من مجموعات المنتديات على الإنترنت، تظهر سجلات صحيفة داو تو أن العديد من الأشخاص الذين يدعون أنهم من السكان المحليين قالوا إنهم كانوا محظوظين بما يكفي للفوز بالمزاد الأخير لأنهم لم يكونوا بحاجة إليه، لذا أرادوا نقله بسعر أعلى قليلاً، وهو فارق باهظ يبلغ "عدة مئات من ملايين الدونغ". لكن في الواقع، عندما يتم تسجيلها محليا، يظهر أن معظمهم ليسوا أشخاصا مسجلين للإقامة الدائمة في المنطقة.

بعد مزاد الأرض في تيان ين (هواي دوك)، كانت هناك معلومات عن نقل الملكية بفارق سعر يبلغ "عدة مئات من ملايين الدونغ".

على سبيل المثال، في المزاد الأخير في بلدية ثانه كاو، وفقًا للسيد نجوين كونغ كوانج، مدير مركز تطوير صندوق الأراضي في منطقة ثانه أواي، فاز شخصان فقط في ثانه أواي بالمزاد بسعر قطعة أرض بلغ نحو 80 مليون دونج/متر مربع. في منطقة مي لينه (هانوي)، كان هناك العديد من الأشخاص الذين فازوا بالعديد من القطع، وفي منطقة تشونج مي (هانوي)، كان هناك شخص واحد فاز بالمزاد. معظم الفائزين بالمزاد جاءوا من باك نينه، وباك جيانج، وهاي دونج، وفو ثو.

في هذه الأثناء، أكد العديد من الأشخاص المشاركين في المزاد في بلدية تيان ين (هواي دوك) أيضًا أن ما يصل إلى 99٪ من الأشخاص في المجموعة الفائزة النهائية لم يكونوا من سكان بلدية تيان ين، بل كانوا مجموعات من المستثمرين من مناطق أخرى مثل با في، كيم تشونغ (هانوي)، هاي دونغ، باك نينه، باك جيانج... كان المستثمرون الذين شاركوا ولكن لم يكونوا "محظوظين" بما يكفي للفوز بالمزاد عدد قليل جدًا من السكان المحليين، معظمهم مستثمرون في مجموعات تشارك في المزاد في نفس الوقت من 7 إلى 19 قطعة أرض.

الأستاذ المشارك، الدكتور دين ترونغ ثينه، الرئيس السابق لقسم التمويل الدولي، أكاديمية التمويل

إن البنية التحتية والطرق في منطقتي المزاد العلني الأخيرتين للأراضي في ثانه أواي وهواي دوك ليست متميزة بشكل خاص، حيث تحيط بها "الحقول المهجورة"، ولكن سعر الأرض يصل إلى مئات الملايين من دونج/م2، وبالتالي في المناطق الحضرية أو شبه الحضرية سوف يرتفع السعر إلى أعلى من ذلك. من خلال النظر إلى هذه المزادات، فقد قام بعض المضاربين بتضخيم الأسعار لرفع مستوى الأسعار في منطقة ثانه أواي. وعندما يرتفع المستوى العام للأسعار، فإن المضاربين الذين يمتلكون 5-7 أو العشرات من قطع الأراضي في مناطق أكثر جمالاً مع بنية تحتية أكثر اكتمالاً سوف يستفيدون بطبيعة الحال. .

إلى جانب المشاركين في المزاد داخل صالة الألعاب الرياضية بمنطقة هواي دوك، تجمع عدد كبير من سماسرة العقارات أيضًا لمراقبة مزاد الأراضي منذ صباح يوم 19 أغسطس. وقام بعض السماسرة بتشغيل البث المباشر للفيديو على منصات التواصل الاجتماعي للإبلاغ عن الأجواء المحيطة بمنطقة المزاد.

وبناء على المفهوم القائل بأنه "إذا كانت البنية الأساسية محدودة، فسوف تكون أفضل في وقت لاحق، وإذا تم توسعة الأراضي الزراعية في وقت لاحق، وإذا لم تكن هناك العديد من المزايا الاقتصادية الخاصة، فسوف يتمتع الناس بها، ولكن إذا لم يشتروا الأرض الآن، فلن تكون متاحة لسنوات عديدة"، فإن هذه المجموعات من المستثمرين لا تتردد في إنفاق الأموال لدفع أسعار الأراضي المعروضة في المزادات إلى عنان السماء، حتى تتجاوز خيال السكان المحليين.

