من المستفيد من تفاوت إيجار الأراضي؟

غني وفقير ومسجون - كل ذلك بسبب الأرض.

في غرفة مستأجرة خانقة الحرارة في أوائل شهر مايو، تُعدّ السيدة نغوين ثي كيم بو (من قرية 1، كومونة سونغ تراو، مقاطعة ترانغ بوم، محافظة دونغ ناي ) وثائق جديدة لمواصلة شكواها بشأن قطعة أرض عائلتها البالغة مساحتها 11,000 ^{متر مربع} ، والتي صودرت لصالح مجمع باو زيو الصناعي قبل نحو عقدين من الزمن. تبلغ السيدة كيم بو من العمر 70 عامًا، وهي الجيل الثاني الذي يتابع هذه الشكوى. توفيت والدتها، السيدة لي ثي لام، قبل خمس سنوات، بعد فترة وجيزة من مصادرة أرض العائلة قسرًا في نهاية عام 2018. ليست السيدة كيم بو المُشتكية الوحيدة، إذ يُعارض نحو 50 أسرة من مختلف الأجيال قرار حكومة دونغ ناي بمصادرة أراضيهم وتسليمها لمستثمر مجمع باو زيو الصناعي.

في 12 يناير/كانون الثاني 2004، وقّع رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي القرار رقم 101/QD-CT-UBND لاستصلاح أكثر من 440 هكتارًا من الأراضي في بلديات سونغ تراو، وتاي هوا، ودوي 61، وبلدة ترانغ بوم، و"تخصيص كامل مساحة الأراضي المستصلحة مؤقتًا" لشركة تين نغيا، وشركة دونغ ناي للمطاط، وأعضائهما، لتنفيذ إجراءات التعويض، وإزالة المخلفات، والاستثمار في إنشاء مجمع باو زيو الصناعي. وفي فبراير/شباط 2004، ساهمت شركة تين نغيا وشركة دونغ ناي للمطاط برأس مال لتأسيس شركة ثونغ نهات المساهمة كمستثمر في مجمع باو زيو الصناعي.

ينبع مصدر الشكوى أيضاً من هذا. إذ تزعم عائلة السيدة كيم بوو، إلى جانب أسر أخرى صودرت أراضيها، أن القرار رقم 101 الصادر عن رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي عام 2004، والذي صدر قبل أي قرار من رئيس الوزراء بشأن إنشاء مجمع باو شيو الصناعي، كان "خارج نطاق الصلاحيات". كما أن أراضيهم ومنازلهم لم تكن ضمن حدود التخطيط المعتمدة، وبالتالي افتقرت مصادرة الأراضي لتسليمها لمستثمر المجمع الصناعي إلى أساس قانوني. لذلك، رفض السكان الامتثال للمصادرة، وظلوا يرفعون الشكاوى منذ عام 2004. وفي عام 2018، أصدرت اللجنة الشعبية لمنطقة ترانغ بوم إشعاراً بتنظيم عملية المصادرة القسرية للأراضي. وتزعم السيدة كيم بوو والأسر الأخرى أن مصادرة الأراضي القسرية التي قامت بها اللجنة الشعبية لمنطقة ترانغ بوم استناداً إلى القرار رقم 101 لم تكن متوافقة مع القانون، وما زالوا يرفعون الشكاوى حتى الآن.

"لم يُعوّضونا سوى 25 ألف دونغ فيتنامي للمتر المربع، و15 مليون دونغ كتعويض لإعادة التوطين، ليبلغ إجمالي التعويض أكثر من 700 مليون دونغ مقابل 11 ألف متر مربع من المنازل والحدائق. كيف لنا أن نعيش بعد مصادرة أرضنا؟" هكذا قالت السيدة كيم بو. لسنوات عديدة، تعيش هذه السيدة البالغة من العمر 70 عامًا، والتي تمثل إخوتها السبعة، في غرفة مستأجرة لدى صديقة لها، بينما تتابع دعواها القضائية المستمرة، والتي لا تعرف متى ستنتهي...

