Kỳ vọng “đả thông” mạch vốn cho BĐS từ việc đưa Luật Đất đai 2024 vào thực tiễn

Số liệu của Tổng cục Thống kê nêu rõ trong 6 tháng đầu năm 2024, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023.

Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với những kịch bản xấu nhất như phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Trên thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay đang chật vật với bài toán lãi vay bởi đặc thù ngành là sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nên áp lực trả lãi vay đang đè nặng lên vai của các doanh nghiệp.

Chưa kể doanh nghiệp còn phải thanh toán nhiều loạt chi phí hoạt động hàng ngày như tiền thuê mặt bằng, lương nhân viên, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng…

Trong bối cảnh đó, dòng tiền thu được từ việc kinh doanh lại vô cùng eo hẹp do các dự án trì trệ, giậm chân tại chỗ, kéo dài thời gian hoàn thiện… khiến nhiều doanh nghiệp từ quy mô nhỏ đến lớn đều rơi vào cảnh khó khăn chồng chất.

Nhiều chữ “không” làm khó doanh nghiệp BĐS

Nêu quan điểm về vấn đề trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin cùng Người Đưa Tin, dòng vốn cho các doanh nghiệp đang ghi nhận có sự tắc nghẽn.

Nguyên do sâu xa bởi thanh khoản trên thị trường suy yếu dẫn đến doanh nghiệp sụt giảm doanh thu rất mạnh.

Không ít doanh nghiệp thiếu vốn nên buộc phải dừng các dự án đang triển khai thậm chí là sa thải bớt lực lượng lao động, giảm giá thành, chấp nhận lỗ, bán đi các dự án tiềm năng đang triển khai.

Bên cạnh đó, khó khăn của các doanh nghiệp BĐS còn đến từ việc thủ tục pháp lý bị vướng, các điểm nghẽn về pháp lý khiến doanh nghiệp không thể phát triển dự án để mở bán cũng là yếu tốt chính làm doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền.

Hàng nghìn dự án trên cả nước gần như không được phê duyệt thủ tục đầu tư, đặc biệt là việc phê duyệt giá đất, nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất đang gặp rất nhiều vấn đề do chính sách cũ bộc lộ các dấu hiệu của sự lạc hậu, chồng chéo mâu thuẫn.

Thêm cả việc nhiều chữ “không” từ không doanh thu, không thanh khoản, không pháp lý khiến các doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng.

Chưa kể tình trạng khó khăn về nguồn vốn không chỉ mang tính cục bộ mà là phổ biến trong mọi nhóm đối tượng tham gia thị trường BĐS từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch, môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư.

Do đó, ông Đính nêu quan điểm các thành phần tham gia vào thị trường BĐS đều đang rất mong chờ tới ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và thẩm thấu, giúp thị trường khơi thông nguồn vốn.

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng làm tăng thanh khoản BĐS

Trong các phiên thảo luận trước Quốc hội về dự án luật, một số Đại biểu Quốc hội cũng nêu ý kiến khi BĐS được khơi thông khó khăn thì sẽ tác động tốt tới nền kinh tế và thúc đẩy tăng trưởng GDP 6 tháng cuối năm 2024, đặc biệt là gỡ khó về vốn cho doanh nghiệp BĐS, thúc đẩy đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (đoàn Bình Phước) cho rằng, thị trường BĐS đang kỳ vọng được “phá băng” khi Luật Đất đai sớm có hiệu lực.

Theo đó, Luật Đất đai có rất nhiều nội dung mới về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, về tài chính, đất đai, giá đất sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án có liên quan đến sử dụng đất đai trong doanh nghiệp.

“Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp chờ đợi luật có hiệu lực để có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hằng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án”, ông Tuấn Anh nêu.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh phân tích, các doanh nghiệp BĐS, thị trường BĐS thời gian qua đang nằm ở “trạng thái chờ”.

Đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp BĐS, đây là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án BĐS, là vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sưc bật giúp thị trường BĐS hồi phục – nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Giang- Giám đốc Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng việc áp dụng Luật đất đai 2024 với các điều khoản mới như thay đổi nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường BĐS.

Vị chuyên gia phân tích, trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai.

Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, việc mua bán chuyển nhượng BĐS cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Cơ hội cho dòng tiền của doanh nghiệp

Nêu cơ hội của thị trường BĐS sau khi áp dụng Luật Đất đai 2024, trao đổi cùng Người Đưa Tin, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Công ty Luật SB Law nêu một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 có khả năng tạo cơ hội, hỗ trợ cho cả chủ đầu tư BĐS và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Theo ông Hà, những điểm mới này bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, việc Luật mới được đưa vào thực tiễn sẽ giúp nguồn cung BĐS được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng đồng tình việc Luật Đất đai 2024 được triển khai sẽ góp phần khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS và các thành phần tham gia vào thị trường nhà đất này.

“Pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp các dự án được triển khai, có hàng để bán đem về nguồn thu cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán chi phí hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đang cạn kiệt về dòng tiền”, ông Đính nêu.

Điều khoản chặt chẽ của các bộ Luật sau sửa đổi sẽ góp phần hỗ trợ cho các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS. Đặc biệt hơn, tạo nên sự minh bạch, công bằng và cơ hội cho nhà đầu tư thật, chủ đầu tư có đầy đủ năng lực.

Dù vậy ông Đính cũng lưu ý cần đặc biệt chú ý trong quá trình thực thi Luật mới, nếu các nghị định, văn bản dưới luật được ban hành mà chưa đủ chặt chẽ, cẩn trọng thì có thể tiếp tục tạo ra điểm nghẽn.

Cùng với đó, vị chuyên gia cũng kiến nghị nên có thêm những chính sách tín dụng đặc biệt, đặc thù cho thị trường BĐS để kích thích, đẩy nhanh hơn sự hồi phục của thị trường.