Vì sao HoREA kiến nghị khẩn chưa nên ban hành bảng giá đất từ ngày 1/8?

Có huyện giá đất tăng đến 51 lần

Trao đổi với Người Đưa Tin, đại diện Văn phòng Hiệp Hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, HoREA đã có văn bản kiến nghị khẩn đến UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc thông tin ban hành bảng giá đất mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ: “Hiệp hội nhận thấy, chưa thật cần thiết ban hành ‘Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2024”.

Bởi lẽ, cuối năm 2023, trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Đất đai mới và để người dân thành phố dần thích ứng, không bị “sốc” với khả năng giá đất sẽ tăng lên theo nguyên tắc “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và để thực hiện Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, nên UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” với “hệ số điều chỉnh giá đất” đã tăng lên 1 lần”.

Theo HoREA, giá đất của “Dự thảo bảng giá đất” tăng phổ biến từ 10 – 20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của thành phố Hồ Chí Minh.

Trong kiến nghị của HoREA thông tin việc nhiều quận huyện có mức giá nhà đất đang thay đổi chóng mặt. Trong đó, 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Cụ thể: mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4 – 9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5 – 11 lần; quận 8 tăng 4 – 18 lần; quận 10 tăng 5- 6 lần.

Quận 11 tăng 4 – 9 lần; quận 12 tăng 3 – 33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5 – 13 lần; quận Gò Vấp tăng 7 – 11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7 – 8 lần; quận Tân Bình tăng 7 – 12 lần; quận Tân Phú tăng 7 – 17 lần.

Quận Bình Tân tăng 9 – 17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6 – 35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5 – 51 lần; huyện Củ Chi tăng 9 – 31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2 – 36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7 – 23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8 – 23 lần.

Tác động không mong muốn

Thông tin từ HoREA cho rằng, mức giá của “Dự thảo bảng giá đất” phổ biến tăng từ 10 – 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Ví dụ giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 là 810 triệu đồng/m2 nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng. Bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản”, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản, nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có một giao dịch mua bán một căn nhà phố với giá rất cao có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Mức giá của “Dự thảo bảng giá đất” sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất”, do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây/

Mặc dù, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”. Nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế một số “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.

Chính vì tâm lý lo lắng về việc nộp tiền sử dụng đất sẽ tăng nhiều trong thời gian tới, nên trong những ngày gần đây đã có nhiều người dân đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm 1/8/2024 để được nộp tiền sử dụng đất thấp hơn theo quy định hiện hành.

Mức giá của “Dự thảo bảng giá đất” sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế.

Trước hết, là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch.

Điều này dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Qua đó, HoREA đề xuất tại thời điểm hiện nay thành phố Hồ Chí Minh chưa cần thiết ban hành “Dự thảo bảng giá đất”, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo bảng giá đất lần đầu” để công bố và áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, HoREA đề nghị thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo bảng giá đất lần đầu” đối với các đối tượng chịu tác động sau đây:

Một là, đánh giá tác động của “Dự thảo bảng giá đất” đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu;

Hai là, đánh giá tác động của “Dự thảo bảng giá đất” đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các Hiệp hội doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức quốc tế về đầu tư đang hoạt động tại nước ta.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét để có thể có văn bản giải thích nội dung khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 để các cơ quan có thẩm quyền, các địa phương và cán bộ công chức thống nhất cách hiểu, cách thực thi.