لا يُعدّ تقديم شكاوى متعلقة بالأراضي من قِبل عائلات تضمّ أجيالًا متعددة، كما هو الحال مع السيدة كيم بو في مجمع باو زيو الصناعي، أمرًا نادرًا. ولا تخلو التقارير الشهرية الصادرة عن الجمعية الوطنية بشأن عرائض المواطنين من ذكر مجموعات كبيرة من مقدمي العرائض الذين رفعوا قضاياهم من المستويات المحلية إلى المستوى المركزي سعيًا لتحقيق العدالة. ومعظمهم من المواطنين الذين يتابعون نزاعات متعلقة بالأراضي، مثل السيدة كيم بو وسكان مقاطعة ترانغ بوم. ويُعدّ الرقم الذي يزيد عن 70% من الشكاوى المتعلقة بالأراضي، كما أعلنته السلطات، إحصائية متوسطة على مدى سنوات عديدة.

أسفرت قرابة أربعة عقود من الإصلاحات الوطنية عن ظهور العديد من أصحاب المليارات، الذين جمع معظمهم ثرواتهم من خلال العقارات. إلا أن هذه السنوات الأربعين من التجديد الوطني ولّدت أيضاً شعوراً بالظلم لدى أجيالٍ تشعر بالجور إزاء مصادرة أراضي أجدادها بأسعار زهيدة، ثم تسليمها للشركات لبناء مجمعات صناعية ومراكز تسوق وأبراج سكنية، تُباع لاحقاً بأسعار باهظة. تُصادر الأراضي الزراعية بسعر مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ثم يُعاد تصنيفها كأراضٍ سكنية، وتُقسّم، وتُباع من قبل الشركات كأبراج سكنية بسعر 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وقد صرّح الدكتور نغوين سي دونغ، نائب رئيس مكتب الجمعية الوطنية سابقاً، بأن هذه الزيادة البالغة 49 مليون دونغ فيتنامي تعود إلى مصادرة الأراضي، وتغييرات تقسيم المناطق، وقرارات تخصيص الأراضي، ما يُشكّل تفاوتاً في إيجارات الأراضي.

إن الفرق الفعلي في قيمة الأرض أكبر بكثير من المثال الذي ذكره السيد نغوين سي دونغ. فقد صودرت أراضي العديد من سكان ثو ثيم (مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه) بسعر 18 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ولكن بعد بضع سنوات فقط، عندما عادوا إلى المشروع الذي كان يُقام على أراضيهم، أخبرهم الموظفون أن أسعار الشقق قد ارتفعت إلى 350 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع وأنها قد بيعت بالفعل. وأظهر مسح أجرته جمعية العقارات الفيتنامية أن الفرق في أسعار الأراضي قبل وبعد المشروع وصل إلى 700 ضعف في بعض المناطق، و50 ضعفًا على الأقل. هذا الربح الهائل مُستفز ومُثير للغضب، ومصدر للظلم. يفقد الناس منازلهم وأراضيهم ووظائفهم بسبب مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي تُنفذ للمصلحة الوطنية والعامة، لكنهم لا يستفيدون هم أنفسهم من القيمة التي تجلبها هذه المشاريع. ولا تُساعدهم أموال التعويض وإعادة التوطين على عيش حياة أفضل بعد مصادرة أراضيهم. مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية جارية، لكن الناس ما زالوا أفقر. وبالتالي، أصبح الاستحواذ على الأراضي وإزالة المواقع مصدراً للخوف لدى العديد من السكان والسبب الجذري للتظلمات والشكاوى المطولة.

في كلمته الافتتاحية خلال الاجتماع الخامس للجنة المركزية للمؤتمر الثالث عشر للحزب في مايو 2022، عندما استعرضت اللجنة المركزية للحزب قرار سياسة الأراضي، صرّح الأمين العام نغوين فو ترونغ قائلاً: "لقد اغتنى كثيرون بفضل الأرض، ولكن هناك أيضاً كثيرون افتقروا بسببها، بل وسُجنوا بسببها، وفقدوا حتى روابط الأب والابن والأخوة بسببها...". وتتزايد النزاعات على الأراضي بالتزامن مع تحوّل البلاد وتنميتها.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — أكثر من 70% من جميع الدعاوى القضائية المتعلقة بالأراضي على مستوى البلاد.