"ظل" كابوس مزاد أراضي ثو ثيم

وبحسب دراسة أجرتها Batdongsan.com.vn، فإن أسعار الأراضي المعروضة للبيع في بلدية ثانه كاو (ثانه أواي، هانوي) كانت في اتجاه تصاعدي في السنوات الأخيرة، وفقًا لتقرير نشرته مؤخرًا منصة التكنولوجيا Batdongsan.com.vn. وفقًا لأداة تاريخ أسعار هذه الوحدة، ارتفع متوسط ​​سعر الأرض في هذه المنطقة بنحو 80% على مدار السنوات الأربع الماضية - من المستوى الشائع البالغ 15 مليون دونج/م2 في عام 2020 إلى 27 مليون دونج/م2 في عام 2024. وفي الأسبوعين الماضيين، تم رفع النطاق السعري للعديد من قطع الأراضي المعروضة حديثًا على هذا الموقع إلى مستوى جديد يبلغ 43 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها حوالي 60% مقارنة بالسعر القديم.

وفي الوقت نفسه، من خلال مراقبة بيانات الوساطة على هذا الموقع الإلكتروني، في بلدية تيان ين (هواي دوك، ثانه كاو) كانت هناك أيضًا زيادة كبيرة في السنوات القليلة الماضية، من حوالي 10 مليون دونج/م2 إلى حوالي 40 مليون دونج/م2 منذ المعلومات التي تفيد بأن هذه المنطقة تستعد لتصبح منطقة، وفي الوقت نفسه، يمر الطريق الدائري رقم 4. ومع ذلك، بعد بضعة أسابيع فقط من مزاد الأراضي في ثانه كاو، ارتفعت أسعار الأراضي في تيان ين وبعض البلديات المحيطة بها بسرعة بنسبة 30-40%، حيث تم تداولها عند حوالي 55-60 مليون دونج/متر مربع.

من الواضح أن الحرارة الناجمة عن مزادات الأراضي كان لها تأثير كبير على نفسية المستثمرين والسكان المحليين، حيث يعتقد الكثير من الناس أنه إذا كان سعر المزاد الفائز مرتفعًا جدًا، فلا يوجد سبب يمنع تعديل سعر أراضيهم إلى مستوى مماثل.

بصفتي شخصًا يرغب في شراء أرض في بلدية ثانه كاو لخدمات الأعمال، تحدثتُ مع العديد من الوسطاء، فقالوا: "حاليًا، الطلب على الأراضي في ثانه كاو مرتفع جدًا، ونادرًا ما تتوفر قطع أراضي. إذا كنت ترغب في قطعة أرض جيدة، فعليك الانتظار أو حتى إيداع مبلغ إضافي حتى يقنع الوسيط المشتري السابق بالتخلي عنها، وعندها قد تتاح لك فرصة."

وعلى نحو مماثل، في مقلاة "هواي دوك"، خلال الأيام القليلة الماضية، وجد المستثمرون الذين يريدون شراء الأراضي حول منطقة لونغ هوك للاستفادة من الأراضي المعروضة في المزاد أنه من المستحيل تقريبا أن يتمكنوا من إعادة شراء قطع الأراضي القديمة التي كان المستثمرون يمتلكونها في السابق، واضطروا إلى دفع فرق ضخم يصل إلى عدة مئات من الملايين. لا توجد فقط قطع أراضي سيئة في الأزقة المخصصة للسكن فقط، بل ويصعب ممارسة الأعمال فيها أيضًا، كما أنه ليس من السهل العثور عليها كما يتصور البعض.

وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أكبر مصدر للقلق بشأن مزادات الأراضي التي تحقق نتائج فوز "مرتفعة بشكل غير عادي" مثل هذه هو ارتفاع الأسعار من قبل مجموعات من المستثمرين بدوافع غير واضحة.

وهذا أمر غير معتاد لأنه بعد فترة السوق الصعبة الأخيرة، وحتى مع المنتجات ذات البنية التحتية الجيدة والتخطيط الواضح والواقعة في مناطق ذات إمكانات النمو، لا يزال العديد من المستثمرين حذرين للغاية، ولكن أسعار الأراضي في ثانه أواي أو هوآي دوك مرتفعة للغاية.

ناهيك عن أن المشاركين في المزاد في ثانه أواي جاءوا في الغالب من مناطق أخرى، كما قال السيد ثانه، وهذا يثبت بشكل أكبر أنه لم يأت من احتياجات الإسكان الحقيقية. بل إن العديد من المستثمرين سارعوا إلى البيع فور فوزهم بالمزاد بفارق مئات الملايين، وهو ما يؤكد ذلك بشكل أكبر.

