لن يُسمح لـ 105 مدينة وبلدة في جميع أنحاء البلاد بتقسيم الأراضي إلى قطع أرض للبيع.

اعتبارًا من 1 يناير 2025، سيدخل قانون الأعمال العقارية (المعدل) حيز التنفيذ، وأحد المحتويات ذات الأهمية الخاصة لأنه سيكون له تأثير معين على السوق هو تنظيم تقسيم وبيع الأراضي.

ينص قانون الأعمال العقارية (المعدل) على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي إلى قطع للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتقوم اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء المساكن بأنفسهم. ومع دخول التحرك نحو تشديد تقسيم الأراضي وبيعها حيز التنفيذ في الأول من يناير/كانون الثاني 2025، يقول الخبراء إن التأثيرات ستكون من الشمال إلى الجنوب.

ومع ذلك، يشير الخبراء إلى أن البند 2، المادة 41 من المرسوم 43/2014/ND-CP، المعدل بالمرسوم 148/2020/ND-CP، يمنع حاليًا فقط تقسيم وبيع الأراضي في أقسام المناطق الحضرية من الفئة الخاصة والمناطق الحضرية من الفئة الأولى الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية؛ المناطق ذات المتطلبات العالية للهندسة المعمارية للمناظر الطبيعية والمناطق المركزية وحول المباني التي تعد من أبرز المعالم المعمارية في المدينة...

ولذلك، هناك أيضًا مخاوف كثيرة من أن تكون هناك موجة من "التهافت" على تقسيم وبيع الأراضي قبل دخول قانون تنظيم الأعمال العقارية حيز التنفيذ رسميًا.

علق السيد دونج كووك ثوي، رئيس جمعية العقارات في مدينة كان ثو ، على أن الحظر المفروض على تقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث له تأثير كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. في المستقبل القريب، سوف يشهد السوق تمايزًا واضحًا في قطاع الأراضي.

في ظل الإطار القانوني الحالي، من الصعب جدًا إنشاء مشروع يستمر لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات. سيختار رجال الأعمال حل تنفيذ النموذج الفردي لتقسيم قطع الأراضي بأنفسهم، وهو ما يكون مناسبًا وسهلًا ويخلق عرضًا أكبر وأقل احتمالًا لاختيار إنشاء مشاريع أو كيانات قانونية.

وبالتالي، مع التنظيم الجديد، فإن عدد المنتجات الأرضية من التقسيم في الفترة المقبلة سوف ينخفض. يؤدي نقص العرض إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على التطور بشكل أكثر صحة، كما حلل السيد ثوي.

وبحسب إحصاءات وزارة البناء ، فإنه بحلول ديسمبر 2023، سيكون هناك 902 منطقة حضرية على مستوى البلاد؛ ومنها منطقتان حضريتان خاصتان، و22 منطقة حضرية من النوع الأول، و36 منطقة حضرية من النوع الثاني، و45 منطقة حضرية من النوع الثالث، و95 منطقة حضرية من النوع الرابع، و702 منطقة حضرية من النوع الخامس.

وبذلك فإن اللائحة الجديدة لن تسمح بتقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة؛ زيادة 81 مدينة وبلدة مقارنة باللوائح الحالية.

بالإضافة إلى المنطقتين الحضريتين الخاصتين هانوي ومدينة هوشي منه، والتي سيتم تقييد تقسيم الأراضي فيها وبيعها، هناك أيضًا 22 منطقة حضرية من النوع الأول؛ بما في ذلك 3 مدن ذات حكم مركزي: هاي فونج، دا نانج، كان ثو و19 مدينة إقليمية: هيو، فينه، دا لات، نها ترانج، كوي نهون، بون ما ثوت، تاي نجوين، نام دينه، فيت تري، فونج تاو، ها لونج، ثانه هوا، بيان هوا، ماي ثو، ثو داو موت، باك نينه، هاي دونج، بليكو، لونج زوين.

بالإضافة إلى ذلك، هناك 36 منطقة حضرية من النوع الثاني بما في ذلك مدن في مقاطعات فان ثيت، وكا ماو، وتوي هوا، وأونج بي، وثاي بينه، وراش جيا، وباك ليو، ونينه بينه، ودونج هوي، وفو كووك، وفينه ين، ولاو كاي، وبا ريا، وباك جيانج، وفان رانغ ثاب تشام، وتشاو دوك، وكام فا، وكوانغ نجاي، وتام كي، وترا فينه، سا ديسمبر، مونغ كاي، فو لي، بن تري، ها تينه، لانغ سون، سون لا، تان آن، في ثانه، كاو لان، فينه لونغ، توين كوانغ، سوك ترانج، كون توم، دي آن، ين باي.

هناك أيضًا 45 منطقة حضرية من النوع الثالث بما في ذلك 29 مدينة: ديان بيان فو، هوا بينه، هوي آن، هونغ ين، دونج ها، باو لوك، ها جيانج، كام رانه، كاو بانج، لاي تشاو، تاي نينه، باك كان، تام ديب، سونج كونج، سام سون، فوك ين، ها تيان، دونج شواي، تشي لينه، لونج خان، جيا نجيا، خليج نغا، ثوان آن، هونغ نجو، تو سون، فو ين، تان أوين، بن كات، جو كونغ.

بالإضافة إلى ذلك، هناك 16 مدينة تشمل سون تاي، وكوا لو، وفو ثو، وبيم سون، ولا جي، وسونغ كاو، ولونغ ماي، وتان تشاو، وكاي لاي، وكوانغ ين، وكي آنه، وبينه مينه، ودونغ تريو، وفو ماي، وآن نهون، وكيين تونغ.

وفي تعليقه على تأثير هذه السياسة، قال السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث شهد ازدهارًا في السنوات الأخيرة.

إن تشديد التقسيم وفقاً للوائح الجديدة لقانون الأعمال العقارية (المعدل) سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، ولكن 90% من المستثمرين المتأثرين موجودون في المدن من النوع الثاني والثالث.

وتوقع السيد توان أن يكون تعديل الأسعار أمراً طبيعياً، لكن أسعار الأراضي لن تعود إلى فترات "الحمى" كما كانت من قبل.

(فيتنام+)

مصدر