Bỏ ra số vốn cực lớn để xây dựng các tuyến metro nhưng đến nay TP.HCM chưa thu được lợi từ việc tạo ra giá trị gia tăng của đất do dự án mang lại. Trái lại TP.HCM đang bỏ lỡ cơ hội phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Xây dựng các nhà ga mới, giữ bí mật thông tin
Nhận định trên được nêu ra tại hội thảo “Tích hợp quy hoạch để phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD) tại TP.HCM” diễn ra sáng 5.7 do Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TP.HCM tổ chức.
Dù bỏ ra rất nhiều tiền để xây dựng các tuyến metro, nhưng đến nay TP chưa thu được gì từ gia tăng giá trị của đất. TRUNG DŨNG
Theo TS Nguyễn Xuân Long (Bộ môn cầu đường, Trường ĐH Bách khoa TP.HCM), TOD được định nghĩa là một cộng đồng có mục đích sử dụng đất hỗn hợp nằm trong khoảng cách đi bộ trung bình khoảng 610 m từ trạm dừng chuyển tuyến và khu trung tâm thương mại. TOD kết hợp khu dân cư, bán lẻ, văn phòng, không gian mở và các mục đích sử dụng công cộng trong một môi trường có thể đi bộ, giúp cư dân và người lao động di chuyển thuận tiện bằng phương tiện công cộng, xe đạp, đi bộ hoặc ô tô.
Từng tham gia tư vấn cho 2 tuyến metro của Úc và xây dựng các khu TOD, PGS-TS Hồ Quốc Chinh (ĐH Sydney) nhận định TP.HCM nên học hỏi kinh nghiệm xây dựng các khu TOD từ TP.Sydney khi 10 năm trước, một bãi tập kết container cách Nhà hát Opera Sydney khoảng 7 – 8 phút đi bộ chỉ là mảng bê tông đặt trên nền nước biển. Sau đó, chính quyền TP bỏ ra 6 tỉ USD để cải tạo đô thị, xây dựng tuyến metro chạy qua. Hiện đã hình thành khu đô thị theo mô hình TOD với nhiều nhà cao tầng, văn phòng, trung tâm thương mại.
TP.HCM đến nay đã hình thành tuyến metro số 1, dự kiến cuối năm nay sẽ chạy thử còn tuyến số 2 đang giải phóng mặt bằng. Nhưng có vẻ 2 tuyến metro này đã không còn cơ hội, không còn dư địa để phát triển TOD vì giá đất đã tăng quá nhiều và đặc biệt là người dân, DN đã mua gom quỹ đất xung quanh các nhà ga metro. Do vậy, để có thể phát triển mô hình TOD, TP cần làm thêm nhà ga mới và phát triển vùng lân cận. Cần chọn vị trí làm TOD để gắn kết với nhau, người dân có thể đi bộ trong 800 m là tới được khu vực nhà ga metro.
PGS Hồ Quốc Chinh nhận định thêm hiện ở trung tâm TP.HCM có quá nhiều tòa nhà cao tầng, trong khi ở các nước, trung tâm TP chỉ là nơi làm việc. Các khu ngoại thành sẽ hình thành các khu TOD, trong đó có các chung cư cao tầng là nơi để ở. Những khu TOD không chỉ là các nhà ga, mà cần được thiết kế, xây dựng thành khu phức hợp để người dân có thể đến sống, làm việc và sử dụng đầy đủ các dịch vụ, tiện ích.
“Hiện nay TP đang bỏ ra số tiền rất lớn để xây dựng các tuyến metro nhưng không thu được gì từ giá trị gia tăng của đất. Như vậy cần bắt buộc phát triển thêm ga mới. Để thực hiện thành công mô hình TOD, TP cần nhiều dữ liệu chất lượng tốt, chọn nơi làm thí điểm. Những người tham gia làm metro phải viết cam kết không tiết lộ về quy hoạch các nhà ga trong vòng 7 năm như Úc đang làm. Có như vậy thông tin về nơi đặt các nhà ga Metro sẽ không bị tiết lộ, từ đó giá đất không tăng và nhà nước dễ dàng đền bù để xây dựng các nhà ga kết hợp với các TOD. Giá trị gia tăng về đất sẽ được thu hồi để làm các tuyến metro tiếp theo”, PGS Hồ Quốc Chinh gợi ý.
Người dân cổ phần vào xây dựng TOD
GS-TS Nguyễn Văn Phước, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TP.HCM, cho biết Nghị quyết 98 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM cho phép TP thí điểm mô hình TOD. Hiện TP đang triển khai kế hoạch, đề án phát triển đô thị theo mô hình TOD xung quanh các nhà ga của các tuyến metro, định hình đô thị, khơi thông nguồn lực để phát triển. Nội dung này cũng được tích hợp trong quy hoạch của TP, tầm nhìn đến năm 2050 – 2060 sắp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Ban Kinh tế – Ngân sách (HĐND TP.HCM) được phân công chủ trì thẩm tra đề án phát triển hệ thống đường sắt đô thị TP.HCM nên sắp tới, theo Trưởng ban Lê Trương Hải Hiếu, cơ quan này sẽ nghe Sở GTVT, Ban Đường sắt đô thị TP.HCM báo cáo về đề án. Do vậy ông mong muốn kết quả hội thảo sẽ đóng góp vào kế hoạch tổ chức thực hiện TOD của TP, đóng góp cho đề án phát triển đường sắt đô thị TP. Bởi kế hoạch phát triển đường sắt đô thị có mục tiêu là hấp dẫn nhà đầu tư tham gia và vấn đề được quan tâm nhất chính là nguồn lực thực hiện.
Trong phát triển đô thị theo mô hình TOD, vấn đề đảm bảo hài hòa quyền lợi giữa người dân và nhà nước là rất quan trọng. TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng đối với khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, có thể áp dụng mô hình nhà nước đền bù, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị. Đối với khu vực đô thị hiện hữu, mô hình tái điều chỉnh đất để tổ chức lại không gian xung quanh nhà ga metro sẽ phù hợp hơn. Theo đó, nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp đất vào dự án phát triển đô thị và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án…
“Để phát triển đô thị theo mô hình TOD khu vực nội thành, người dân góp đất vào dự án và nhận lại diện tích đất, sàn sử dụng nhỏ hơn. Mô hình này được áp dụng mạnh mẽ ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng ở Hà Nội và TP.HCM”, TS Hải nói thêm.
