اقتراح لفرض الاستحواذ على الأراضي إذا وافق أكثر من 70٪ من الناس
وبحسب الإحصائيات، فقد بلغ عدد التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المعدل) أكثر من 12 مليون تعليق من قبل الجهات والمنظمات والأفراد. إن الاستشارة العامة بشأن مشروع قانون الأراضي (المعدل) هي نشاط سياسي واجتماعي واسع النطاق للغاية، يجذب انتباه العديد من فئات الشعب والمثقفين والفيتناميين المقيمين في الخارج والمنظمات والشركات العاملة في فيتنام.
ومن القضايا التي حظيت باهتمام خاص من الرأي العام في الآونة الأخيرة سياسة الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين. وعلى وجه الخصوص، فيما يتعلق بالاستحواذ على الأراضي، لم يكن هناك في الواقع أي مشروع كبير تمكنت الشركات من التفاوض مع الناس. وهذا هو السبب أيضًا وراء تأثر كفاءة استخدام الأراضي. ولا يزال يتعين على الدولة استعادة وتحويل أغراض استخدام الأراضي، وحساب فروق إيجار الأراضي أمر صعب للغاية.
وتحظى سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين باهتمام خاص لدى الرأي العام.
في الواقع، عندما تقوم الشركات بتنفيذ مشاريع التنمية الحضرية والتفاوض مع الناس، هناك العديد من الحالات التي تواجه فيها صعوبات ومشاكل معينة. وبناء على ذلك، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، في ورشة العمل بشأن تقديم التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المعدل) في 8 مارس، والتي نظمتها اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، إن هناك مشاريع للشركات لم يتم تنفيذها لمدة 8 سنوات بسبب مشاكل في استعادة الأراضي والتعويض ودعم المحاصيل.
وبحسب السيد نجوين كووك هييب، عندما يتم استعادة الأراضي السكنية والأراضي التجارية الخدمية، يجب تقديم تعويضات مناسبة وفقًا لخطة التعويض التي تقررها الحكومة لضمان عدم تعرض حياة الناس للخطر. ومع ذلك، أكد السيد هييب: "لكن هناك مسألة واحدة تحتاج إلى توضيح: يجب تنفيذ أسعار التعويض وفقًا لخطة أسعار التعويض المعتمدة، ولا يمكن تنفيذها من خلال التفاوض الذاتي بين كل أسرة والمستثمر".
واقترحت السيدة نجوين ثي نغا، رئيسة مجموعة BRG: "بمجرد التوصل إلى اتفاق مع غالبية الناس، يتعين على المستثمر أن يطلب من وكالات الدولة استعادة الأرض وتنفيذه إذا لم توافق الأسر المتبقية على تجنب تصحر الأراضي والاستخدام غير الفعال للأراضي. إذا كان 1% فقط من المعارضين، فسيكون من الصعب تنفيذ المشروع. قد يسمح القانون بتنفيذ جزء من المشروع، لكن المشروع هو الكل.
وفي معرض تعبيره عن رأيه في هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي فو فينه فو إنه من أجل أن يكون استرداد الأراضي ملائما، تحتاج الدولة إلى آليات وسياسات محددة للغاية لإنشاء ممر قانوني، يمكن للوكالات والأشخاص والشركات ذات الصلة تنفيذه من خلاله.
ويؤيد هذا الخبير الاقتصادي أيضًا الرأي القائل بأنه إذا كان هناك ممر قانوني، عندما تتوصل الشركة المنفذة للمشروع إلى اتفاق مع أكثر من 70٪ من الناس، فإن أجهزة الدولة ستنفذ استعادة الأراضي وتنفيذها إذا رفضت الأسر المتبقية تسليم الأرض لتجنب حالة إطالة أمد المشروع، مما يتسبب في ضرر للشركة، في حين لا يعزز على الفور فعالية الأرض.
الخبير الاقتصادي فو فينه فو.
الإيجار التفاضلي، كيف يتم حسابه؟
ويمكن القول أنه في الماضي، كانت عملية استحواذ الدولة على الأراضي وتحويل أغراض استخدامها وحساب فروق إيجار الأراضي صعبة للغاية بسبب تحديد أسعار الأراضي. في حين أن العديد من الآراء تقول أن الدولة تسترد الأراضي من الناس بأسعار "رخيصة"، ثم تسلمها للشركات لتستثمرها في بيع المنتجات بأسعار مرتفعة لتحقيق الربح. هل هذا صحيح حقا؟
وبحسب ممثل إحدى شركات العقارات، فإن التعويضات التي يحصل عليها الناس مقابل إزالة الأراضي تأتي في الأساس من الدولة، ولكن في الواقع فإن الشركة تتقدم وتخصم لاحقاً من رسوم استخدام الأراضي وضريبة الأراضي. حتى لو حصلت على أرض بمبلغ مليون دونج/م2، فلن تتمكن من بيعها على الفور بسعر أعلى عدة مرات.
