Tạo thuận lợi cho người dân
Tại họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước về Luật Đất đai năm 2024, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nêu rõ, so với Luật Đất đai năm 2013, luật năm 2024 sửa đổi, bổ sung 180/212 điều, bổ sung mới 78 điều.
Luật đã quy định chuẩn hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp Giấy chứng nhận), đưa công tác cấp Giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.
Luật giao UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước ngày 15.10.1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở địa phương; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.
Luật quy định thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể nhằm ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký đất đai. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Đặc biệt, tại khoản 3, Điều 138 có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”. Nhấn mạnh điểm mới này, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong thực tế cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì việc căn cứ vào thực tế sử dụng đất và lịch sử quản lý đất đai ở địa phương là điều hết sức quan trọng.
“Khi cấp giấy chứng nhận cho người dân mà để xảy ra tranh chấp hoặc việc phức tạp hơn thì rất không nên. Do đó, hơn ai hết, chỉ có cán bộ trực tiếp gắn bó với người dân, trực tiếp nắm quỹ đất ở địa phương và quản lý di biến động của đất đai trong suốt quá trình lịch sử sử dụng đất đai thì mới nắm được việc này. Trong đó, phải bảo đảm không có tranh chấp, thì mới gọi là sử dụng ổn định. Ổn định có nghĩa là sử dụng có mục đích và có thời gian nhất định”.
Nhấn mạnh như vậy, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cũng cho biết, để tạo thuận lợi nhất cho người dân trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định, cần bảo đảm 3 yếu tố. Thứ nhất, về mặt pháp luật, đó là đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận. Thứ hai là yếu tố thực hiện, thì chính quyền địa phương, MTTQ, thậm chí các cơ quan thanh tra, kiểm tra phải xem xét việc thực hiện có gây khó khăn cho người dân hay không. Việc này không thể quy định cụ thể trong luật, nhưng sẽ quy định trong Nghị định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này, để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân. Thứ ba, là ý thức của người dân, phải bảo đảm việc đề xuất cấp sổ đỏ đúng pháp luật, không để xảy ra mâu thuẫn xã hội trong quá trình thực hiện chính sách.
“Đây là chính sách rất tốt, vừa kế thừa các quy định của Luật Đất đai trước đây và căn cứ vào thực tiễn hiện nay để ban hành. Chúng tôi sẽ nỗ lực hoàn thiện các văn bản dưới luật, đồng thời, với trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước ở Trung ương sẽ phối hợp với các cơ quan có liên quan để tăng cường giám sát việc thực thi chính sách này cho tốt”, Thứ trưởng Lê Minh Ngân khẳng định.
Bảng giá đất được áp dụng từ ngày 1.1.2026
Đối với quy định tài chính về đất đai, giá đất, luật bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1.1 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
Để quy định bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất đi vào cuộc sống, không gây ra ách tắc trong trình tổ chức thực hiện, theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, phải thống nhất đến ngày 1.1.2026 mới chính thức áp dụng bảng giá đất. Quá trình chuyển tiếp thì năm 2025 vẫn sử dụng bảng giá đất của Luật Đất đai năm 2013 và có điều chỉnh, bổ sung để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Bên cạnh đó, để chuẩn bị chu đáo, kỹ lưỡng, bảo đảm bảng giá đất có hiệu lực từ ngày 1.1.2026, luật xác định, bảng giá đất xác định theo loại đất, khu vực, vị trí. Trong đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính, có cơ sở dữ liệu về bảng giá đất, thì bảng giá đất xác định đến thửa đất… Như vậy, nếu địa phương nào đã có cơ sở dữ liệu về giá đất, có bản đồ địa chính số thì áp dụng ngay khoản 4, Điều 160: đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất. Đây là điểm mới trong cơ chế tài chính về đất đai, giá đất. Như vậy, địa phương nào có cơ sở dữ liệu về giá đất, có đầy đủ điều kiện để xây dựng bảng giá đất đạt chuẩn như quy định tại khoản 4, Điều 160 là rất tốt. Quy định này cũng khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, để phấn đấu đến năm 2025 xây dựng xong cơ sở dữ liệu về đất đai quốc gia.
“Cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra, Chính phủ và Quốc hội đã nghiên cứu rất kỹ lưỡng quy định này để bảo đảm luật đi vào cuộc sống một cách thuận lợi nhất, bổ sung cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hiệu lực, hiệu quả hơn”, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.
Luật năm 2024 cũng quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất; đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.
Luật bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.
Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất. Mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.
Luật hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó: bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025.
