Chặn đứng việc chủ đầu tư mang nhà của khách đi cầm

Tăng công khai, tăng chế tài

Theo chuyên gia bất động sản (BĐS) Phan Công Chánh, khi nhà đang bị cầm cố, ngân hàng (NH) đồng ý cho chủ đầu tư (CĐT) bán mà không yêu cầu giải chấp thì NH và CĐT phải tự giải quyết với nhau. Nếu có rủi ro xảy ra, NH và CĐT sẽ phải chịu trách nhiệm, còn người dân sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Nhưng để chặn đứng tình trạng CĐT đem nhà của khách hàng đi cầm, ông Phan Công Chánh kiến nghị cơ quan chức năng cần phải có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp đó theo hướng có lợi cho người dân. Nhất là khi người dân đã làm đúng pháp luật, đúng quy trình, nộp đầy đủ tiền thì nhà nước phải bảo vệ họ, phải cấp sổ hồng cho họ chứ không vì lý do tranh chấp hay thực hiện nghĩa vụ của CĐT mà để người dân chịu thiệt hại.

“Trong lúc luật đã có nhiều quy định nhưng vẫn bị lách luật, cần phải có cơ quan chức năng vào cuộc xử lý kịp thời, cần thiết thì người dân có thể kiện ra tòa. Tòa án cũng cần phải có những bản án tuyên bố rất rõ ràng, gần như là thành những tình huống điển hình, giống như án lệ, làm cho những CĐT khác, NH, người dân thấy rõ vấn đề và yên tâm. Đồng thời, để hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu, cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp. Việc công khai phải rõ ràng, chi tiết và cập nhật thường xuyên để người dân nắm rõ chứ không phải công khai một cách chung chung, chỉ nêu mỗi tên dự án”, ông Chánh đề xuất.

Từ một góc nhìn khác, TS Phan Phương Nam (Trường ĐH Luật TP.HCM) dẫn Nghị định số 16 phân tích hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bị phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng. Mức phạt tiền đối với hành vi kinh doanh BĐS không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định bị phạt 600 triệu đồng. Nhưng so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án BĐS quy mô lớn hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng thì mức phạt này là quá thấp. Vì vậy, nhiều CĐT cố tình làm trái pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.

Hiện nay, luật Kinh doanh BĐS 2024 đã có một số điều chỉnh tích cực về nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, việc chưa tăng khung xử phạt nhằm đảm bảo mức xử lý thích đáng cho các hành vi vi phạm cũng là một hạn chế của luật.

Ngoài ra, pháp luật quy định sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua CĐT mới thực hiện thế chấp dự án và cũng phải giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Đồng thời cũng phải làm thủ tục để Sở Xây dựng ra thông báo nhà ở đủ điều kiện. Tuy nhiên, ông Chánh nhận xét: Quy định rất khó khả thi khi không có một cơ chế nào đảm bảo CĐT sẽ thực hiện đúng quy định. Bởi lẽ, ngay sau khi có thông báo của Sở Xây dựng mà CĐT thế chấp, họ sẽ dựa trên thông báo này để huy động vốn của khách hàng sớm nhất có thể.

Phải giải chấp trước khi bán cho khách hàng

Để kiểm soát việc CĐT đem nhà của khách hàng đi cầm cố NH, ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng thay vì yêu cầu phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS thì nên tăng cường, mở rộng phạm vi cho các tổ chức hành nghề công chứng, bằng cách yêu cầu các giao dịch BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS cũng bắt buộc phải công chứng… Bởi bản chất độc lập trong hoạt động công chứng sẽ giúp kiểm tra, giám sát việc thực thi, chấp hành đúng pháp luật của CĐT, nhân viên môi giới, tư vấn BĐS để bảo vệ người yếu thế.

Đồng thời nhằm duy trì ổn định, trật tự để kinh tế phát triển, cần xây dựng một cơ chế nhằm kiểm soát các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS là cần thiết.

“Để đảm bảo an toàn cho người mua nhà, pháp luật cần phải bổ sung các quy định về nâng cao trách nhiệm của NH trong việc quản lý tài sản thế chấp. Bởi lẽ, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT vừa vay tiền NH vừa huy động vốn từ khách hàng. Nếu nguồn vốn huy động không được giám sát chặt chẽ, CĐT có thể sử dụng sai mục đích, mang tiền đầu tư cùng lúc nhiều dự án dẫn đến nguy cơ CĐT mất khả năng thanh toán, không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà ở cho khách hàng. Lúc này, không chỉ người mua nhà mà quyền lợi của NH nhận thế chấp cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, khi đã nhận thế chấp dự án nhà ở, NH phải chịu trách nhiệm quản lý, giám sát tài sản thế chấp”, ông Hoàng kiến nghị.

Theo ông, cần quy định rõ hơn về việc bảo đảm quyền lợi của người mua nhà khi xử lý tài sản thế chấp theo hình thức chuyển nhượng dự án. Bởi các bên có thể xử lý tài sản bằng cách chuyển nhượng dự án BĐS đang được thế chấp để thu hồi nợ.