هل سيصبح سوق العقارات أكثر قابلية للإدارة في عام 2023؟

يتوقع خبراء العقارات وشركات أبحاث السوق أن عام 2023 سيوفر فرصاً للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم التي تمتلك احتياطيات من الأراضي وأموالاً سليمة لتحقيق الازدهار، وذلك بعد فترة من إعادة الهيكلة والتطهير الكبيرين من قبل العديد من اللاعبين الرئيسيين.

فرص للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة الحجم

قدم تقرير حديث يتنبأ بسوق العقارات في عام 2023، والذي نشره معهد دات زان للخدمات للبحوث الاقتصادية والمالية والعقارية (FERI)، ثلاثة سيناريوهات لسوق العقارات في عام 2023: سيناريو إيجابي، وتوقعات عالية، وتحديات.

على صعيد إيجابي، تتوقع مؤسسة FERI أن يبلغ نمو الناتج المحلي الإجمالي لفيتنام في عام 2023 حوالي 5.5٪ - 6.5٪، ومعدل التضخم 5٪ - 5.5٪، وأسعار الفائدة 10٪ - 11٪، ومعدل استيعاب معتدل في سوق العقارات مع استقرار أسعار البيع.

في السيناريو المتفائل، يتراوح نمو الناتج المحلي الإجمالي بين 4.5% و5.5%، ومعدل التضخم بين 6% و7%، وأسعار الفائدة بين 14% و16%، وقد ينخفض ​​استيعاب السوق عن المتوسط، ومن المرجح أن تشهد أسعار البيع تعديلاً طفيفاً. أما في السيناريو المتشائم، ومع نمو الناتج المحلي الإجمالي بين 3.5% و4.5%، ومعدل التضخم حوالي 10%، وأسعار الفائدة بين 18% و20%، فسيكون استيعاب السوق منخفضاً للغاية، وستشهد أسعار البيع انخفاضاً حاداً.

بعد عملية توحيد كبيرة في السوق، أصبح سوق العقارات الفيتنامي يجذب انتباه المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.

بحسب الدكتور فام آنه خوي، مدير معهد أبحاث العقارات الفيدرالي (FERI)، فإن سوق العقارات في عام 2023، بغض النظر عن السيناريوهات، لا يزال أكثر إيجابية من الفترات السابقة. فالوضع الاقتصادي الكلي الحالي أكثر تفاؤلاً، مع تحسن ملحوظ في معدلات التضخم والنمو الاقتصادي مقارنةً بالسابق. ويجري العمل تدريجياً على وضع اللمسات الأخيرة على السياسات المتعلقة بقانون الأراضي وقانون الإسكان، وغيرها. ففي السابق، كان هناك فائض في المعروض من العقارات، أما الآن فهناك نقص، لا سيما فيما يتعلق بالاحتياجات السكنية الفعلية.

بالإضافة إلى ذلك، يتم مواصلة سياسات مثل القرار 43 (حزمة 350,000 مليار دونغ فيتنامي) والقرار 11 بشأن برنامج التعافي والتنمية الاجتماعية والاقتصادية 2022-2023 لتعزيز التنمية المتزامنة لجميع قطاعات الاقتصاد؛ ودعم ذوي الدخل المنخفض في امتلاك المنازل من خلال حزمة دعم انتعاش سوق العقارات.

وبالاستفادة من دروس الأزمات السابقة، تُعدّ الشركات والمستثمرون والعملاء استراتيجياتهم الخاصة للبقاء. فبينما تواجه شركات العقارات الكبرى صعوبات في إصدار السندات، تحافظ بعض الشركات المتوسطة والصغيرة على استقرارها، وقدرتها على إصدار السندات، وجذب رؤوس الأموال، وتنفيذ المشاريع رغم تباطؤ السيولة نتيجة للوضع العام. وستتاح لهذه الشركات، التي تتمتع بوضع مالي متين، واحتياطيات جيدة من الأراضي، وشركاء مناسبين، فرصٌ عديدة في عام 2023 والسنوات اللاحقة.

يعتقد الدكتور نغوين هوانغ، الأمين العام لرابطة سماسرة العقارات في فيتنام، أنه بعد عملية الفرز، فإن المستثمرين والشركات الذين يتمتعون بإمكانات مالية قوية، وامتلاك صناديق أراضٍ نظيفة، وقدرات، وسمعة طيبة، وشبكة صناعية واسعة، إلى جانب الخبرة في التعامل مع الأزمات، هم القادرون على إيجاد الفرص وسط الصعوبات.

"مع ذلك، يجب على الشركات أن تكون على دراية بسيادة القانون؛ وأن تركز على الاستراتيجيات طويلة الأجل، وأن تستعد للسيناريوهات المحتملة. وفي الوقت نفسه، ينبغي عليها تنويع شبكة شركائها ومستثمريها"، هذا ما أكده السيد هوانغ.

