Quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới, chung cư Hà Nội đột ngột ‘cắt sóng’, lý giải việc giá đất nền lệch pha

Bất động sản mới nhất: Sau khi tạo “sóng” xong, giá chung cư đã được thiết lập mặt bằng mới, khó có thể giảm. (Nguồn: Báo Xây dựng)

Một số quy định mới về hoạt động môi giới BĐS

Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp tháng 11/2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, Chính phủ đang đề xuất cho phép luật này (cùng với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Theo đó, một số quy định mới liên quan đến môi giới BĐS sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày Luật có hiệu lực.

Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện như: Phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới BĐS; Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS;

Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Khác với Luật Kinh doanh BĐS 2014, khi Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực, các cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.

Cụ thể, Điều 63 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định: Cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Mức thù lao, hoa hồng môi giới BĐS do cá nhân môi giới BĐS và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS thỏa thuận. Mức thù lao môi giới BĐS không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới BĐS.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, Điều 64 quy định doanh nghiệp có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin BĐS thực hiện giao dịch. Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên cũng như từ chối môi giới BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra và các quyền khác theo hợp đồng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS khi hoạt động phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới BĐS cho nhân viên môi giới BĐS làm việc trong doanh nghiệp hằng năm.

Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cũng như thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Các cá nhân hành nghề môi giới BĐS có nghĩa vụ thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nơi cá nhân làm việc. Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới BĐS hằng năm và các nghĩa vụ khác theo quy định.

Chính sách sớm đi vào thực tiễn

Hiện nay, thị trường BĐS đang từng bước được các cơ quan chức năng từ Trung ương đến địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch, tuy nhiên để thị trường nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng vượt qua khó khăn và phát triển bền vững rất cần sự tiếp sức, đồng hành của các cơ quan chức năng và các bên liên quan như khách hàng, nhà thầu, đối tác.

Câu chuyện pháp lý BĐS kéo dài suốt những năm qua được kỳ vọng sẽ “kết sổ” trong năm 2024 khi 3 bộ luật lớn liên quan đến BĐS gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở 2023 chính thức được thông qua và sớm có hiệu lực.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đang được các cơ quan chức năng trình Chính phủ để trình Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cũng sẽ góp phần giúp hành lang pháp lý cho BĐS được khơi thông, đẩy nhanh gỡ vướng cho những khó khăn pháp lý còn tồn đọng trên thị trường trước đó.

Bên cạnh đó, chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đang phát huy hiệu quả tích cực. Trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận mức lãi suất cho vay mua nhà đã giảm mạnh với mức thấp nhất chưa từng có trong nhiều năm qua, kích thích người dân “xuống tiền” mua nhà.

Những tháng đầu năm 2024, nhiều ngân hàng thương mại đã hạ lãi suất cho vay mua nhà 1 – 2% so với hồi cuối năm 2023, xuống khoảng 5,9 – 6,5%/năm, lãi suất thả nổi từ 8 – 13%/năm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư BĐS.

Về phát triển dự án, ghi nhận thực tế tại Tp.Hồ Chí Minh cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch khởi động, giới thiệu dự án như Gamuda Land đã khởi công 6 tòa tháp cao 37 – 39 tầng, cung cấp gần 2.000 căn hộ (tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức); dự Masterise Homes cũng đang có kế hoạch để khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (thành phố Thủ Đức). Đáng chú ý, tại khu Nam Thành phố, chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng vừa tổ chức lễ ra mắt dự án Phu My Hung The Aurora.

Trong năm nay, Tập đoàn Novaland tiếp tục tập trung hoàn thiện dự án nhằm bàn giao theo từng giai đoạn cho khách hàng tại dự án Aqua City (Đồng Nai). D án NovaWorld Phan Thiet tiếp tục bàn giao nhà cho cư dân song song với việc hoàn thiện và đưa vào vận hành chuỗi tiện ích mới. Từ năm 2023 đến nay dự án này cũng đã đón hàng triệu lượt khách trong nước và quốc tế đến tham quan, lưu trú và trải nghiệm, góp phần tạo công ăn việc làm cho hàng chục nghìn lao động địa phương trong các lĩnh vực.

