Theo đó, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, vào quý I/2024, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM (tăng giá 55%).
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng có 2 nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh.
Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ/năm.
Giá chung cư Hà Nội tăng 70% sau 6 năm. (Ảnh minh họa: Công Hiếu).
Nguyên nhân thứ hai là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của PropertyGuru Việt Nam tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.
Ông Nguyễn Quốc Anh lý giải, người dân TP.HCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP.HCM.
Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1% – 4,9%, còn ở TP.HCM là 3,9% – 4,5%.
Ngoài ra, thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này do đó quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.
Đất nền “rã băng”
Trong khi chung cư có mức tăng giá tốt thì theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, thị trường nhà riêng ổn định và đất nền đã “rã băng”.
Cụ thể, nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10% – 50% trong quý đầu năm nay.
Đất nền có dấu hiệu “ấm” lại. (Ảnh minh họa)
So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng 3% – 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2 – 4 tỷ đồng. Tại Hà Nội và TP.HCM, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt ở các quận ngoại thành.
Cụ thể, lượng tìm mua nhà riêng các quận ngoài trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng 26 – 43%. Quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình của TP.HCM cũng chứng kiến nhu cầu đối với nhà riêng tăng 10 – 14%.
Chuyên gia của PropertyGuru Việt Nam cho rằng diễn biến tích cực của chung cư, nhà riêng đang thể hiện những dấu hiệu đảo chiều của thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo: “Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu. Ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định khoảng đầu năm 2026”.
Dữ liệu lớn của PropertyGuru Việt Nam còn cho thấy thị trường đất đền đã bắt đầu “rã băng”.
Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.
Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023.
Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13% – 25%.
Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3% nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: “Đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng”.
Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực.
Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch) , nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.
Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm 12 – 19% so với đầu năm 2023.
Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.
“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng“, ông Tuấn chia sẻ.
