اعتبارًا من 1 يناير 2025، سيدخل قانون الأعمال العقارية (المعدل) حيز التنفيذ، ومن بين المحتويات ذات الأهمية الخاصة لأنه سيكون له تأثير معين على السوق هو تنظيم تقسيم وبيع الأراضي.
ينص قانون الأعمال العقارية (المعدل) على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، وتقسيم قطع الأراضي إلى قطع للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، وتخضع حقوق استخدام الأراضي للمزادات للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فستقوم اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء المساكن بأنفسهم. مع دخول خطوة تشديد تقسيم الأراضي وبيعها حيز التنفيذ في الأول من يناير/كانون الثاني 2025، يقول الخبراء إن التأثيرات ستكون من الشمال إلى الجنوب.
ومع ذلك، يشير الخبراء إلى أن البند 2 من المادة 41 من المرسوم 43/2014/ND-CP المعدل بالمرسوم 148/2020/ND-CP يمنع حاليًا فقط تقسيم وبيع الأراضي في مناطق المناطق الحضرية من الفئة الخاصة والمناطق الحضرية من الفئة الأولى الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية؛ المناطق ذات المتطلبات العالية للهندسة المعمارية للمناظر الطبيعية والمناطق المركزية وحول المباني التي تعد من أبرز المعالم المعمارية في المدينة...
ولذلك، هناك أيضًا مخاوف كثيرة من أن تكون هناك موجة "تدافع" لتقسيم وبيع الأراضي قبل دخول قانون تنظيم نشاط العقارات حيز التنفيذ رسميًا.
علق السيد دونج كووك ثوي، رئيس جمعية العقارات في مدينة كان ثو (CaREA)، بأن الحظر المفروض على تقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث له تأثير كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. في المستقبل القريب، سيكون للسوق تمايز واضح في قطاع الأراضي.
في ظل الإطار القانوني الحالي، من الصعب جدًا إنشاء مشروع يستمر لمدة تتراوح بين 3 و5 سنوات. سيختار رجال الأعمال حل تنفيذ النموذج الفردي لتقسيم قطع الأراضي بأنفسهم، وهو ما يكون مناسبًا وسهلاً ويخلق عرضًا أكبر ويقل عدد الاختيارات لإقامة المشاريع والكيانات القانونية.
وبالتالي، مع التنظيم الجديد، فإن عدد المنتجات الأرضية من التقسيم في الفترة المقبلة سوف ينخفض. يؤدي ندرة العرض إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على التطور بشكل أكثر صحة، كما حلل السيد ثوي.
وبحسب إحصائيات وزارة البناء، فإنه بحلول ديسمبر 2023، سيكون هناك 902 منطقة حضرية على مستوى البلاد؛ ومنها منطقتان حضريتان خاصتان، و22 منطقة حضرية من النوع الأول، و36 منطقة حضرية من النوع الثاني، و45 منطقة حضرية من النوع الثالث، و95 منطقة حضرية من النوع الرابع، و702 منطقة حضرية من النوع الخامس.
وبذلك فإن اللائحة الجديدة لن تسمح بتقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة؛ زيادة 81 مدينة وبلدة مقارنة باللوائح الحالية.
بالإضافة إلى المنطقتين الحضريتين الخاصتين في هانوي ومدينة هوشي منه، والتي سيتم تقييد تقسيم الأراضي فيها وبيعها، هناك أيضًا 22 منطقة حضرية من النوع الأول؛ بما في ذلك 3 مدن خاضعة للحكم المركزي: هاي فونج، دا نانغ، كان ثو، و19 مدينة إقليمية: هوي، فينه، دا لات، ناها ترانج، كوي نون، بون ما ثوت، ثاي نجوين، نام دينه، فيت تري، فونج تاو، ها لونج، ثانه هوا، بين هوا، ماي ثو، ثو داو موت، باك نينه، هاي دونج، بليكو، لونج شوين.
بالإضافة إلى ذلك، هناك 36 منطقة حضرية من النوع الثاني بما في ذلك المدن في مقاطعات فان ثيت، كا ماو، توي هوا، أوونغ بي، ثاي بينه، راش جيا، باك ليو، نينه بينه، دونغ هوي، فو كوك، فينه ين، لاو كاي، با ريا، باك جيانج، فان رانغ ثاب تشام، تشاو دوك، كام فا، كوانغ نجاي، تام كي، ترا فينه، سا ديك، مونغ كاي، فو لي، بن تري، ها تينه، لانج سون، سون لا، تان آن، في ثانه، كاو لان، فينه لونج، توين كوانغ، سوك ترانج، كون توم، دي آن، ين باي.
هناك أيضًا 45 منطقة حضرية من النوع الثالث بما في ذلك 29 مدينة: ديان بيان فو، هوا بينه، هوي آن، هونغ ين، دونغ ها، باو لوك، ها جيانج، كام رانه، كاو بانج، لاي تشاو، تاي نينه، باك كان، تام ديب، سونغ كونغ، سام سون، فوك ين، ها تيان، دونغ شواي، تشي لينه، لونغ خانه، جيا نغيا، نجا باي، ثوان آن، هونغ نجو، تو سون، فو ين، تان أوين، بن كات، جو كونغ.
إلى جانب ذلك، تشمل 16 مدينة سون تاي، وكوا لو، وفو ثو، وبيم سون، ولا جي، وسونغ كاو، ولونج مي، وتان تشاو، وكاي لاي، وكوانج ين، وكي آنه، وبينه مينه، ودونغ تريو، وفو مي، وأن نون، وكيين تونغ.
وفي تعليقه على تأثير هذه السياسة، قال السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث شهد ازدهارًا في السنوات الأخيرة.
إن تشديد التقسيم وفقاً للوائح الجديدة لقانون تنظيم نشاط العقارات (المعدل) سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، ولكن 90% من المستثمرين المتأثرين هم في المدن من النوع الثاني والثالث.
وتوقع توان أن يكون تعديل الأسعار أمراً طبيعياً، لكن أسعار الأراضي لن تعود إلى فترات "الحمى" كما كانت من قبل.
(فيتنام+)
مصدر
تعليق (0)