Làm rõ nguyên nhân gây kéo dài thủ tục đầu tư dự án bất động sản

Kéo dài thủ tục làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp

Báo cáo với Đoàn giám sát, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong giai đoạn 2015 – 2021, thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định, thể hiện qua các chỉ số về số lượng và quy mô các dự án bất động sản; dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản giảm dần; số lượng, cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng phong phú và đa dạng…

Nhưng, trong giai đoạn từ năm 2022 – 2023, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro có thể ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

“Trước bối cảnh này, với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự thống nhất, quyết tâm của các bộ, ngành, địa phương và sự tham gia của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã bước đầu có dấu hiệu phục hồi, nguồn cung bất động sản có sự chuyển biến theo xu hướng tăng từ cuối năm 2023”, đại diện Bộ Xây dựng cho biết.

Ghi nhận các kết quả đã đạt được trong thực hiện phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội trong thời gian qua, song từ quá trình khảo sát, làm việc của Đoàn giám sát tại 12 tỉnh, thành phố, nhiều thành viên Đoàn giám sát đã chỉ ra các vướng mắc trong triển khai các dự án mới, nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể tiếp tục thực hiện, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị đọng vốn trong các dự án, chịu gánh nặng về chi phí tài chính.

Cụ thể, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Nguyễn Hải Nam, thành viên Đoàn giám sát cho biết, qua khảo sát tại địa phương đã ghi nhận có trường hợp chủ đầu tư dự án căn hộ du lịch (condotel) chỉ mất 22 tháng để hoàn thành xây dựng các căn hộ, nhưng để xin được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đợi 54 tháng. Vướng mắc trong triển khai cấp quyền sở hữu căn hộ condotel đã có hướng giải quyết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định hướng dẫn của Chính phủ vừa ban hành.

Tuy nhiên, việc xác định chủ trương đầu tư và mục tiêu đầu tư cần làm rõ hơn trong các văn bản hướng dẫn thi hành thì dưới địa phương mới có thể xử lý, tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư, Ủy viên Thường trực Nguyễn Hải Nam nêu rõ.

Một trường hợp khác được một số thành viên Đoàn giám sát chỉ ra là một khu trung tâm thương mại có diện tích 11.000m² giữa thành phố lớn tại miền Trung đã gặp phải “vòng lặp” – khi xin chủ trương đầu tư được yêu cầu phải là đất có đất ở, đến khi quay sang xin mục đích sử dụng sang đất ở thì lại được yêu cầu phải có chủ trương đầu tư.

Bên cạnh các dự án nhà ở thương mại, ĐBQH Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang), thành viên Đoàn giám sát cho biết, qua khảo sát tại các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và TP. Hà Nội đã ghi nhận phản ánh của nhiều chủ đầu tư về việc để hoàn thành quy trình, thủ tục xin cấp phép đầu tư dự án nhà ở xã hội phải mất trung bình từ 2 đến 3 năm. Thời gian xin cấp phép đầu tư dài cộng với việc khống chế trần lợi nhuận dự án nhà ở xã hội 10% khiến các dự án này kém hấp dẫn với những chủ đầu tư, dù nhu cầu mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội rất lớn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh – Phó Trưởng Đoàn thường trực Đoàn giám sát nhấn mạnh, việc kéo dài trình tự, thủ tục đầu tư dự án dẫn đến chi phí tài chính, chi phí tuân thủ của các doanh nghiệp ngày càng tăng, tạo gánh nặng cho doanh nghiệp; các chi phí này cũng sẽ được tính vào giá bán và biến thành gánh nặng cho người mua. Do vậy, Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh và nhiều thành viên Đoàn giám sát đề nghị, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường “vẽ” cho một “sơ đồ” để ra được quyết định chủ trương đầu tư mất bao nhiêu thời gian, qua bao nhiêu con dấu… để tạo cơ sở cho các địa phương, chủ đầu tư thực hiện.

Ban hành quy trình, thủ tục đầu tư dự án bất động sản mẫu có khả thi?

Báo cáo với Đoàn giám sát, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung cho biết, các vụ, đơn vị phụ trách theo dõi lĩnh vực này tại Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phối hợp với các đơn vị liên quan tại Bộ Xây dựng thiết lập thử một bộ quy trình, thủ tục xin cấp phép đầu tư dự án bất động sản.

Nhưng, qua quá trình áp dụng thử nghiệm đã cho thấy chỉ một luật liên quan được sửa đổi, bổ sung là quy trình mẫu này sẽ bị sai ngay, không tiếp tục áp dụng được. “Để có một quy trình, thủ tục xin cấp phép đầu tư dự án bất động sản thì điều kiện cần có là quy định pháp luật phải ổn định. Hiện nay, việc ban hành quy trình, thủ tục đầu tư mẫu này là khó khả thi”, Thứ trưởng Đỗ Thành Trung nói.

Từ góc độ quản lý lĩnh vực xây dựng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, dựa trên quy định pháp luật hiện hành, Bộ đã xây dựng một quy trình đầu tư dự án bất động sản. Nhưng, đây không phải một quy trình, thủ tục “tĩnh” mà sẽ phải liên tục cập nhật, bổ sung và công khai để các địa phương triển khai áp dụng. Bộ trưởng cũng cho biết, tại các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 sắp ban hành sẽ có những quy định để thống nhất triển khai cấp phép đầu tư dự án bất động sản.

Qua khảo sát tại 12 địa phương và làm việc với một số bộ, ngành, Đoàn giám sát đã thấy rõ hơn kết quả đạt được và những khó khăn, vướng mắc, bất cập, hạn chế, yếu kém trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có vướng mắc về chính sách, pháp luật, do tổ chức thực hiện và cũng do phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương, cơ quan, đơn vị.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải lưu ý, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua có hiệu lực từ 1.8.2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ nhưng cũng có nhiều vướng mắc cần tiếp tục sửa đổi các pháp luật liên quan và chấn chỉnh, đổi mới khâu tổ chức thực hiện.

Từ thực tế này, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu, các Bộ cần làm rõ và tách riêng trong báo cáo những khó khăn, vướng mắc đã được tháo gỡ, những khó khăn vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ và có đề xuất, kiến nghị cụ thể để Đoàn giám sát nghiên cứu, tổng hợp. Đồng thời, trong các lĩnh vực phục trách của mình, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp nghiên cứu để đưa vào trong các thông tư, nghị định đang và sắp ban hành hoặc đề xuất sửa đổi các pháp luật có liên quan để tháo gỡ những vướng mắc xác đáng được địa phương, chủ đầu tư phản ánh.