Giá căn hộ Hà Nội tăng chưa có điểm dừng, Luật mới sẽ ‘ghìm cương’ giá nhà?

Giá căn hộ Hà Nội tăng chưa có điểm dừng

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở tại Hà Nội tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: Ghi nhận cho thấy, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội đã tăng bình quân 25% trong nửa năm qua, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng cao hơn, dao động 27% – 29%.

Trong khi đó, trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ vẫn không ngừng tăng. Kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. 

Bà Hằng cho rằng, việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh.

Cũng theo bà Hằng, trong quý II/2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm. 

Phần lớn giao dịch mua căn hộ ghi nhận trong 6 tháng đầu năm đều thuộc về phân khúc căn hộ hạng B. Hạng B chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được. Phân khúc này cung cấp chất lượng dịch vụ đáp ứng tốt các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà và chất lượng sống.

Giá nhà sẽ hạ nhiệt?

Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua.

Bà Hằng phân tích, khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh hơn. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.

Hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Các dự án trước đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội…

Cũng theo chuyên gia của Savills, Luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới. 

Điển hình, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

“Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường”, bà Hằng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến các phân khúc nhà ở.

Đối với căn hộ, nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, trong khi, thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó, người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.

Đánh giá về xu hướng này, bà Hằng lý giải: Trong bối cảnh này, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven. Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.

“Nhu cầu còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt”, bà Hằng nói thêm.