Theo Savills Việt Nam, do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài hai năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Trong quý I/2024, lãi suất thế chấp ưu đãi trong vòng 15 năm lần đầu tiên xuất hiện tại Vinhome Grand Park.

Ngoài ra, nhiều dự án cũng đang cung cấp chiết khấu lớn lên tới 24% cho phương thức thanh toán tiêu chuẩn nhằm thu hút khách hàng và thúc đẩy lượng bán. Một số dự án mới nhất của Eaton Park (thành phố Thủ Đức) cũng đang được chủ đầu tư giới thiệu kế hoạch thanh toán dài 5 năm.

“Sóng” chung cư Hà Nội đã ngừng

Theo ĐSPL, giá chung cư cũ Hà Nội liên tục tăng nóng từ đầu năm nay. Tuy nhiên, hiện tượng FOMO đã giảm dần. Sau khi giá tăng không ngừng, nhiều người quyết định dừng kế hoạch tìm kiếm mua nhà, nghe ngóng diễn biến của thị trường hoặc có người quyết định chuyển sang mua nhà thổ cư.

Sau khi tạo “sóng” xong, giá chung cư đã được thiết lập mặt bằng mới, khó có thể giảm được. Bởi, các khu xây mới bây giờ đều định giá 60-70 triệu đồng/m2. Do đó, khi “sóng” ngừng, giá sẽ đi ngang, khó giảm sâu.

Cuối cùng, những người mua sau chịu tâm lý FOMO sẽ phải gánh hết hậu quả. Để rồi sau mỗi đợt sốt ảo, mặt bằng giá của thị trường lại bị đẩy lên gấp 2-3 lần, rất khổ cho những người tài chính eo hẹp, những người trẻ chưa có nhà.

Chia sẻ về diễn biến về giá chung cư, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Quan điểm sau này chung cư giảm giá mạnh là rất khó. Chúng ta không nên dùng phán đoán cá nhân mà hãy phân tích dựa trên quan hệ cung – cầu và dòng tiền”.

Lấy dẫn chứng so sánh đồ thị về giá từ năm 2015 đến 2023, vị này cho hay, lợi suất về giá gồm tăng giá và cho thuê trong vòng 8 năm tăng 97% trung bình trên toàn quốc. Thấy rằng, những người cầm dài hạn với chung cư tốt thậm chí tăng 200-300% là chuyện bình thường. Giả sử, giai đoạn trước một số người giữ chung cư đến bây giờ lợi rất lớn.

Ông Quốc Anh phân tích về quan hệ cung – cầu, hiện nguồn cung không có nhiều. Chúng ta kỳ vọng giải quyết pháp lý thì dự án sẽ ra nhưng bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu của Luật kinh doanh BĐS sửa đổi.

“Theo tôi, sắp tới những chủ đầu tư nhỏ lẻ gặp nhiều vấn đề, khó triển khai. Và giai đoạn tiếp theo, các chủ đầu tư nước ngoài vào nhiều bởi họ có nguồn vốn lớn, sẵn sàng vào những dự án có quỹ đất sạch, họ triển khai được.

Sau thời gian vừa rồi chúng tôi khảo sát, tâm lý tiêu dùng BĐS yếu tố quan trọng nhất là uy tín chỉ đầu tư.

Tôi thấy rằng lượng chủ đầu tư đáp ứng theo luật mới giảm. Giá đất chưa bao giờ giảm, thậm chí ngày càng tăng thì lấy quỹ đất đâu làm dự án với giá rẻ hơn được. Điều đó thể hiện nguồn cung chắc chắn bị ảnh hưởng, không thể tăng nhanh được”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Về nguồn cầu, vị này cho rằng, Hà Nội và TP.HCM là hai đô thị lớn và xu hướng phát triển tập trung vào đô thị lớn. Do đó, nhu cầu ở thực rất cao.

Đất nền Hà Nội có nơi chỉ hơn 20 triệu/m2

Nằm ở phía Nam của Thủ đô Hà Nội, huyện Thanh Trì cách trung tâm thành phố chỉ khoảng 10 km. Tháng 2/2021, sau khi kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Thanh Trì nằm trong danh sách 5 huyện của Hà Nội dự kiến thành lập quận.