الأسباب الجذرية للنزاعات على الأراضي

إذا لم يكن الأفراد هم المستفيدون من تفاوت إيجارات الأراضي الناتج عن مشاريع الاستحواذ عليها، فمن المستفيد إذن؟ الإجابة الأوضح هي الشركات - تلك التي خُصصت لها الأراضي المستحوذ عليها بأسعار زهيدة ثم باعتها بأسعار باهظة. لكن في العديد من المنتديات، تدّعي الشركات أنها تُتهم وتُشوه سمعتها ظلماً.

وفقًا للدستور وقرارات الأحزاب وقانون الأراضي الحالي، فإن الأرض ملكٌ للشعب بأكمله، وتتولى الدولة دور المالك الممثل وتديرها بشكل موحد. وبموجب هذا الحق، تحدد الدولة الغرض من استخدام الأرض من خلال خطط ولوائح استخدام الأراضي، وتسمح بتغييرات في استخدامها. وقد أدى قرار استخدام قطعة أرض للتطوير العمراني بدلًا من الاحتفاظ بها كأرض زراعية (وهو حقٌ حصري للدولة) إلى تفاوت في إيجارات الأراضي.

بحسب الدكتور نغوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال الاستثمار والعقارات، فإنه عند تنفيذ الشركات لمشاريع عقارية، بالإضافة إلى دفع مبالغ مالية كتعويضات للدولة وتكاليف إزالة الأراضي، يتعين عليها أيضًا دفع رسوم إضافية بناءً على سعر الأرض الذي تحدده الدولة. وفي طريقة الفائض المستخدمة لتقييم الأراضي في معظم مشاريع الاستحواذ والتحويل، يُحسب سعر الأرض بحيث تحصل الشركة على 15% من القيمة المضافة بعد اكتمال المشروع الاستثماري، وهو ما يُعرف بالربح. أما النسبة المتبقية البالغة 85% من فرق إيجار الأرض، فيجب دفعها إلى ميزانية الدولة من خلال رسوم استخدام الأراضي. وأوضح الدكتور دينه قائلاً: "نظريًا، تمثل 85% من قيمة الفائض رسوم استخدام الأراضي التي يجب على المستثمر دفعها للدولة، والتي تُدمج في الميزانية لتُستخدم في الأغراض العامة على مستوى الدولة وفقًا لقانون ميزانية الدولة، بما يخدم الاستثمار العام".

مع ذلك، فإن ما ذكره السيد دينه ليس إلا "نظرية". فالواقع العملي لتنظيم تفاوت إيجارات الأراضي مختلف تمامًا، إذ ينطوي على العديد من العمليات والإجراءات المعقدة التي تتخللها ثغرات عديدة تسمح بالفساد وسوء الممارسة. وتجد الشركات طرقًا شتى لتعظيم أرباحها. في الوقت نفسه، ربما لم تتمكن الدولة قط من دمج 85% من القيمة المضافة في الميزانية. وفي معظم القضايا الكبرى المتعلقة بالأراضي، من الشمال إلى الجنوب على مر السنين، خصصت حكومات المقاطعات والمدن، عبر وسائل مختلفة، أراضي للشركات بأسعار منخفضة، مما أدى إلى خسائر في إيرادات الدولة بسبب تفاوت إيجارات الأراضي. وتتراوح هذه الخسائر بين عشرات المليارات وآلاف المليارات من الدونغ.

إذا كان هناك تفاوت في إيجار الأراضي، فلا ينبغي أن يذهب هذا التفاوت إلى جيوب الشركات أو المسؤولين الذين يملكون سلطة تغيير استخدام الأراضي أو تعديل التخطيط. يجب إيجاد طريقة لإعادة توزيع هذا التفاوت بشكل عادل.

