Căn hộ bình dân giữ thanh khoản tốt, chờ NOXH đột phá nguồn cung  

Nguồn cung ít ỏi không đáp ứng kịp thị trường

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua căn hộ tại TP HCM trong quý II/2024 đã tăng gần 58%, tập trung vào phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguồn cung mới của thị trường lại đang tập trung vào khoảng giá trên 55 triệu đồng/m2.

Tương tự, số liệu từ DKRA Group cũng cho thấy, trong quý II/2024, TP HCM có gần 8.000 căn hộ gia nhập nguồn cung mới, khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tăng 12% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên nguồn cung mới đưa ra thị trường phần lớn đến từ các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang, với giá bán cao nhất ghi nhận gần 500 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi nguồn cung đang nghiêng về loại hình cao cấp thì lượng giao dịch thành công lại tập trung ở những dự án căn hộ vừa túi tiền, tầm giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2. Phần lớn dự án thanh khoản tốt đều là những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Giao dịch trong phân khúc này tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh đang chiếm tới 62% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2024.

Với lực cầu khá mạnh trong phân khúc, thị trường vẫn đang có một khoảng trống về nguồn cung khi các sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ cho nhu cầu ở thực vẫn liên tục thiếu hụt. Riêng tại TP HCM, các dự án có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 hiện cũng bắt đầu trở nên hiếm hoi, với một số dự án còn sót lại tại khu vực phía Đông và Tây của thành phố.

Tại một số dự án giá cao hơn, mặc dù chủ đầu tư đưa ra nhiều ưu đãi chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, tặng quà đi kèm nhưng cũng chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người mua nhà ở thực. Các dự án nằm trong khoảng giá vừa túi tiền cũng nhanh chóng hết hàng ngay trong những ngày đầu mở bán, với lượng giao dịch từ 70-90% giỏ hàng.

Với nhu cầu nói trên, nhiều đơn vị môi giới dự đoán trong các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo, các dự án vừa túi tiền sẽ tăng giá bán tới 10%. Tùy thuộc theo diễn biến thị trường chung, cũng như diễn biến về nguồn cung trong thời gian tới.

Dự báo về nguồn cung trong nửa cuối năm 2024, bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman&Wakefield cho biết, từ nay đến cuối năm nguồn cung căn hộ TP HCM tiếp tục nhỏ giọt. Các dự án ra được thời điểm này là một lợi thế lớn. Giá sơ cấp sẽ còn tăng lên trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi, dư nợ tín dụng bất động sản tăng cùng các Luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tới đây là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường căn hộ. Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách đã góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường trong năm 2024. Đến nay, có thể nói thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Chờ đợi các dự án nhà ở xã hội

Với mức giá thấp, phù hợp cho người mua nhà ở thực, nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) tại TP HCM đã rơi vào tình trạng “cháy hàng” ngay sau khi mở bán. Do đó, khi thị trường thương mại chưa giải quyết được vấn đề nguồn cung, nhiều chuyên gia vẫn mong chờ vào sự phát triển đột phá của NOXH.

Tuy nhiên theo Sở Xây dựng TP HCM, việc phát triển NOXH trên địa bàn thành phố đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, các bước thủ tục đầu tư dự án NOXH còn phức tạp; các quy trình thủ tục như nhà ở thương mại, thậm chí còn nhiều bước hơn; nguồn vốn…

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, trong đó có hướng dẫn cách tính khung giá thuê do cá nhân tự đầu tư xây dựng, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Do đó, Sở Xây dựng sẽ tham mưu UBND TP HCM ban hành quy định khung giá cho thuê NOXH do cá nhân xây dựng sau khi nghị định nêu trên được ban hành.

Theo Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 – 2030 và Đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2021 – 2030, TP HCM đặt chỉ tiêu phát triển đến năm 2030 là đầu tư xây dựng khoảng 69.700 – 93.000 NOXH. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 xây dựng khoảng 26.200 – 35.000 căn, giai đoạn 2026 – 2030 xây dựng khoảng 43.300 – 58.000 căn.

Về kết quả thực hiện, 6 tháng đầu năm 2024, TP HCM đã xây dựng hoàn thành 2 dự án NOXH với quy mô 610 căn hộ, tổng diện tích sàn 50.831 m2. Cụ thể, khu NOXH Nguyên Sơn, huyện Bình Chánh (242 căn hộ) và dự án Nhà lưu trú công nhân phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức (368/1040 căn).

Lũy kế từ đầu nhiệm kỳ 2021 đến tháng 6 năm 2024, TP HCM đã hoàn thành 4 dự án, gồm 3 dự án NOXH và 1 dự án lưu trú công nhân với quy mô 1.233 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng 112.385 m2. Ngoài ra, TP HCM  đang có 6 dự án đang thi công, trong đó 5 dự án NOXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 4.386 căn hộ.

Cụ thể, dự án khu dân cư tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh (1.344 căn); dự án Khu NOXH – Khu nhà ở thương mại tại khu đất Chợ Bình Phú cũ, quận 6 (390 căn); Tổ hợp nhà ở – NOXH Tân Bình, quận Tân Bình (168 căn); dự án tại số 324 Lý Thường Kiệt, quận 10 (1.254 căn); Khu dân cư phường Long Trường, TP Thủ Đức (558 căn); Nhà lưu trú công nhân tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức (672/1.040 căn).