Loạt quy định mới giúp thị trường bất động sản thoát đáy

Cuối năm 2023, Quốc hội đã thông qua nhiều bộ Luật mới liên quan tới thị trường bất động sản. Một số ý kiến kỳ vọng, những quy định mới có thể giúp thị trường “thoát đáy” sau gần 2 năm trầm lắng.

Nhiều tiền đề giúp thị trường bất động sản hồi phục

Tính tới thời điểm hiện tại, có 4 đạo Luật quan trọng liên quan tới thị trường bất động sản đã được thông qua, bao gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Trong Luật Đất đai vừa được ban hành có nhiều quy định đáng chú ý như: Sửa đổi, bổ sung một số quy định tạo điều kiện công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tăng thêm quyền tiếp cận đất đai.

Luật Đất đai mới cũng thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở tại một số quy định. Trong đó, Luật Đất đai 2024 mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó là bảng giá đất được xây dựng hàng năm,…

Trong khi đó, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2024 làm rõ phạm vi điều chỉnh không chồng chéo với các bộ luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Thi hành án dân sự,…

Luật cũng bổ sung các quy định để đảm bảo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đầy đủ các năng lực để thực hiện dự án, bổ sung hoàn thiện các quy định về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản, thể chế hóa các nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW, bổ sung hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.

Luật Nhà ở 2024 cũng có nhiều quy định mới liên quan tới nhà ở xã hội, như có các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ phân khúc này.

Luật cũng mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội; xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp, hoặc một số sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội,…

Đối với Luật Các tổ chức tín dụng 2024, dù không tác động trực tiếp đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một số quy định trong đạo Luật này cũng ảnh hưởng một phần tới thị trường theo chiều hướng thắt chặt hơn.

Ví dụ, Điều 139 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định các tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp nhất định.

Bên cạnh các đạo Luật mới, Chính phủ cũng đẩy mạnh cải cách, cắt giảm thủ tục hành chính, hạn chế các giấy phép con, đồng thời cũng tích cực tháo gỡ những vướng mắc liên quan tới thị trường bất động sản. Các yếu tố mới sẽ cộng hưởng với nhau, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới.

Nút thắt lớn nhất được tháo gỡ

Trong các đạo Luật kể trên, Luật Đất đai chính là mấu chốt của nhiều nút thắt của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến đánh giá, Luật Đất đai là đạo luật rất khó sửa, vì xung đột với nhiều đạo Luật, Nghị định, Thông tư khác nhau. Nếu muốn sửa Luật Đất đai phải sửa nhiều quy định khác để tránh trường hợp sửa đi, sửa lại nhiều lần.

Chính vì độ phức tạp của nó, nên Luật Đất đai phải lùi thời gian điều chỉnh tới 4 lần. Do đó, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới vào cuối năm 2023 chính là bước tiến lớn trong việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất.

Cũng chính vì sự cấp thiết của nó, dù Luật Đất đai mới sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025, nhưng Chính phủ đã có đề xuất trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, sớm hơn 5 tháng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: Luật Đất đai các thời kỳ trước đã có những đóng góp quan trọng cho tăng trưởng ở các quốc gia.

Tuy nhiên, theo thời gian, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ nhiều hạn chế, cản trở quá trình xây dựng các dự án mới, gây ra hệ quả rất nghiêm trọng, làm ách tách hàng nghìn dự án, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế với 38 ngành nghề bị ảnh hưởng.

“Nền kinh tế đã bị chững lại khi những dự án này bị ách tắc. Chính phủ đã nhận ra các vấn đề này và có động thái tháo gỡ cho các dự án. Tuy nhiên, điểm quan trọng chính là Luật Đất đai mới đã có thể gỡ được những vướng mắc đã tồn tại từ rất lâu trước đó” – ông Đính nói.

Với Luật Đất đai mới được ban hành, ông Đính kỳ vọng luật sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ các dự án đang được vướng mắc.

“Luật Đất đai có thể được thực hiện từ ngày 1/7 nhưng sẽ có những điều khoản bị lùi lại. Trước mắt, điều quan trọng nhất trong việc thực thi và thể chế Luật Đất đai là tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt. Để làm được điều này, các văn bản dưới Luật cần được xây dựng cẩn thận, cụ thể và lấy ý kiến toàn thể người dân” – ông Đính nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Ngô Công Thành, Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp thuộc VFCA đánh giá, vẫn có rất nhiều cơ hội tồn tại trên thị trường bất động sản ngay từ trước khi có Luật Đất đai sửa đổi.

“Tuy nhiên, sự xuất hiện của Luật Đất đai sửa đổi sẽ khai thông những ách tắc trên thị trường, biến những cơ hội đã tồn tại trở nên khả thi hơn” – ông Thành nói.

Ông Thành nhìn nhận, thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố thuận lợi. Cụ thể, tăng trưởng kinh tế ổn định trong những năm qua và dự kiến sẽ đạt 6,5% trong năm nay sẽ là động lực kích thích cho thị trường đi lên.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở tại thị trường đang rất lớn, đặc biệt ở khu vực Hà Nội và TP.HCM. Cùng với mục tiêu đô thị hóa của Chính phủ, nhiều biện pháp thúc đẩy, chính sách sẽ được ban hành, từ đó mở ra thêm nhiều cơ hội mới cho thị trường.

Ở phân khúc khu công nghiệp, dư địa của bất động sản khu công nghiệp cũng đang rất lớn, khuyến khích các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này.

Tiếp đến là vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang có dấu hiệu tăng trưởng mạnh. Trong 3 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt 1,6 tỷ USD, tương đương 25% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang có thêm nhiều “người chơi” lớn và việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài sẽ là yếu tố quan trọng có thể cứu vãn thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Và Luật Đất đai 2024 đang tạo ra cơ hội lớn cho thị trường” – ông Thành nhấn mạnh.

Tuy nhiên, việc Luật Đất đai được thông qua chưa hẳn là hoàn thành công việc. Trên thực tế, vẫn còn một bước nữa để đạo luật này đi vào cuộc sống, đó là các văn bản hướng dẫn luật. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, các văn bản hướng dẫn luật là vấn đề quan trọng, cần được chú ý.

“Nghị định có ưu điểm là có thể được sửa đổi hàng năm để bám sát thực tế cuộc sống. Đây là điểm thuận lợi, nên để Luật Đất đai sớm được thực hiện hiệu quả thì nên nhanh chóng xây dựng các văn bản dưới luật, quá trình thực thi nếu có vấn đề vướng mắc có thể lập tức đề xuất sửa đổi” – ông Thịnh nói.

Bên cạnh những ý kiến đồng tình, cũng có ý kiến cho rằng Luật Đất đai mới vẫn còn “gót chân asin” và cần phải điều chỉnh trong thời gian tới.

TS. Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế nêu ra 1 vấn đề đang tồn tại là “người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo”, điều này cho thấy những tồn tại cần được làm rõ và sửa đổi.

“Tuy nhiên, vì luật đã ra rồi nên không thể cầu toàn quá, thay vào đó nên góp ý, sửa đổi dần dần để Luật được hoàn thiện” – ông Nghĩa nói.

Định Trần