Thị trường ấm lên từng ngày, định lại giá đất hơn 60 dự án, quy định mới về mua bán đất nền

Ở các phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng. (Nguồn: Báo XD)

Giá rao bán trung bình tăng 24%

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, giao dịch BĐS có khoảng hơn 253.000 sản phẩm bán thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Về giá bán, đối với giá chào bán căn hộ chung cư bình quân toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023 đến thời điểm hiện tại, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội.

Ngoài ra, ở các phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền, giá giao dịch BĐS cũng có xu hướng tăng. Nguyên nhân là do giá bán căn hộ chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng tăng mạnh. Điểm nổi bật trên thị trường BĐS thời gian qua có thể thấy, dù giá tăng cao hơn so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng giao dịch BĐS thành công vẫn tăng cao.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của BĐS tăng 24% so với đầu năm 2023. Sôi động nhất trên thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư ở Thủ đô đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

Thống kê của một công ty nghiên cứu thị trường cho thấy 6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung tăng gần gấp 1,3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 2.356 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 45% – 50%, tăng khoảng 2,5 lần so với cùng kỳ. Một số dự án đã công bố và thu hút người mua thời gian qua như Eaton Park (TP HCM) của chủ đầu tư Gamuda Land, dự án A&T Sky Garden (Bình Dương) của chủ đầu tư A&T Bình Dương hay Flora Panorama (Bình Chánh) của chủ đầu tư Nam Long Group.

Dù vậy, hầu hết các giao dịch BĐS thành công đến từ những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Theo các chuyên gia, việc mở bán thành công của một số dự án trong 6 tháng qua cho thấy niềm tin của thị trường đang dần hồi phục. Các chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như khách hàng chỉ trả trước 5% giá trị căn hộ và nhận bàn giao, được hỗ trợ lãi suất cố định trong 15 năm hay chiết khấu lên tới 20%… nhờ vậy sức cầu thị trường cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước.

Dự báo về tình hình hình thị trường BĐS thời gian tới, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết thị trường BĐS vẫn đang duy trì, chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại.

Trợ lực của thị trường trong thời gian tới là việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch khởi động. Các CĐT tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin giao dịch BĐS trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;… ​

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba bộ Luật trên 5 tháng so với quy định sẽ góp phần tích cực, giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án nhà ở xã hội. Từ đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI, đánh giá, thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu tích cực và đang trên đà phục hồi. Ông dự báo thị trường dần đi lên từ đáy “chữ U”, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc các yếu tố vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là niềm tin thị trường.

Bình Dương: Chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Đông An Tây

Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đông An Tây tại phường An Tây và xã Phú An, thành phố Bến Cát với vốn đầu tư của dự kiến hơn 13.564 tỷ đồng.

Theo đó, mục tiêu đặt ra là đầu tư xây dựng khu đô thị mới bao gồm: Các khu nhà ở liền kề; nhà ở biệt thự; nhà ở tái định cư dạng liền kề; nhà ở xã hội dạng liền kề kết hợp với các công trình thương mại dịch vụ đơn vị ở, thương mại liền kề, thương mại dịch vụ… góp phần đưa quỹ đất khu vực vào khai thác có hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội phường An Tây, xã Phú An nói riêng và thành phố Bến Cát.

Dự án có quy mô diện tích đất dự kiến sử dụng gần 289ha. Trong đó, diện tích đất, mặt bằng dự kiến sử dụng hơn 280ha, diện tích mặt nước dự kiến sử dụng hơn 8ha. Khi hoàn thành, dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường 7.100 sản phẩm, giải quyết an cư cho 14.300 người.