Tuy nhiên, giá đất nhiều khu vực ở Thanh Trì còn “khá mềm”. Theo khảo sát, giá đất nền các xã như Đại Áng, Vĩnh Quỳnh, Ngọc Hồi, Liên Ninh… chỉ từ 30-40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vẫn có những lô đất giá rẻ ngay chợ Đám (xã Đại Áng, Thanh Trì) chỉ cách trục chính đường Đại Áng 100m. Hiện vẫn còn vài lô diện tích nhỏ giá chỉ từ 700 triệu đồng.

Từ cuối 2020 đến đầu 2023, thị trường nhà đất Thanh Trì sôi động. Khoảng hơn 70% khách hàng có nhu cầu đầu tư lướt sóng, chỉ cần có người trả giá nhỉnh hơn họ sẽ bán.

Không riêng xã Đại Áng, một số xã lân cận như Duyên Hà cũng có những lô đất nền chào bán chỉ từ 20 triệu đồng/m2. Qua tìm hiểu chỉ nhỉnh hơn 1 tỷ đồng, khách hàng có thể giao dịch lô đất với diện tích 51m2, thuận lợi cho việc sinh sống và kinh doanh, đất đẹp, nở hậu và có view sông Hồng.

Ngoài ra, những lô rộng hơn 100m2, mặt tiền 6m, gần những tiện ích dân cư nhưng chỉ chào bán với giá từ 22 triệu đồng/m2, giảm 17,2% so với quý I/2022.

Giải thích việc giá đất ở đây “mềm” hơn nhiều các huyện ven đô khác, theo các môi giới, một phần do tác động của giá đất nền có xu hướng giảm nhẹ. Thị trường đang trầm lắng, giao dịch mua bán nhà đất chững lại. Nhiều nhà đầu tư hay người mua đang nghe ngóng xem thị trường có giảm thêm nữa hay không để xuống tiền.

Trong khi đó, theo khảo sát, khu vực có đường Vành đai 4 đi qua thuộc các huyện Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, giá nhà đất đang duy trì ở mức cao.

Đất thổ cư tại xã An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) thấp nhất từ 30-40 triệu đồng/m2, những lô vị trí đẹp phổ biến từ 75-80 triệu đồng/m2. Từ quý I/2023-I/2024, thị trường nhà đất trầm lắng nhưng giá đất ở đây vẫn tăng. So với một số xã lân cận tại huyện Thanh Trì như Đại Áng, Duyên Hà… giá đất ở đây nhỉnh hơn từ 5-10 triệu đồng/m2.

Còn tại huyện Gia Lâm, giá nhà đất có xu hướng nhỉnh hơn so với các xã Đại Áng, Duyên Hà (Thanh Trì), Vân Hà, Cổ Loa (Đông Anh) khoảng 10-15 triệu đồng/m2.

Giá đất phổ biến từ 35-45 triệu đồng/m2 tại một số xã như Yên Viên, Yên Thường, Đông Dư, Cổ Bi… cao hơn từ 5-10 triệu đồng/m2 so với các xã tại huyện Thanh Trì. Trong khi đó, giá đất tại Mê Linh – một huyện ngoại thành thuộc TP. Hà Nội, cách trung tâm gần 30km, lại có giá rất cao.

Với dự án đường Vành đai 4 và cầu Thượng Cát, đất Mê Linh được không ít nhà đầu tư “săn đón”.

Khác với đất tại xã Đại Thịnh, xã Văn Khê có đường Vành đai 4 đi qua, gần với sông Hồng, tuy nhiên lại trũng thấp hơn nên giá sẽ dao động từ 20-35 triệu/m2.

Trong khi đó, những lô đất thuộc khu đấu giá Yên Vinh của xã Thanh Lâm cách đó khoảng 5km đang được rao bán với giá từ 40-50 triệu/m2. Lý do là vì khu vực này gần Trung tâm hành chính huyện Mê Linh, Khu công nghiệp Quang Minh, Trung tâm mua sắm Melinh Plaza, các trường học… hơn so với các xã Văn Khê hay Đại Thịnh.

Theo ghi nhận, một số xã như Mê Linh, Tiền Phong, Thanh Lâm hay Quang Minh đang là khu vực có giá đất cao và được nhiều nhà đầu tư săn đón nhất. Đối với những khu đất vuông vắn, gần mặt đường có giá dao động từ 60-90 triệu/m2 và những lô nằm ở phía bên trong có ngõ đẹp từ 35-50 triệu/m2.