انحدار في كافة الجوانب
كانت في السابق واحدة من القطاعات التي "يطاردها" المستثمرون بنشاط وجلبت أرباحًا ضخمة. يواجه قطاع العقارات المنتجعية حاليًا العديد من الصعوبات، إذ من المتوقع أن يشهد هذا القطاع "تراجعًا" في عام 2023.
وبحسب السيد فام لام، رئيس مجلس إدارة شركة DKRA فيتنام، سجل قطاع العقارات المنتجعية في عام 2023 انخفاضًا حادًا في العرض والاستهلاك مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022.
وأظهر تقرير DKRA أن السوق في قطاع الفلل المنتجعية سجل 2,542 وحدة توريد أولية من 67 مشروعًا في عام 2023، بانخفاض 58٪ مقارنة بالعام السابق.
وبلغ معدل الاستيعاب 21% (ما يعادل 526 وحدة)، أي ما يعادل 13% فقط مقارنة بعام 2022. وجاءت معظم الإمدادات من المنطقة الوسطى، حيث شكلت 36% من إجمالي الإمدادات و86% من إجمالي الاستهلاك الأولي في السوق ككل.
من المتوقع أن ينخفض المعروض من شقق المنتجعات في عام 2023.
ظلت أسعار البيع الأولية دون تغيير مقارنة بنفس الفترة واستمرت في الارتفاع، حيث تراوحت بين 6 - 155.7 مليار دونج/وحدة. على الرغم من تطبيق العديد من سياسات المبيعات مثل الالتزام بالأرباح/المشاركة فيها، ودعم أسعار الفائدة، وفترة السماح لرأس المال، وحوافز السداد السريع، وما إلى ذلك لزيادة السيولة، إلا أنها ليست فعالة كما هو متوقع.
وفي الوقت نفسه، سجل قطاع المنتجعات السكنية/متاجر التجزئة العرض الأولي في عام 2023 من 34 مشروعًا، مما يوفر للسوق حوالي 3271 وحدة، بانخفاض 62٪ مقارنة بعام 2022.
وانخفض الطلب في السوق بشكل حاد حيث وصل الاستهلاك إلى نحو 366 وحدة، أي ما يعادل 6% مقارنة بالعام الماضي. وتتركز المعاملات في الغالب في المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، والتي طورها مستثمرون كبار ويبلغ سعرها أقل من 10 مليارات دونج/وحدة.
وفي الوقت نفسه، سجل قطاع الشقق الفندقية في عام 2023 افتتاح 5,937 وحدة للبيع من 45 مشروعًا (بما في ذلك 4 مشاريع جديدة). بلغت نسبة الامتصاص في العرض الأولي 20% (1,164 وحدة).
وقال نجوي دوا تين ، إن سوق العقارات المنتجعية في السنوات الأخيرة تطور بشكل رئيسي في مقاطعات مثل خان هوا، ودا نانغ، وبينه دينه، وبا ريا - فونج تاو، وبينه ثوان... ثم إلى فو كوك، ومقاطعة كيين جيانج.
وفي المناطق المذكورة أعلاه، استثمر "الكبار" في قطاع العقارات في سلسلة من مشاريع البنية التحتية والخدمات والإقامة لتحفيز احتياجات الناس في التسوق والمنتجعات.
ومع ذلك، فإن السيولة في السوق منخفضة، وتتركز المعاملات بشكل رئيسي في المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، والتي طورها مستثمرون يتمتعون بتمويل قوي وقيمة المنتج أقل من 3 مليار دونج/وحدة. ولم تشهد الأسعار الأولية تقلبات مقارنة بالعام الماضي وتظل مرتفعة بسبب ارتفاع تكاليف المدخلات.
وبحسب الإعلان الأخير لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (في نهاية ديسمبر 2023)، ستتلقى البلاد بأكملها في عام 2023 حوالي 3165 منتجًا جديدًا من العقارات السياحية والمنتجعات، بانخفاض يزيد عن 80٪ مقارنة بعام 2022.
سجل السوق بأكمله 726 صفقة ناجحة لمنتجات العقارات السياحية والمنتجعات في عام 2023. ولم يتعاف حجم المعاملات كما كان متوقعًا لأن بعض المشاريع التي يهتم بها العديد من المستثمرين تواجه مشاكل قانونية ولا يمكن إطلاقها.
في حين أن المخزون يتكون في معظمه من منتجات عالية الجودة وعالية القيمة، فإنه يتعين عليه أن يتنافس بشكل مباشر مع المنتجات الخاسرة من المستثمرين الذين اشتروا في وقت سابق.
