مناقشة سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين

[إعلان 1]

اقتراح لفرض الاستحواذ على الأراضي إذا وافق أكثر من 70٪ من الناس

وبحسب الإحصائيات، فقد بلغ عدد التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المعدل) أكثر من 12 مليون تعليق من قبل الجهات والمنظمات والأفراد. إن الاستشارة العامة بشأن مشروع قانون الأراضي (المعدل) هي نشاط سياسي واجتماعي واسع النطاق للغاية، يجذب انتباه العديد من فئات الشعب والمثقفين والفيتناميين المقيمين في الخارج والمنظمات والشركات العاملة في فيتنام.

ومن القضايا التي حظيت باهتمام خاص من الرأي العام في الآونة الأخيرة سياسة الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين. وعلى وجه الخصوص، فيما يتعلق بالاستحواذ على الأراضي، لم يكن هناك في الواقع أي مشروع كبير تمكنت الشركات من التفاوض مع الناس. وهذا هو السبب أيضًا وراء تأثر كفاءة استخدام الأراضي. ولا يزال يتعين على الدولة استعادة وتحويل أغراض استخدام الأراضي، وحساب فروق إيجار الأراضي أمر صعب للغاية.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 1 — وتحظى سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين باهتمام خاص لدى الرأي العام.

في الواقع، عندما تقوم الشركات بتنفيذ مشاريع التنمية الحضرية والتفاوض مع الناس، هناك العديد من الحالات التي تواجه فيها بعض الصعوبات والمشاكل. وبناء على ذلك، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، في ورشة العمل لتقديم التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 8 مارس، والتي نظمتها اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، إن هناك مشاريع للشركات لم يتم تنفيذها لمدة 8 سنوات بسبب مشاكل في استعادة الأراضي والتعويض ودعم المحاصيل.

وبحسب السيد نجوين كووك هييب، عندما يتم استعادة الأراضي السكنية والأراضي التجارية الخدمية، يجب تقديم تعويضات مناسبة وفقًا لخطة التعويض التي تقررها الحكومة لضمان عدم تعرض حياة الناس للخطر. ومع ذلك، أكد السيد هييب: "لكن هناك مسألة واحدة تحتاج إلى توضيح: يجب تنفيذ أسعار التعويضات وفقًا لخطة أسعار التعويض المعتمدة، ولا يمكن تنفيذها من خلال التفاوض الذاتي بين كل أسرة والمستثمر".

اقترحت السيدة نجوين ثي نغا، رئيسة مجموعة BRG، ما يلي: "بعد التوصل إلى اتفاق مع غالبية السكان، يُطلب من المستثمر مطالبة الجهات الحكومية باستعادة الأرض وتطبيقه إذا لم توافق الأسر المتبقية على تجنب هدر الأراضي والاستخدام غير الفعال لها. إذا لم توافق سوى 1%، فسيكون من الصعب تنفيذ المشروع. قد يسمح القانون بتنفيذ المشروع على أجزاء، لكن المشروع هو المشروع بأكمله".

وفي معرض تعبيره عن رأيه في هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي فو فينه فو إنه من أجل أن يكون استرداد الأراضي ملائما، تحتاج الدولة إلى آليات وسياسات محددة للغاية لإنشاء ممر قانوني، يمكن للوكالات والأشخاص والشركات ذات الصلة تنفيذه من خلاله.

ويؤيد هذا الخبير الاقتصادي أيضًا الرأي القائل بأنه إذا كان هناك ممر قانوني، عندما تتوصل الشركة المنفذة للمشروع إلى اتفاق مع أكثر من 70٪ من الناس، فإن أجهزة الدولة ستنفذ استعادة الأراضي وتنفيذها إذا رفضت الأسر المتبقية تسليم الأرض لتجنب حالة إطالة أمد المشروع، مما يتسبب في ضرر للشركة، في حين لا يعزز على الفور فعالية الأرض.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 2 — الخبير الاقتصادي فو فينه فو.

الإيجار التفاضلي، كيف يتم حسابه؟

ويمكن القول أنه في الماضي، كانت عملية استحواذ الدولة على الأراضي وتحويل أغراض استخدامها وحساب فروق إيجار الأراضي صعبة للغاية بسبب تحديد أسعار الأراضي. في حين أن العديد من الآراء تقول أن الدولة تسترد الأراضي من الناس بأسعار "رخيصة"، ثم تسلمها للشركات لتستثمرها في بيع المنتجات بأسعار مرتفعة لتحقيق الربح. هل هذا صحيح حقا؟

وبحسب ممثل إحدى شركات العقارات، فإن التعويضات التي يحصل عليها الناس مقابل إزالة الأراضي تأتي في الأساس من الدولة، ولكن في الواقع فإن الشركة تتقدم وتخصم لاحقاً من رسوم استخدام الأراضي وضريبة الأراضي. حتى لو حصلت على أرض بمبلغ مليون دونج/م2، فلن تتمكن من بيعها على الفور بسعر أعلى عدة مرات.

