Tùy vào mục đích đầu tư hay định cư, chuyên gia khuyên nên cân nhắc kỹ, riêng mua nhà tại TP HCM sẽ dễ được duyệt vay ngân hàng hơn.
Chào chuyên gia, hiện tại gia đình tôi đang làm việc tại TP HCM nhưng có suy nghĩ mua nhà ở quê Cần Thơ để có nơi ở cho tương lai, vì thực tế tại TP HCM rất khó để góp đủ tiền mua theo nhu cầu của mình. Mức thu nhập của gia đình khoản 45-60 triệu đồng mỗi tháng, chi tiêu tầm 25 triệu bao gồm ăn uống, đi lại, chi phí nhà thuê 5 triệu và cho bé đi học.
Theo chuyên gia, tôi có nên mua căn nhà 2,5 tỷ đồng và thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng 1,5 tỷ hay không? Hiện tôi không có khoản nợ nào cần trả, cũng không có đầu tư gì khác và có số tiền mặt dư 700 triệu đồng. Xin cảm ơn!
Trọng Nhân
Bất động sản khu Đông dọc theo đường Võ Nguyên Giáp, TP Thủ Đức (TP HCM), tháng 2/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Rất vui vì bạn cung cấp khá đầy đủ thông tin về tình hình tài chính, các cân nhắc mà bạn xem xét trong giai đoạn hiện nay. Thực tế, việc sở hữu một căn nhà, đặc biệt là căn nhà đầu tiên luôn là kế hoạch lớn và cũng là niềm trăn trở của nhiều gia đình trẻ. Do vậy, nguồn tài chính để mua căn nhà này cũng là bài toán cần cân não. Dẫu vậy, việc gia đình bạn đang có số dư tiền mặt 700 triệu đồng, cho thấy bạn đã có sự chuẩn bị cho kế hoạch mua nhà của mình. Với các thông tin bạn cung cấp, tôi có một số ý tư vấn như sau.
Trước khi xem xét các nguồn tài trợ để mua nhà, chúng ta cùng nhau xem lại phần quản lý chi tiêu và dự phòng. Theo các thông tin, tỷ lệ tiết kiệm trên thu nhập của gia đình bạn hiện nay ở mức 44-58%, đây được xem là mức tiết kiệm rất tốt so với nhiều gia đình mà chúng tôi đã tư vấn. Tuy nhiên, tôi chưa thấy bạn đề cập đến các biện pháp bảo vệ tài chính cho gia đình. Thực tế, trong cuộc sống, luôn tồn tại những điểm rủi ro và bất trắc, do vậy, gia đình bạn cần có các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ để bảo vệ tài chính, sức khỏe, đặc biệt là dành cho người trụ cột.
Ngoài ra, bạn cũng cần duy trì một quỹ dự phòng để đối phó với các tình huống bất ngờ không mong muốn xảy ra. Theo quan điểm của các chuyên gia, nếu gia đình bạn đã có bảo hiểm nhân thọ, quỹ dự phòng có thể duy trì ở mức 75 triệu đồng (tương đương 3 tháng chi tiêu). Trường hợp ngược lại, cần duy trì quỹ dự phòng 150 triệu (tương ứng với 6 tháng chi tiêu). Số tiền trong quỹ dự phòng bạn có thể trích từ số dư tiền mặt hiện có của gia đình và thực hiện gửi tiết kiệm ngân hàng để vừa sinh lãi, vừa có thể sử dụng một cách nhanh chóng khi có nhu cầu. Tuy nhiên, quỹ dự phòng cũng cần được điều chỉnh khi gia đình bạn có sự thay đổi về chi tiêu hàng tháng.
Sau khi lập quỹ dự phòng, lúc này chúng ta sẽ cùng nhau thảo luận đến việc có nên mua nhà 2,5 tỷ đồng và thế chấp sổ đỏ để vay 1,5 tỷ hay không. Trong bối cảnh hiện nay và dự kiến hết quý II, theo nhận định của chuyên gia FIDT, thị trường bất động sản vẫn chưa thể có nhiều khởi sắc, nghĩa là giá cả chưa thể hồi phục và tăng trưởng được. Do vậy, việc mua căn nhà để ở trong thời điểm này cũng là một sự lựa chọn phù hợp. Bạn đang có nhu cầu mua nhà 2,5 tỷ đồng trong đó đi vay 1,5 tỷ và số dư tiền mặt sẵn có là 700 triệu, còn lại 300 triệu, chưa rõ bạn còn nguồn tài trợ nào khác nữa hay không. Với phương án mua nhà, bạn cần quan tâm các vấn đề sau.
Nếu mua nhà tại TP HCM, với mức giá 2,5 tỷ đồng, bạn nên lựa chọn các khu vực vùng ven như Nhà Bè, Thủ Đức, Hóc Môn hoặc có thể xem xét các chung cư có mức giá trung bình. Khi mua nhà phố, ngoài vị trí, bạn cần quan tâm đến tính pháp lý, quy hoạch của căn nhà để việc đi vay và thế chấp tại ngân hàng được diễn ra thuận lợi hơn. Nếu bạn mua chung cư, cần xem chung cư bạn mua đã ra sổ hồng hay chưa. Một số chung cư hiện nay không có sổ hồng, dẫn đến việc bạn có thể gặp một số bất tiện trong quá trình đi vay, hoặc chỉ có thể vay được tại các ngân hàng mà họ liên kết với chủ đầu tư. Đồng thời, khi mua chung cư, bạn cũng cần lưu ý đặc điểm của phân khúc này, thường chỉ tăng giá trị trong vòng 5-6 năm đầu, sau 6 năm giá tăng trưởng chậm.