وفي الوقت نفسه، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وضرائب الأراضي التي تدفع للدولة، يتعين على الشركات أيضًا دفع تكاليف إضافية لبناء البنية التحتية، والمبيعات من خلال الأرضية، وخصومات الوكلاء، ومدفوعات الفائدة، وما إلى ذلك.
في حديثه معنا، قام المحامي نجوين هوي نام - مدير شركة بامبو ستار للمحاماة بتحليل استحواذ الدولة على الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما في ذلك بناء مناطق حضرية جديدة.
وقال المحامي نجوين هوي نام إن المناطق الحضرية الجديدة التي وافق عليها رئيس الوزراء وقررت الاستثمار فيها والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي أو مشاريع بناء المناطق الحضرية الجديدة التي وافقت عليها المجالس الشعبية الإقليمية والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي هي حالات تستحوذ فيها الدولة على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة كما هو منصوص عليه في المادة 62 من قانون الأراضي لعام 2013.
وأكد المحامي نام أنه "عندما تستصلح الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة، سيكون هناك فرق بين حجم الأموال التي تعوضها الدولة للأشخاص الذين استصلحت أراضيهم والمبلغ الذي تجمعه الدولة من خلال تخصيص الأراضي للمؤسسات التي تستثمر في المشاريع".
وبحسب المحامي نجوين هوي نام، فإن الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم والذين يستوفون الشروط المحددة في المادة 75 سيتم تعويضهم عن الأرض عندما تستعيد الدولة الأرض لأغراض الدفاع الوطني والأمن؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة.
منطقة نام ثانغ لونغ الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية). الصورة: الإنترنت
واستشهد المحامي نجوين هوي نام بمشروع منطقة نام ثانغ لونغ الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية) في مقاطعة تاي هو، هانوي، وقال إن التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستصلح الدولة الأرض يتم تنفيذه وفقًا للقرار رقم 10/2017/QD-UBND للجنة الشعبية في هانوي، وبناءً على ذلك، تنص المادة 5 على مبادئ تعويض الأراضي عندما تستصلح الدولة الأرض: سيتم تعويض مستخدمي الأراضي عندما تستصلح الدولة الأرض، إذا استوفوا شروط التعويض وفقًا لأحكام المادة 75 من قانون الأراضي، نقدًا وفقًا لسعر الأرض المحدد لنوع الأرض المستصلحة الذي تقرره لجنة الشعب بالمدينة. في حالة وجود شروط خاصة بصندوق الأراضي، سيتم النظر في التعويض عن طريق تخصيص الأراضي التي لها نفس الغرض من الاستخدام مثل الأراضي المستردة. وفقًا للجدول رقم 1 الصادر بالقرار رقم 30/2019 للجنة الشعبية في هانوي، فإن سعر الأراضي الزراعية لزراعة الأرز وزراعة المحاصيل السنوية في أحياء منطقة تاي هو هو 252000 دونج/متر مربع.
بالنسبة للمستثمرين، بعد استكمال إجراءات استرداد الأراضي والتعويضات وتطهير الموقع، تُقرر الدولة تخصيص أو تأجير أرض لمستثمر المشروع. في هذه الحالة، تُحسب رسوم استخدام الأراضي لتأجيرها أو تخصيصها وفقًا للغرض الصحيح من استخدام كل نوع جديد من الأراضي في سياسة التخطيط والاستثمار للمشروع المُعتمدة وفقًا لأحكام المرسوم 45/2014/ND-CP المُنظم لتحصيل رسوم استخدام الأراضي والإرشادات التنفيذية.
"يحدث الفرق هنا عندما يكون حجم التعويض والدعم الذي تقدمه الدولة للأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم أقل بكثير من حجم رسوم استخدام الأراضي التي تجمعها الدولة من الشركات من خلال تخصيص الأراضي وتأجيرها. وأضاف المحامي نجوين هواي نام أن "هذا واضح أيضًا لأن أغراض استخدام الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي من الشعب وعندما تنقلها إلى المستثمر مختلفة والموقع والبنية الأساسية تعتمد على التخطيط العام للمنطقة الحضرية"، وقال إن الفرق في المبلغ المحسوب سيتم تضمينه في ميزانية الدولة.
جيا فات
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)