وفي الوقت نفسه، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وضرائب الأراضي التي تدفع للدولة، يتعين على الشركات أيضًا دفع تكاليف إضافية لبناء البنية التحتية، والمبيعات من خلال الأرضية، وخصومات الوكلاء، ومدفوعات الفائدة، وما إلى ذلك.

في حديثه معنا، قام المحامي نجوين هوي نام - مدير شركة بامبو ستار للمحاماة بتحليل استحواذ الدولة على الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما في ذلك بناء مناطق حضرية جديدة.

وقال المحامي نجوين هوي نام إن المناطق الحضرية الجديدة التي وافق عليها رئيس الوزراء وقررت الاستثمار فيها والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي أو مشاريع بناء المناطق الحضرية الجديدة التي وافقت عليها المجالس الشعبية الإقليمية والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي هي حالات تستحوذ فيها الدولة على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة كما هو منصوص عليه في المادة 62 من قانون الأراضي لعام 2013.

وأكد المحامي نام أنه "عندما تستصلح الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة، سيكون هناك فرق بين حجم الأموال التي تعوضها الدولة للأشخاص الذين استصلحت أراضيهم والمبلغ الذي تجمعه الدولة من خلال تخصيص الأراضي للمؤسسات التي تستثمر في المشاريع".

وبحسب المحامي نجوين هوي نام، فإن الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم والذين يستوفون الشروط المحددة في المادة 75 سيتم تعويضهم عن الأرض عندما تستعيد الدولة الأرض لأغراض الدفاع الوطني والأمن؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 3 — منطقة نام ثانج لونج الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية). الصورة: الإنترنت

استشهد المحامي نجوين هوي نام بمشروع منطقة نام ثانغ لونغ الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية) في منطقة تاي هو، هانوي، وقال إن التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستصلح الدولة الأراضي يتم تنفيذها وفقًا للقرار رقم 10/2017/QD-UBND للجنة الشعبية في هانوي، وبناءً على ذلك، تنص المادة 5 على مبادئ تعويض الأراضي عندما تستصلح الدولة الأراضي: سيتم تعويض مستخدمي الأراضي عندما تستصلح الدولة الأراضي، إذا استوفوا شروط التعويض وفقًا لأحكام المادة 75 من قانون الأراضي، نقدًا وفقًا لسعر الأرض المحدد لنوع الأرض المستصلحة الذي تقرره لجنة الشعب بالمدينة. في حالة وجود شروط خاصة بصندوق الأراضي، سيتم النظر في التعويض عن طريق تخصيص الأراضي التي لها نفس الغرض من الاستخدام مثل الأراضي المستردة. وفقًا للجدول رقم 1 الصادر بالقرار رقم 30/2019 للجنة الشعبية في هانوي، فإن سعر الأراضي الزراعية لزراعة الأرز وزراعة المحاصيل السنوية في أحياء منطقة تاي هو هو 252000 دونج/م2.

بالنسبة للمستثمرين، بعد استكمال إجراءات الاستحواذ على الأراضي والتعويض وتطهير الموقع، تقرر الدولة تخصيص وتأجير الأراضي لمستثمري المشروع. في ذلك الوقت، تقوم الدولة بحساب رسوم استخدام الأراضي لتأجير الأراضي وتخصيصها وفقًا للغرض الصحيح لاستخدام كل نوع جديد من الأراضي في سياسة التخطيط والاستثمار للمشروع المعتمد وفقًا لأحكام المرسوم 45/2014/ND-CP بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي والمبادئ التوجيهية للتنفيذ.

"يحدث الفرق هنا عندما يكون مبلغ التعويض والدعم الذي تقدمه الدولة لمن تُسترد أراضيهم أقل بكثير من مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي تجمعها الدولة من الشركات من خلال تخصيص الأراضي وتأجيرها. وهذا واضح أيضًا لأن أغراض استخدام الأراضي عند استرداد الدولة من الناس تختلف عن تلك التي تخصصها للمستثمرين، ويعتمد الموقع والبنية التحتية على التخطيط العام للمنطقة الحضرية"، صرّح المحامي نجوين هواي نام، مضيفًا أن الفرق في الحساب سيُدرج في ميزانية الدولة.

جيا فات

[إعلان 2]
مصدر