يستغرق الأمر وقتا طويلا للتعافي.
في ظل الوضع الحالي لسوق العقارات، يعتبر قطاع العقارات المنتجعية في "القاع".
وبالإضافة إلى المشاكل القانونية، كانت مصادر الائتمان ورأس المال العامل محدودة أيضاً في تدفقها إلى مشاريع المنتجعات، مما يجعل هذا القطاع قاتماً. لا يتم ملاحظة هذا القطاع إلا عندما تركز المحليات على جذب وتحفيز السياحة.
قال السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARS، إنه في الصورة القاتمة، تلقى سوق المنتجعات بشكل غير متوقع نقطة مضيئة اعتبارًا من نهاية عام 2023. وقد دفع ظهور إشارات التعافي الإيجابية من أسواق العقارات والسياحة المستثمرين إلى تسريع التقدم والإمدادات للسوق.
إن تنشيط السياحة واستكمال البنية التحتية والمرافق هي فرص لقطاع العقارات المنتجعية للتطور في الفترة المقبلة.
وقالت شركة فارس إنه في الربع الرابع من عام 2023، بلغ سعر مشروع الشقق الفندقية في فو كوك (مقاطعة كيان جيانج) حوالي 55 مليون دونج/متر مربع، مسجلاً 200 معاملة من إجمالي 400 شقة تم فتحها للبيع في غضون أكثر من شهر، حيث كان غالبية العملاء من المستثمرين.
وبالمقارنة مع السنوات السابقة، فإن حجم المعاملات هذا ليس كبيرا، ولكن في سياق سوق العقارات الصعبة، وخاصة في منطقة فو كوك، فإن تحقيق معدل امتصاص يزيد عن 50٪ يعتبر إشارة إيجابية.
ويتوقع السيد فام لام، رئيس مجلس إدارة DKRA، أنه لن تكون هناك العديد من العلامات الإيجابية لقطاع العقارات المنتجعية في عام 2024. ويستمر انخفاض الطلب الإجمالي في السوق، وسيستمر حتى نهاية العام.
وبناءً على ذلك، سيستمر انخفاض العرض الجديد، ومن المتوقع أن تنخفض أعداد الشقق الفندقية مقارنة بعام 2023، لتتراوح حول 800 - 1000 وحدة.
وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يكون المعروض من الفلل المنتجعية والمنازل المنتجعية/المتاجر التجارية معادلاً لعام 2023، ويتراوح بين 250 و300 فيلا منتجعية و200 و300 منزل منتجعي/متاجر تجارية، على التوالي.
يظل مستوى الأسعار الأولية مستقرا ومن غير المرجح أن يشهد تقلبات واضحة في العام المقبل. ولكي تتمكن الشركات والمستثمرون من البقاء، يتعين عليهم إطلاق سياسات الخصم، ودعم أسعار الفائدة، وفترة سماح رأس المال، والتزامات الإيجار، وما إلى ذلك، والتي سيستمر تطبيقها على نطاق واسع في عام 2024.
وفي تعليقه على سوق العقارات السياحية، قال الدكتور فام آن كوي - مدير معهد الأبحاث الاقتصادية والمالية والعقارية دات زانه سيرفيسز، إن سوق العقارات بشكل عام يواجه العديد من الصعوبات، وليس فقط قطاع العقارات السياحية.
"وإذا نظرنا إلى الوراء إلى عام شهد العديد من التقلبات في السوق والاقتصاد، فإن قطاع العقارات المنتجعية يخضع للدراسة أيضاً من قبل الهيئات الحكومية، مع وضع سياسات لإصدار اللوائح المناسبة لتطوير السوق. على سبيل المثال، في عام 2023، سيتم إصدار المرسوم رقم 10 (منح الشهادات للشقق الفندقية والمكاتب الفندقية)... وهذا يعتبر خطوة لإزالة العوائق القانونية أمام مشاريع المنتجعات المستقبلية. وأضاف السيد كوي قائلاً: "المساعدة في جعل السوق أكثر شفافية ووضوحًا".
ويرى بعض الخبراء أيضاً أن قطاع العقارات سيواجه صعوبة في العودة إلى أيامه "الذهبية". ومع ذلك، بعد "التعثرات"، يتعين على المستثمرين أن يكونوا دقيقين في الأمور القانونية، وشفافية المبيعات، والأرباح.
وعلى وجه الخصوص، من الضروري تطوير مشاريع البنية التحتية ذات البنية التحتية الاجتماعية والتقنية الجيدة لجذب السياح والمشترين، ومن ثم سوف يتعافى هذا السوق تدريجيا مع مرور الوقت.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)