الدكتور نغوين سي دونغ، نائب رئيس مكتب الجمعية الوطنية السابق

في قضية هامة عُرضت للمحاكمة مؤخراً، وقّع رئيس اللجنة الشعبية السابق لمقاطعة بينه ثوان، نغوين نغوك هاي، وثيقةً بتاريخ 23 فبراير/شباط 2017، تُجيز تخصيص ثلاث قطع أرض تبلغ مساحتها الإجمالية أكثر من 92,600 متر مربع، تقع على جانبي الطريق 706B (في حي فو هاي، مدينة فان ثيت)، لشركة تان فيت فات دون طرحها في مزاد علني، بسعر 1.2 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو السعر الابتدائي للمزاد وفقاً لقرار صدر عام 2013. وكشفت التحقيقات اللاحقة أن تخصيص الأرض بسعر 1.2 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع كان مخالفاً للقانون، إذ ينص قانون الأراضي على وجوب تحديد رسوم استخدام الأرض ورسوم إيجارها بناءً على سعر الأرض وقت تخصيصها أو تأجيرها من قِبل الجهة الحكومية المختصة. وبحسب السلطات، فإن تخصيص هذه القطع الثلاث من الأرض للشركة بسعر منخفض من قبل قادة مقاطعة بينه ثوان السابقين أدى إلى خسارة للدولة تزيد عن 45 مليار دونغ فيتنامي.

وبالمثل، في 27 ديسمبر/كانون الأول 2012، وقّع تران فان نام، السكرتير السابق للجنة الحزبية في مقاطعة بينه دوونغ، ونائب رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة آنذاك، قراراتٍ تُجيز تطبيق سعر الأرض البالغ 51,914 دونغ فيتنامي/م²، كما هو منصوص عليه في قرار اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دوونغ لعام 2006، لحساب رسوم استخدام الأراضي لقطعتي أرض بمساحة 43 هكتارًا و145 هكتارًا عند تغيير أغراض استخدام الأراضي وتخصيصها لشركة بينه دوونغ للإنتاج والاستيراد والتصدير. ووفقًا للحكم، فإن تحديد أسعار منخفضة للأراضي من قِبل المتهم تران فان نام وشركائه، وهو ما يُعدّ انتهاكًا للوائح، قد تسبب في خسارة للدولة تجاوزت 761 مليار دونغ فيتنامي.

في العديد من الحالات المماثلة لبيع أراضٍ مميزة بأسعار زهيدة في خان هوا، ودا نانغ، ومدينة هو تشي منه، يدّعي المتهمون، وهم قادة هذه المحافظات والمدن، أنهم لم يتربحوا أو يشاركوا في أي فساد عند تخصيص الأراضي بأسعار منخفضة للشركات. وقد فشلت السلطات أيضاً في إثبات ذلك. لم يُعثر على أي حقائب نقود على شرفاتهم، ولا على أموال غير مشروعة في خزائن أو حسابات المشتبه بهم المصرفية، ولم تُكشف أي علاقات مشبوهة. لا أحد يفهم ما الذي "سهّل" عمل النظام الاستشاري وصنع القرار برمته، في حين كان المسؤولون على دراية بأن تخصيص الأراضي بأسعار زهيدة أمر خاطئ. ومع ذلك، فإن حجم الأموال المفقودة يتزايد باطراد.

"لطالما كان النظام برمته مدفوعًا بالسعي وراء تفاوت إيجارات الأراضي. وهذا هو السبب الجذري للظلم والنزاعات على الأراضي"، هكذا لخص الدكتور نغوين سي دونغ الوضع. وللحد من هذه النزاعات، قال الدكتور دونغ إنه يجب حل مسألة تنظيم تفاوت إيجارات الأراضي، بحيث يُستخدم جزء من هذه القيمة المضافة لمساعدة من صودرت أراضيهم على الحصول على مساكن جديدة تضاهي أو تفوق مساكنهم القديمة، كما هو منصوص عليه في قرار الحزب. وأضاف: "إذا كان هناك تفاوت في إيجارات الأراضي، فلا ينبغي أن يذهب إلى جيوب الشركات أو المسؤولين الذين يملكون سلطة تغيير استخدامات الأراضي أو تعديل التخطيط. يجب إيجاد طريقة لإعادة توزيع هذا التفاوت بشكل عادل".

رابط المصدر