Nếu mua tại Cần Thơ, bạn cần xác định mục tiêu rõ ràng hơn trong tương lai là chuyển về để ở hay đầu tư. Nếu đầu tư trong thời điểm này, tỷ suất sinh lời mà bạn nhận được khi đầu tư bất động sản gần như rất thấp nếu so với các kênh đầu tư khác như đầu tư cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Do vậy, tôi khuyên bạn chưa nên mua bất động sản tại Cần Thơ lúc này, thay vào đó có thể lựa chọn đầu tư chứng khoán (nếu có sự am hiểu về thị trường tài chính) hoặc đầu tư vào chứng chỉ quỹ sẽ tối ưu được hiệu quả hơn. Vì hiện nay, cổ phiếu và chứng chỉ quỹ đang có tiềm năng tăng trưởng tốt.
Nếu mua để ở trong tương lai, bạn cần lưu ý một số ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng có mức lãi suất thấp, họ thường không nhận thế chấp đất tỉnh khi cho vay. Do vậy, theo khuyến nghị của chúng tôi, nếu có nhu cầu mua nhà để ở, bạn nên xem xét mua tại TP HCM để phù hợp với nhu cầu công việc cũng như thực hiện khoản vay tại ngân hàng một cách dễ dàng.
Trên cơ sở này, nếu bạn đi vay để mua nhà tại TP HCM, các ngân hàng thường cho vay mức tối đa 70-80% giá trị căn nhà (nghĩa là số tiền tối đa mà bạn có thể vay được dao động 1,75-2 tỷ đồng) nên bạn hoàn toàn có thể vay được mức 1,5 tỷ đồng. Hiện nay, lãi suất các ngân hàng đang ở mức khá thấp nếu so sánh với những năm gần đây. Khá nhiều ngân hàng trên thị trường đang đưa ra các gói vay có lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian 1 năm, 3 năm hay 5 năm. Tuy nhiên, tôi sẽ đưa ra mức lãi suất trung bình mà các ngân hàng áp dụng thông thường là 8-11% mỗi năm để bạn có góc nhìn toàn diện hơn.
Nếu lãi suất trung bình là 8% mỗi năm, bạn đi vay số tiền 1,5 tỷ đồng, trong thời gian 25 năm, số tiền mỗi tháng bạn phải trả khoảng 15 triệu, chiếm 45-75% khoản thặng dư (khoản thu nhập trừ đi chi phí) hiện nay của gia đình. Nếu lãi suất là 11% một năm, mỗi tháng bạn phải trả trung bình 19 triệu đồng, chiếm 55-95% khoản thặng dư. Với con số trả nợ hằng tháng trong các phương án lãi suất trên, tôi tin rằng bạn có thể xoay sở để trả nợ được. Dẫu vậy, bạn cần cân nhắc sau khi duy trì quỹ dự phòng, số dư tiền mặt còn lại của bạn chỉ ở mức 550-625 triệu đồng, nghĩa là nếu bạn mua nhà 2,5 tỷ đồng, đi vay ngân hàng 1,5 tỷ, sẽ còn thiếu 375-450 triệu đồng.
Tôi cũng muốn thảo luận đến trường hợp bạn không có nguồn tài trợ nào khác, bạn cần vay số tiền lên đến 1,9 tỷ để có thể sở hữu được căn nhà. Khuyến nghị của tôi là thời gian bạn vay nên kéo dài lên mức 30 năm. Khi đó, nếu lãi suất là 8% mỗi năm, số tiền bạn trả mỗi tháng là khoảng 18 triệu, chiếm 52-90% khoản thặng dư hiện nay. Trường hợp lãi suất 11% mỗi năm, số tiền bạn trả mỗi tháng lên gần 23 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đã mua nhà, bạn không phải tốn chi phí thuê nhà 5 triệu, nên tôi tin rằng bạn vẫn có thể xoay xở để trả được khoản nợ này.
Cuối cùng, như đã đề cập, khi bạn đã mua nhà ở, chi phí hằng tháng của gia đình bạn giảm đi 5 triệu đồng, song gia tăng chi phí trả nợ ngân hàng, nên khi đó bạn phải điều chỉnh lại quỹ dự phòng để phù hợp với nhu cầu của gia đình mình. Lúc này, bạn cần sử dụng mọi khoản thặng dư còn lại để trích lập quỹ dự phòng cho đến khi đủ các mức mà tôi đã khuyến nghị bên trên. Khi đã đủ quỹ dự phòng, phần thặng dư còn lại sau khi đã trả nợ ngân hàng hằng tháng, bạn nên đầu tư vào một số kênh khác như tiết kiệm, đầu tư chứng khoán, chứng chỉ quỹ để đa dạng các lớp tài sản nắm giữ.
Trên đây là tư vấn của tôi về các phương án mà bạn có thể xem xét để mua nhà cho gia đình mình. Chúc bạn lựa chọn được phương án phù hợp!
TS Nguyễn Thị Như Quỳnh
Giảng viên Trường đại học Ngân hàng TP HCM
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân tại FIDT