في ظل مستوى الإيداع المنخفض الحالي المحسوب على أساس السعر الابتدائي (100 - 200 مليون دونج/قطعة أرض)، يقبل المستثمرون التنازل عن الإيداع، ولكن النتيجة هي أن مستوى الأسعار حول مساحة الأرض المعروضة في المزاد قد ارتفع إلى ارتفاع جديد، في حين أن الطلب الفعلي على الشراء ليس مرتفعًا. وفي حين أن الدولة لا تجمع سوى مبلغ صغير من المال من الوديعة، فإنها ستخسر المزيد عندما ترتفع تكاليف التعويض للعديد من المشاريع في المنطقة بالتأكيد.

إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي، مع التضخم المضاربي في الأسعار، من شأنها أن تؤثر سلبا وتؤدي إلى إبطاء التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة.

في غضون ذلك، قال مستشار الاستثمار العقاري تران مينه، الذي شارك في الرأي نفسه، إن ما يثير القلق هو أن السماسرة والمستثمرين في هانوي يستخدمون تلك المعلومات لمقارنة وزيادة سعر بيع المشاريع في مناطق أخرى، مما يجعل أسعار العقارات في هانوي أكثر سخونة. وفي الوقت نفسه، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار في منطقة المزاد على المدى القصير ليست كبيرة بالتأكيد لأنها تخدم فقط الاحتياجات السكنية والاستثمارية للسكان في تلك المنطقة. لا يوجد هنا أي تخطيط بارز لزيادة الأسعار أو جذب الأشخاص من أماكن أخرى للمجيء إلى هنا.

السيد نجوين كووك هيب، رئيس مجلس إدارة GP Invest

ربما كانت هذه المزادات "القياسية" مدفوعة بمزيج من عاملين.

الأول هو بسبب الشائعات التي تهدف إلى "تضخيم السعر" لتحقيق الربح من المزاد. السبب الثاني هو تأثير بعض الجهلة الذين لا يملكون معلومات كاملة، نتيجة قيام بعض المحليات بطرح قائمة جديدة لأسعار الأراضي مرتفعة جداً، حيث ارتفعت من 5 إلى 50 ضعفاً. ولذلك، فمن المرجح أن تشعر هذه المجموعة من الناس بالقلق من ارتفاع أسعار الأراضي في المستقبل القريب، ويشاركون في المزادات "للتقدم".

لذلك، بعد نتائج هذا المزاد، سوف ننتظر حتى انتهاء فترة الإيداع لمعرفة ما إذا كان السعر افتراضيًا فعليًا أم لا. .

ما حدث في ثانه أواي أو هواي دوك، على الرغم من اختلاف نطاقه، جعل الكثير من الناس يتذكرون أيضًا مزاد الأراضي "غير المسبوق" في ثو ثيم (مدينة هو تشي منه) في نهاية عام 2021. مع هذا المزاد، تم بيع جميع قطع الأراضي الأربع، بعد أن تم رفع السعر كثيرًا عن السعر الابتدائي، حيث فازت شركة تابعة لشركة بالمزاد مقابل 24500 مليار دونج لمساحة أرض تزيد عن 10000 متر مربع، أو أكثر من 2.4 مليار دونج/متر مربع. ولحسن الحظ، لم يتم تحديد السعر المذكور أعلاه، لأنه بعد فترة وجيزة، طلب مقدم العرض الفائز إلغاء الوديعة في نفس الوقت.

ولكن مباشرة بعد مزاد الأراضي في ثو ثيم، كانت هناك أعمال استغلال لسعر المزاد الفائز الافتراضي "لمتابعة الاتجاه" ورفع أسعار الأراضي والمساكن في المناطق المجاورة. كما أن الشركات المدرجة الأخرى التي تمتلك صناديق أراضٍ قريبة تستفيد أيضًا عندما ترتفع قيمة السندات والأسهم عدة مرات.

وفقا لـ TS. قال تران شوان لونج، نائب مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IEX)، إن حمى مزادات الأراضي في بعض المناطق الضواحي تسبب المضاربة وتضخم الأسعار، وأن هذا سيكون له آثار سلبية ويؤدي إلى إبطاء عملية التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية. ولكن إذا تباطأت وتيرة التحضر، فإن جذب الاستثمارات، سواء الأجنبية أو المحلية، سوف ينخفض ​​أيضاً. إن العواقب الاقتصادية المحلية طويلة الأمد هائلة.

مع ازدياد مزادات الأراضي وإقرار مستوى سعري جديد، ستواجه تعويضات الدولة عند استصلاح الأراضي للمواطنين مستقبلًا عقبات عديدة، مما يُصعّب عملية إخلاء الموقع وتنفيذ المشاريع. وتحتاج الدولة إلى سياسات ووجهات نظر واضحة في هذه القضية، كما أقرّ الدكتور تران شوان لونغ.

(يتبع)

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html