Mua nhà rồi cho thuê: Mẹo tính ngay ra lợi nhuận trong vòng 5 phút

Giới đầu tư bất động sản luôn có những quy tắc đầu tư ngầm không phải ai cũng biết. Những quy tắc này giúp nhà đầu tư đánh giá nhanh chóng các giao dịch bất động sản tiềm năng hay không. Yahoo Finance tiết lộ quy tắc 50% giúp bạn nhanh chóng xác định được chi phí khi đầu tư bất động sản cho thuê.

Quy tắc 50% là gì?

Quy tắc 50% cho rằng một nửa tổng thu nhập từ tiền thuê nhà của một bất động sản cho thuê nên được dành để chi trả các chi phí vận hành trước khi tính toán lợi nhuận. Quy tắc này giúp các nhà đầu tư tránh sai lầm đánh giá thấp các khoản chi phí và đánh giá quá cao lợi nhuận sẽ nhận được.

Ví dụ, áp dụng quy tắc 50% thì một bất động sản cho thuê tạo ra 300 triệu đồng tiền thuê nhà mỗi năm sẽ phải chi 150 triệu đồng để trang trải các chi phí liên quan. 150 triệu đồng còn lại sẽ là thu nhập ròng cho nhà đầu tư trước các chi phí lãi vay, chi phí vận hành.

Theo Yahoo Finance, quy tắc 50% không tính đến các khoản thanh toán vay thế chấp, phí quản lý tài sản. Những chi phí được tính toán theo quy tắc 50% bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, tổn thất do phòng trống, chi phí bảo trì bảo dưỡng sửa chữa, tiền điện nước.

Nếu nguồn vốn tài trợ đầu tư bất động sản là vốn vay thì bạn cần tính toán riêng chi phí gốc, lãi vay, chi phí quản lý tài sản nếu có, chi phí dịch vụ (nếu bất động sản nằm trong khu đô thị).

Tính toán theo quy tắc 50% trong giao dịch bất động sản rất đơn giản, không cần công thức phức tạp. Bạn chỉ cần ước tính tổng tiền thuê ròng mà bất động sản có thể tạo ra hàng tháng hoặc hàng năm, sau đó chia đôi.

Hiểu cách đơn giản giống như báo cáo tài chính, những khoản chi phí này có điểm tương đồng với chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng mà chưa tính đến chi phí lãi vay, thuế, khấu hao.

Ví dụ bạn đang cân nhắc đầu tư vào một bất động sản dự kiến thu được 30 triệu đồng tiền thuê hàng tháng. Nếu áp dụng quy tắc 50%, bạn cần dành ra 15 triệu đồng/tháng cho các khoản chi phí như đã nêu trên, chưa bao gồm tiền đi vay thế chấp, chi phí quản lý vận hành.

Giả sử khoản thanh toán vay hàng tháng của bất động sản là 9 triệu đồng và phí dịch vụ khoảng 1 triệu đồng mỗi tháng, về mặt lý thuyết, bạn sẽ còn lại 5 triệu đồng lãi ròng. Con số này dựa trên giả định bạn tự quản lý bất động sản thay vì dùng những đơn vị cung cấp dịch vụ như Airbnb hay môi giới.

Áp dụng quy tắc 50%

Quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản được xem là quy tắc ước lượng thay vì tiêu chuẩn cứng nhắc để đánh giá lợi nhuận. Quy tắc này giúp các nhà đầu tư nhanh chóng ước tính số tiền thu nhập ròng mà họ có thể thu về nếu rót tiền vào một bất động sản cho thuê nào đó. Tác dụng chính của quy tắc này giúp họ không định giá thấp các chi phí cần bỏ ra.  

Tuy nhiên nhược điểm của quy tắc này là đưa ra kết quả cố định trong khi thị trường luôn biến động hay xảy ra các sự cố bất thường.

Ví dụ, bạn mua một bất động sản cho thuê tại khu vực miền biển. Trong quá trình vận hành bạn mới biết được có những chi phí phát sinh bất thường để căn nhà không bị nhanh xuống cấp. Đây là những chi phí bạn không thể lường trước được theo quy tắc 50% lúc mua bất động sản.

Quy tắc 50% này có thể là điểm khởi đầu khi quyết định xem có nên đầu tư vào một bất động sản cho thuê hay không. Nếu bạn biết được mức tiền thuê ròng dự kiến mà bất động sản có thể tạo ra, thì bạn có thể nhanh chóng tính toán 50% số tiền đó để ước tính thu nhập hoạt động ròng.

Sau đó, bạn có thể khấu trừ các chi phí khác như lãi vay, thuế. Cuối cùng, bạn có thể so sánh con số lợi nhuận dự kiến với mục tiêu của mình để xem khoản đầu tư có hợp lý không.

Tất nhiên, ngoài quy tắc 50% còn có nhiều yếu tố khác bạn cần cân nhắc. Bạn cần tính đến việc chi phí thuế, bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và tiện ích tăng theo lạm phát. Từ đó bạn có thể dự tính tăng giá tiền thuê nhà phù hợp.

Điều quan trọng là bạn phải nghiên cứu thị trường cho thuê ở khu vực có bất động sản. Ví dụ, việc xem xét xu hướng giá thuê nhà, nhu cầu về nhà ở cho thuê và mức độ hấp dẫn chung của khu vực có thể hữu ích.