Sản phẩm bao gồm các loại hình nhà ở thương mại (nhà ở biệt thự cao 3 tầng, nhà ở liền kề cao 5 tầng), nhà ở xã hội cao 3 tầng và nhà ở tái định cư cao 5 tầng. Trong đó, nhà ở thấp tầng (dự kiến nhà ở biệt thự) được xây thô, hoàn thiện mặt ngoài để kinh doanh theo quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Nhà ở liền kề, xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật về nhà ở và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực được pháp luật cho phép theo quy định pháp luật về nhà ở, quản lý đầu tư phát triển đô thị, đất đai, kinh doanh BĐS…

Đối với nhà ở xã hội, nhà đầu tư đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, bàn giao khu đất cho Nhà nước thực hiện theo quy định. Công trình nhà ở tái định cư, nhà đầu tư xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, bàn giao cho Nhà nước quản lý, bố trí cho người dân tái định cư theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quy định của pháp luật liên quan.

Công trình thương mại dịch vụ đơn vị ở, thương mại liền kề, thương mại dịch vụ sẽ được xây thô hoàn thiện mặt ngoài để kinh doanh theo quy định…

Dự kiến vốn đầu tư của dự án khoảng 13.564 tỷ đồng. Trong đó, tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án theo quy định pháp luật về xây dựng, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 9.913 tỷ đồng. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự kiến gần 3.651 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án, các nhà đầu tư sẽ được lựa chọn qua hình thức đấu thầu theo quy định. Thời hạn thực hiện dự án 50 năm, tính từ ngày nhà đầu tư được cấp văn bản chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn hoạt động của dự án được tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Về tiến độ thực hiện, dự án được hoàn thành đầu tư xây dựng toàn bộ trong thời gian không quá 12 năm kể từ ngày cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư.

Hơn 60 dự án ở Khánh Hòa phải định lại giá đất

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Khánh Hòa thông tin, cơ quan này đang thực hiện thủ tục lựa chọn đơn vị tham gia xác định lại giá đất các dự án trên địa bàn tỉnh, sau khi UBND Khánh Hòa phê duyệt, điều chỉnh và sửa đổi kế hoạch định giá đất cụ thể.

Dự án Tropicana Nha Trang trên đường Trần Phú, nằm giáp biển.

Theo Sở TN&MT, một số dự án đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, song chưa tính lại giá đất. Trường hợp khác là các dự án cho thuê đất, ký hợp đồng cho thuê đất nhưng chưa tính lại giá, hoặc chuyển hình thức thuê. Ngoài ra, một số dự án phải định lại giá do sai sót trong quá trình giao đất, số khác rơi vào diện bị cơ quan chức năng xác định có sai phạm.

Hiện nay, toàn tỉnh Khánh Hòa có hơn 60 dự án phải định lại giá đất, chủ yếu tập trung tại TP Nha Trang và khu Bãi Dài thuộc huyện Cam Lâm.

Các dự án ở TP Nha Trang gồm: làng biệt thự sinh thái Giáng Hương, khu đô thị Phúc Khánh 2, khu dân cư Cồn Tân Lập, khu phức hợp thương mại – khách sạn – căn hộ du lịch Tropicana, Trung tâm bến du thuyền Hoàng Gia, khu đô thị Hoàng Long, khu đất 25-26 Phạm Văn Đồng (dự án chung cư Scenia Bay Residence), cao ốc văn phòng khách sạn Cat Tiger, khu nghỉ dưỡng cao cấp Bảo Đại…

Tại khu Bãi Dài thuộc huyện Cam Lâm, các dự án phải định lại giá đất gồm: tổ hợp khách sạn và resort cao cấp của Công ty CP địa ốc MB, khu đô thị Hưng Thịnh, khu du lịch sinh thái Prime – Prime Resort and Hotel, Ana Mandara Cam Ranh Resort and Spa, nhà máy điện mặt trời điện lực miền Trung…

Các dự án khu du lịch Mỹ Mỹ Resort, sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh, khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang, ALMA, khu du lịch Seahorse resort & spa… cũng nằm trong diện phải định lại giá đất.

Quy định mới từ 1/8 về mua bán đất nền dự án

Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định những điều kiện cụ thể để mua bán đất nền dự án.

Cụ thể, Điều 31, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…

Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.

Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở, mới được mua bán đất nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng, phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Dự án đủ điều kiện mua bán khi đã được công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch; xác nhận chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Chủ đầu tư cũng phải công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.