Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản rất sôi động. Khi cơn “sốt đất” hạ nhiệt, lại xảy ra các tranh chấp, trong đó không ít các trường hợp liên quan đến các thoả thuận uỷ quyền về quyền sử dụng đất. Vậy các chế định uỷ quyền liên quan đến vấn đề này được quy định như thế nào?
Pháp luật về đất đai không có quy định riêng về hợp đồng uỷ quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất. Khi người dân thực hiện việc uỷ quyền bằng hợp đồng thì đó là sự vận dụng, kết hợp giữa pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và pháp luật về công chứng, chứng thực.
Uỷ quyền là việc thoả thuận của các bên, theo đó, bên được uỷ quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện các công việc nhân danh bên uỷ quyền. Tại Điều 562 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Ngoài ra, tại Điều 564 Bộ luật Dân sự còn quy định về việc uỷ quyền lại. Uỷ quyền lại là bên được uỷ quyền uỷ quyền cho người thứ ba thay mặt mình thực hiện công việc đã được uỷ quyền. Việc uỷ quyền lại phải được sự đồng ý của người uỷ quyền; hình thức uỷ quyền lại phải phù hợp với hình thức uỷ quyền ban đầu và không vượt quá phạm vi uỷ quyền ban đầu. Theo đó, người sử dụng đất đã uỷ quyền những nội dung nào thì người được uỷ quyền sẽ chỉ được thực hiện các công việc đó.
Như vậy, các quyền của người sử dụng đất bao gồm các quyền nào? Các quyền của người sử dụng đất bao gồm các quyền chung và các quyền cụ thể.
Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013- đây là các quyền của người sử dụng đất trong mối quan hệ với các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Các quyền cụ thể của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 – đây là các quyền được thực hiện trong các giao dịch dân sự. Cụ thể như: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có các quyền được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai đều có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện thay mình, ngoại trừ việc định đoạt tài sản này bằng di chúc thì phải do chính người sử dụng đất thực hiện.
Hiện nay, các tranh chấp phổ biến liên quan đến quyền sử dụng đất thường xảy ra là uỷ quyền việc giao kết hợp đồng đặt cọc và uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân xảy ra các tranh chấp liên quan đến việc uỷ quyền như sau:
Thứ nhất, khi uỷ quyền, người sử dụng đất đã không hiểu rõ các quy định của pháp luật nên đã giao cho người khác thực hiện thay mình các công việc mà bản thân họ đã không dự liệu được các vấn đề phát sinh sau khi uỷ quyền.
Thứ hai, hợp đồng uỷ quyền không chặt chẽ, không rõ ràng đã gây bất lợi cho người sử dụng đất ngay sau khi ký hợp đồng.
Thứ ba, người sử dụng đất không biết rõ là họ phải chịu mọi hậu quả pháp lý (nếu có) trong phạm vi đã uỷ quyền sau khi đã được người uỷ quyền thực hiện các công việc với người thứ ba.
Thứ tư, hợp đồng uỷ quyền đã được công chứng thì việc sửa đổi, huỷ bỏ việc uỷ quyền cũng phải được công chứng. Đây là vấn đề khó khăn khi bên được uỷ quyền không những không hợp tác mà còn lợi dụng vào đó để thực hiện không thiện chí và không chính đáng.
Thứ năm, việc giao kết hợp đồng uỷ quyền liên quan đến quyền sử dụng đất là giả tạo mà người dân hay gọi là hợp đồng giả cách để che đậy một giao dịch khác. Khi có tranh chấp xảy ra thì việc người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình là rất khó khăn.
Thời gian qua, xảy ra một số vụ tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất với các hình thức như sau:
Người sử dụng đất thường uỷ quyền cho người làm nghề môi giới mua bán (mà người dân hay gọi là cò đất) thay mình tìm người cần mua để chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong hợp đồng uỷ quyền họ lại ghi: “Bên uỷ quyền được quyền thay bên uỷ quyền thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất”. Căn cứ vào hợp đồng đã uỷ quyền, người môi giới đã đứng ra bảo lãnh một khoản vay cho người khác thông qua một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong thời điểm “sốt đất” vừa qua, một số người muốn mua bán đất để kiếm lời nên đã thực hiện việc giao dịch thông qua giao kết hợp đồng uỷ quyền. Theo đó, bên mua đất đặt cọc cho người có quyền sử dụng đất một số tiền nhỏ nhưng lại giao kết hợp đồng uỷ quyền với nhau để bên mua tìm kiếm người mua tiếp theo nhằm mục đích kiếm lời với mức giá cao hơn. Bên mua đất đã căn cứ vào hợp đồng uỷ quyền để giao dịch với người thứ ba thông qua hợp đồng đặt cọc với số tiền rất lớn. Sau đó, việc vi phạm hợp đồng đặt cọc xảy ra dẫn đến người sử dụng đất bị phạt cọc.
Hoặc người có quyền sử dụng đất đi vay tiền nhưng đã ký hợp đồng uỷ quyền cho bên cho vay được toàn quyền định đoạt tất cả nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi không trả được nợ, thì quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng và đứng tên người thứ ba.
Chế định uỷ quyền tạo điều kiện thuận lợi trong đời sống, sinh hoạt hằng ngày. Người dân có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện công việc thay mình. Dù việc uỷ quyền mang tính chất tương trợ giúp đỡ lẫn nhau trong lúc cần thiết hoặc cũng có thể có tính chất “thù lao” thì người uỷ quyền cũng phải cần kiểm soát được tình hình sau khi giao kết hợp đồng uỷ quyền, đặc biệt là đối với tài sản lớn có giá trị như quyền sử dụng đất. Do đó, mọi người cần lưu ý:
Thứ nhất, người sử dụng đất cần phải biết một nguyên tắc quan trọng: “Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện” mà do người đã uỷ quyền phải chịu.
Thứ hai, phải xác định rõ mục đích từ trước để cụ thể nội dung uỷ quyền trong phạm vi đại diện.
Thứ ba, việc uỷ quyền phải rõ ràng, cụ thể; phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Thứ tư, thời hạn uỷ quyền chỉ nên giới hạn một khoảng thời gian phù hợp theo nhu cầu của bên được uỷ quyền.
Thứ năm, tuyệt đối không nên giao kết hợp đồng uỷ quyền giả tạo để vay tiền hoặc thực hiện các công việc khác.
Thứ sáu, cần tham vấn luật sư hoặc người có chuyên môn pháp luật trước khi giao kết hợp đồng uỷ quyền.
Ths, LS Đinh Thái Hoàng