كثير من الناس يعتزمون وضع المال.

من وجهة نظر المستثمرين الأفراد، نشر موقع Batdongsan.com.vn مؤخراً تقريراً حول توجهات المستهلكين في سوق العقارات في بداية عام 2023، والذي أظهر أن ما يقرب من 70% من المشاركين في الاستطلاع يعتزمون شراء عقارات في عام 2023. ويُظهر المستهلكون تفاؤلاً أقل بشأن السوق، لكنهم ما زالوا يتوقعون ارتفاع أسعار العقارات.

"يُبدي العديد من الفيتناميين استعداداً لإنفاق ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم على أقساط الرهن العقاري. ومن بين الأسر التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونغ فيتنامي، تبلغ نسبة الراغبين في تخصيص ما بين 40% و60% من إجمالي دخلهم لأقساط الرهن العقاري 46%."

وذكر التقرير أن "هذا المعدل يرتفع مع ارتفاع دخل الأسر، وتحديداً 67% لأولئك الذين يكسبون ما بين 40 و70 مليون دونغ فيتنامي شهرياً، و73% لأولئك الذين يكسبون ما بين 70 و100 مليون دونغ فيتنامي شهرياً، و74% لأولئك الذين يكسبون أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي شهرياً".

أظهر استطلاع رأي أجرته مؤسسة FERI في نهاية الربع الأخير من عام 2022 أن غالبية المستهلكين يتوقعون شراء شقة في عام 2023 بسعر معقول يتراوح بين 2 و3.5 مليار دونغ فيتنامي، تتكون من غرفة نوم واحدة أو غرفتين، ضمن مشروع يتمتع بوضع قانوني واضح. كما أنهم يولون الأولوية للمشاريع في المدن التابعة، وأنواع العقارات الرئيسية، وتلك التي يسهل تأجيرها.

علاوة على ذلك، يتوقع مشتري العقارات المحتملون أن يُخفف بنك الدولة الفيتنامي من قيود الائتمان، ويُعدّل أسعار الفائدة على القروض، ويُقدّم المزيد من سياسات الدعم من المطورين العقاريين. وتتمثل العوامل الرئيسية المؤثرة في قراراتهم الشرائية في أسعار الفائدة، وأسعار البيع، وفي نهاية المطاف، إمكانية ارتفاع الأسعار.

من وجهة نظر استثمارية، ترى سافيلز فيتنام أن الأشهر الستة الأولى من عام 2023 ستكون فترة حاسمة بالنسبة لها للمراقبة قبل اتخاذ القرارات. "مع انحسار حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي، نعتقد أنه لا ينبغي للمستثمرين التسرع في الانسحاب من السوق."

في فيتنام، يبذل البنك المركزي جهوداً حثيثة للحفاظ على استقرار عملة الدونغ الفيتنامي مقابل العملات الأخرى، والعقارات استثمار طويل الأجل. ونصح خبراء من شركة سافيلز فيتنام المستثمرين الذين يشعرون بالقلق حيال المخاطر خلال العامين المقبلين بالبحث عن قنوات استثمارية أكثر ملاءمة، لأن سوق العقارات الفيتنامية، بالنظر إلى الصورة العامة، يتمتع بوضع ممتاز.

يعتقد السيد تين نغوين، رئيس قسم أبحاث السوق في شركة كوليرز فيتنام، أن قطاع العقارات السكنية لا يزال يواجه صعوبات في المسائل القانونية والسيولة ومصادر رأس المال، ومن المتوقع أن تستمر هذه التحديات حتى الربع الثالث من عام 2023 على الأقل.

تُظهر التحركات الأخيرة التي اتخذتها الحكومة ، بدءًا من البنك المركزي وصولًا إلى فرق العمل التابعة للوزارات والهيئات، عزمًا على إعادة السوق إلى مسار مستدام. وعلّق السيد تين نغوين قائلًا: "إن تأجيل إطلاق جولات البيع الجديدة يُقلّل من المعروض، مما يُسهم في تعزيز حجم المعاملات".

سيستمر الطلب على الشقق من الفئة "ج" في الازدياد.

أكد تروي غريفيث، نائب المدير الإداري لشركة سافيلز فيتنام، أن سوق العقارات الفيتنامية، بعد عملية تنظيف شاملة، لا يزال يجذب اهتمام المستثمرين المحليين والأجانب. وأضاف: "يرى المستثمرون أن أمام فيتنام شوطاً طويلاً في مسيرة التنمية الحضرية".

وأضاف تروي في تحليله: "يتزايد عدد السكان من الطبقة المتوسطة والغنية، بينما يندر المعروض من الشقق من الفئة "ج" مع توجه المطورين نحو المنتجات الفاخرة. لذلك، من المؤكد أن الطلب على الشقق من الفئة "ج" سيستمر في الازدياد لفترة طويلة".

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm