من يستفيد من فروق أسعار الأراضي؟

[إعلان 1]

الأغنياء والفقراء والسجن، كل هذا بسبب الأرض

في غرفة مستأجرة خانقة تحت حرارة شديدة في أوائل شهر مايو، تقوم السيدة نجوين ثي كيم بوو (قرية 1، بلدية سونغ تراو، منطقة ترانج بوم، دونج ناي) بإعداد وثائق "جديدة" لمواصلة شكواها بشأن قطعة الأرض التي تملكها عائلتها والتي تزيد مساحتها عن 11 ألف ^{متر مربع} والتي تمت مصادرتها لبناء منطقة باو شيو الصناعية (IP) قبل ما يقرب من عقدين من الزمان. في سن السبعين، أصبحت السيدة كيم بوو من الجيل الثاني الذي يلجأ إلى التقاضي. توفيت والدة السيدة كيم بوو، السيدة لي ثي لام، قبل خمس سنوات، بعد فترة وجيزة من مصادرة أرض العائلة بالقوة في أواخر عام 2018. والسيدة كيم بوو ليست المقيمة الوحيدة التي تقدمت بشكوى. حوالي 50 أسرة هنا، على مر أجيال عديدة، لا توافق أيضًا على قرار حكومة دونج ناي باستعادة الأراضي لتسليمها إلى مستثمر منطقة باو شيو الصناعية.

في 12 يناير 2004، وقع رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لمقاطعة دونج ناي على القرار 101/QD-CT-UBND لاستصلاح أكثر من 440 هكتارًا من الأراضي في بلديات سونغ تراو وتاي هوا ودوي 61 ومدينة ترانج بوم و"تسليم كامل مساحة الأراضي المستصلحة مؤقتًا" إلى شركة تين نجيا وشركة دونج ناي للمطاط والأعضاء لتنفيذ إجراءات التعويض وتطهير الموقع والاستثمار لبناء منطقة باو شيو الصناعية. في فبراير 2004، ساهمت شركة Tin Nghia وشركة Dong Nai Rubber برأس المال لتأسيس شركة Thong Nhat Joint Stock Company كمستثمر في منطقة Bau Xeo الصناعية.

ومن هنا أيضًا بدأ مصدر الشكوى. وقالت عائلة السيدة كيم بو والأسر التي استعادت أراضيها إن القرار رقم 101 الذي أصدره رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لمقاطعة دونج ناي في عام 2004، عندما لم يكن هناك قرار من رئيس الوزراء بشأن إنشاء منطقة باو شيو الصناعية، "لم يكن ضمن نطاق السلطة". كما أن أراضيهم ليست ضمن الحدود التخطيطية المعتمدة، وبالتالي فإن استعادة الأراضي لتسليمها إلى مستثمر المنطقة الصناعية ليس لها أساس قانوني. ولذلك لم يلتزم الناس بالإلغاء وقاموا بتقديم الشكاوى منذ عام 2004. في عام 2018، أصدرت اللجنة الشعبية لمنطقة ترانج بوم إشعارًا لتنظيم استرداد الأراضي الإجباري. وتعتقد السيدة كيم بوو وأسر أخرى أن اللجنة الشعبية لمنطقة ترانج بوم استعادت الأراضي قسراً استناداً إلى القرار رقم 101، وهو ما يتعارض مع القانون، لذا فهم يواصلون رفع الدعاوى القضائية حتى الآن.

"لقد عوضونا فقط بمبلغ 25 ألف دونج/م2 و15 مليون دونج كأموال إعادة توطين، أي ما مجموعه 11 ألف متر مربع من المنازل والحدائق، وعوضونا بأكثر من 700 مليون دونج، فكيف سنعيش بعد استعادة الأرض؟"، قالت السيدة كيم بوو. طوال سنوات عديدة، اضطرت المرأة البالغة من العمر 70 عامًا، نيابة عن أشقائها السبعة، إلى العيش في منزل داخلي لصديقتها لمتابعة دعوى قضائية ليس لها نهاية في الأفق...

إن العائلات متعددة الأجيال التي تعاني من نزاعات على الأراضي مثل السيدة كيم بوو في منطقة باو شيو الصناعية ليست نادرة. إن التقرير الشهري بشأن عرائض الشعب للجمعية الوطنية لا يغيب أبداً عن وفود العرائض الكبيرة من المستويات المحلية إلى الحكومة المركزية، على أمل الحصول على صوت عادل. معظمهم من الأشخاص الذين يسعون إلى حل النزاعات على الأراضي، مثل السيدة كيم بوو وسكان منطقة ترانج بوم. إن الرقم الذي يزيد عن 70% من الدعاوى القضائية المتعلقة بالأراضي والتي أعلنتها السلطات هو إحصائية متوسطة على مدى سنوات عديدة.

لقد أدت أربعة عقود تقريباً من الابتكار الوطني إلى خلق العديد من المليارديرات. معظمهم أصبحوا أغنياء من العقارات. لكن ما يقرب من 40 عامًا من التجديد الوطني خلقت أيضًا أجيالًا عديدة من الناس الذين يشعرون بالظلم عندما يتم الآن استصلاح الأراضي التي تركها أسلافهم وراءهم لأجيال عديدة بسعر رخيص ثم إعطاؤها للشركات لبناء المتنزهات الصناعية والمراكز التجارية والمباني الشاهقة وبيعها بأسعار مرتفعة. تم استعادة الأراضي الزراعية للشعب بسعر مليون دونج/م2، ثم تم تخطيطها كأراضي سكنية، وقامت الشركات بتقسيم الأرض إلى قطع، وبيعها، وبناء مباني شاهقة، وبيعها بسعر 50 مليون دونج/م2. قال الدكتور نجوين سي دونج، نائب رئيس مكتب الجمعية الوطنية السابق، إن الزيادة البالغة 49 مليون دونج بفضل القرارات المتعلقة باستعادة الأراضي وتغييرات التخطيط وتخصيص الأراضي هي الفرق في إيجار الأراضي.

إن الفرق الفعلي في إيجار الأرض أكبر بكثير من المثال الذي قدمه السيد نجوين سي دونج. تم مصادرة أراضي العديد من الأشخاص في ثو ثيم (مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه) بسعر 18 مليون دونج/متر مربع، ولكن بعد بضع سنوات فقط، عندما عادوا إلى المشروع المبني على أراضيهم الخاصة، حدد الموظفون سعر الشقة بـ 350 مليون دونج/متر مربع وتم بيعها. وتشير دراسة أجرتها جمعية العقارات في فيتنام إلى أن الفارق في أسعار الأراضي قبل المشروع وبعده يصل إلى 700 مرة في بعض الأماكن، و50 مرة في أدنى تقدير. إن هذا الربح الضخم مهين ومثير للغضب ومصدر للظلم. يفقد الناس منازلهم وأراضيهم ووظائفهم بسبب مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة، ولكنهم أنفسهم لا يتمتعون بالقيمة التي تجلبها هذه المشاريع. إن أموال التعويض وإعادة التوطين لا تساعدهم في الحصول على حياة أفضل بعد استعادة أراضيهم. المشاريع تجعل الاقتصاد والمجتمع يتطوران، ولكنها تستمر في الفقر. ولقد أصبح الاستحواذ على الأراضي وإخلاء المواقع "خوفاً" بالنسبة لكثير من الناس ومصدراً للمظالم والشكاوى التي طال أمدها.

قال الأمين العام نجوين فو ترونج في كلمته الافتتاحية في المؤتمر المركزي الخامس للفترة الثالثة عشرة - عندما لخصت اللجنة المركزية للحزب القرار بشأن سياسة الأراضي، في مايو 2022: "لقد أصبح العديد من الناس أغنياء بفضل الأرض، ولكن هناك أيضًا العديد من الناس الذين أصبحوا فقراء بسبب الأرض، حتى أنهم ذهبوا إلى السجن بسبب الأرض، وفقدوا العلاقة بين الأب والابن، والإخوة بسبب الأرض ...". تتزايد النزاعات على الأراضي مع تطور البلاد.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — أكثر من 70% من الدعاوى القضائية في جميع أنحاء البلاد تتعلق بالأرض.

مصدر النزاعات على الأراضي

إذا لم يكن الشعب هو المستفيد من الريع التفاضلي الناتج عن مشاريع الاستحواذ على الأراضي، فمن هو المستفيد إذن؟ الجواب الأكثر وضوحا هو الشركات - الأشخاص الذين حصلوا على الأراضي التي تم الاستحواذ عليها بسعر منخفض ثم بيعها بسعر مرتفع للغاية. لكن في العديد من المنتديات، تزعم الشركات أنها تتعرض "للاتهام ظلماً" بسبب تعرضها لـ"التشهير".

وفقًا للدستور وقرارات الحزب وقانون الأراضي الساري، فإن الأرض مملوكة للشعب بأكمله وتمثلها الدولة كمالك وتديرها بشكل موحد. من خلال ممارسة حق تمثيل المالك، ستقرر الدولة غرض استخدام الأراضي من خلال التخطيط وخطط استخدام الأراضي وتسمح بتغيير غرض استخدام الأراضي. إن القرار باستخدام قطعة أرض لبناء منطقة حضرية بدلاً من الاستمرار في الاحتفاظ بها كأرض زراعية تابعة للدولة (والدولة فقط هي المسموح لها بذلك) هو الذي يخلق الريع التفاضلي.

وبحسب الدكتور نجوين فان دينه، الخبير في قانون الاستثمار والعقارات، فإنه عند تنفيذ المشاريع العقارية، بالإضافة إلى الدفع مقدماً للدولة لتعويض وتطهير الأرض، فإنه عند تخصيص الأرض، سيتعين على الشركات دفع أموال إضافية وفقاً لسعر الأرض الذي تقرره الدولة. في طريقة الفائض المستخدمة في تقييم الأراضي لمعظم مشاريع الاستحواذ على الأراضي وتحويلها، سيتم حساب سعر الأرض بحيث تتمتع المؤسسة بنسبة 15% من القيمة المضافة بعد مشروع الاستثمار، والتي تسمى الربح. سيتعين دفع 85% من فرق إيجار الأرض إلى ميزانية الدولة من خلال رسوم استخدام الأراضي. وقال دينه "من الناحية النظرية، فإن 85% من القيمة الفائضة هي رسوم استخدام الأراضي التي يجب على المستثمر دفعها للدولة، والتي يتم دمجها في الميزانية لإنفاقها على شعب البلاد بأكمله وفقًا لقانون الموازنة العامة للدولة، بما يخدم الاستثمار العام".

ولكن ما قاله السيد دينه كان مجرد "نظرية". إن صورة تنظيم الإيجار التفاضلي للأراضي في الممارسة العملية مختلفة للغاية حيث يتعين عليها أن تمر عبر العديد من العمليات والإجراءات المعقدة ولكنها تحتوي على العديد من الثغرات التي قد تؤدي إلى الفساد والسلبية. تبحث الشركات عن العديد من الطرق لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. من المحتمل أن الحكومة لم تتمكن أبدًا من وضع 85% من القيمة المضافة "في الميزانية". في معظم القضايا الرئيسية المتعلقة بالأراضي من الشمال إلى الجنوب على مدى السنوات الماضية، قامت السلطات الإقليمية والبلدية، بطرق مختلفة، بتخصيص الأراضي للشركات بأسعار منخفضة، مما تسبب في خسارة الدولة للإيرادات بسبب زيادة الفرق في إيجار الأراضي. على الأقل بضع عشرات المليارات، وعلى الأكثر يصل إلى آلاف المليارات من الدونغ.

إذا كان هناك فرق في إيجارات الأراضي، فلا تجعلوه يقع في جيوب الشركات أو المسؤولين الذين لديهم القدرة على تغيير أغراض استخدام الأراضي أو تعديل التخطيط. يجب أن تكون هناك طريقة ما لإعادة توزيع الفوارق في إيجار الأراضي بشكل عادل.

الدكتور نجوين سي دونج، نائب رئيس مكتب الجمعية الوطنية السابق

في قضية كبرى تم رفعها للمحاكمة في الأيام الأخيرة، في 23 فبراير 2017، وقع الرئيس السابق للجنة الشعبية لمقاطعة بينه ثوان نجوين نجوك هاي وأصدر إرسالًا رسميًا يوافق من حيث المبدأ على تسليم 3 قطع أرض تزيد مساحتها عن 92600 متر مربع تابعة لصندوق الأراضي على جانبي الطريق 706B (في حي فو هاي، مدينة فان ثيت) إلى شركة تان فيت فات دون مزاد، بسعر 1.2 مليون دونج/متر مربع، وهو السعر الابتدائي للمزاد وفقًا للقرار الصادر في عام 2013. وأظهر التحقيق اللاحق أن تسليم الأرض بسعر 1.2 مليون دونج/متر مربع كان مخالفًا للوائح لأنه وفقًا لقانون الأراضي، يجب تحديد حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي وفقًا لسعر الأرض في الوقت الذي خصصت فيه الوكالة الحكومية الأرض أو استأجرتها. وذكرت السلطات أن نقل ثلاث قطع من الأراضي بأسعار رخيصة إلى الشركات من قبل زعماء سابقين في مقاطعة بينه ثوان تسبب في خسارة الدولة لأكثر من 45 مليار دونج من الإيرادات.

وعلى نحو مماثل، في 27 ديسمبر/كانون الأول 2012، وقع تران فان نام، السكرتير السابق للجنة الحزب الإقليمية في بينه دونغ، ونائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية آنذاك، قرارات تقضي بتطبيق سعر الأرض البالغ 51914 دونج/م2 وفقاً لقرار اللجنة الشعبية الإقليمية في بينه دونغ لعام 2006 لحساب رسوم استخدام الأراضي لقطعتي أرض بمساحة 43 هكتاراً و145 هكتاراً عند تحويل الغرض وتسليم الأرض إلى شركة بينه دونغ للإنتاج والاستيراد والتصدير. وبحسب الحكم فإن تحديد أسعار الأراضي بأسعار غير قانونية من قبل المدعى عليه تران فان نام وشركائه تسبب في خسارة أكثر من 761 مليار دونج للدولة.

وفي العديد من الحالات المماثلة لبيع "الأراضي الذهبية" بثمن بخس في خان هوا، أو دا نانغ، أو مدينة هو تشي منه...، أكد المتهمون، وهم زعماء المقاطعات والمدن، أنهم لم يستفيدوا أو يتورطوا في الفساد عند تخصيص الأراضي بأسعار رخيصة للشركات. ولم تتمكن السلطات من إثبات ذلك أيضًا. لم يتم العثور على حقيبة ظهر مليئة بالنقود على شرفتهم. ولم يتم العثور على أموال غير مشروعة في خزائن أو حسابات المشتبه بهم. ولم تكن هناك أيضًا علاقات مشبوهة تم تسليط الضوء عليها. لا أحد يفهم ما الذي "يُزلق" نظام الاستشارة وصنع القرار عندما كان جميع المسؤولين يدركون أن تخصيص الأراضي بأسعار رخيصة كان خطأ. ومع ذلك، فإن حجم الأموال المفقودة يتزايد يوما بعد يوم.

"لقد تم دفع النظام بأكمله لفترة طويلة إلى السعي وراء الإيجار التفاضلي للأراضي. وهذا هو مصدر الظلم والصراعات على الأراضي"، كما لخص الدكتور نجوين سي دونج. وللتقليل من النزاعات، قال السيد دونج إنه يجب حل قضية تنظيم الإيجار التفاضلي للأراضي، بحيث يمكن استخدام جزء من هذه القيمة المتزايدة لمساعدة الأشخاص الذين تم استعادة أراضيهم في الحصول على مساكن جديدة مساوية أو أفضل من مكانهم القديم، كما جاء في قرار الحزب. وقال السيد دونج "إذا كان هناك فرق في إيجارات الأراضي، فلا ينبغي السماح لهذا الفرق بالوقوع في جيوب الشركات أو المسؤولين الذين يملكون السلطة لتغيير أغراض استخدام الأراضي أو تعديل التخطيط. يجب أن تكون هناك طريقة لإعادة توزيع الفرق في إيجارات الأراضي بشكل عادل".

[إعلان رقم 2]
رابط المصدر