Nguy cơ cắt lỗ, xả hàng bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 đã có dấu hiệu dần phục hồi, trong đó “điểm sáng” là thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, thách thức. Nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

9 tháng đầu năm 2022, TP HCM chỉ có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà; trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6%, và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Giai đoạn này không còn nhà ở bình dân. Riêng nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho công nhân lao động có 5 dự án khởi công.

Đặc biệt, do quy định dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhiều năm qua hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tại TP HCM tiếp tục bị “ách tắc”. 9 tháng đầu năm 2022, TP HCM chỉ 1 dự án được phép chuyển nhượng.

Thị trường bất động sản TP HCM đã xuất hiện tình trạng “lệch pha cung – cầu”, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền. Theo đó, 9 tháng đầu năm 2022 có đến 9.305 căn nhà cao cấp ra thị trường, chiếm đến 80,2% số căn hộ trên toàn thị trường.

HoREA cũng cho rằng dù thị trường có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao”. Tuy vậy, do sử dụng đòn bẫy tài chính cao (50%-70%) mà sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.

Thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm lệch pha phân khúc, thiếu nhà ở bình dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tất các chủ đầu tư lớn nhỏ làm dự án nhà ở thương mại hay người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là khi các quy định của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM về “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản…”. 

Nghị định 65/2022/NĐ-CP vừa mới ban hành với nhiều quy định “khó” khiến cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây. 

Từ đó, HoREA kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết số 42/2017/NQ-QH14 mà Quốc hội khoá XIV đã cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất”. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này.

Kiến nghị xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP HCM có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở.

Xem xét có thể nới trần tín dụng thêm 1%-2% để có thêm khoảng 100.000-200.000 tỉ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cuối năm.

Quan trọng hơn là HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.