Bình đẳng như người trong nước
Theo đó, luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực đầu năm 2025 có những quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như mở rộng quyền sử dụng đất với công dân VN, kể cả người VN định cư sinh sống ở nước ngoài. Người Việt định cư ở nước ngoài là công dân VN (người còn quốc tịch VN) sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước. Người Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch VN (hay còn gọi là Việt kiều) được phép nhập cảnh vào VN thì được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà (luật hiện hành không có những quy định này). Cùng với đó là nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà.
Từ nay Việt kiều có thể dễ dàng mua nhà tại VN
Với quy định mới, Việt kiều được phép đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại các dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Người gốc Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch VN cũng có quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền chung của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ cá nhân sử dụng đất; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất gồm cá nhân trong nước và người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN được bình đẳng, ngang nhau.
Ông Peter Hồng, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nhân VN ở nước ngoài
Theo luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM), đây là điểm mới, khác biệt so với luật Đất đai trước đây. Bởi việc mở rộng quyền của người sử dụng đất đối với nhóm đối tượng sử dụng đất là người VN, công dân VN định cư ở nước ngoài hoàn toàn phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước. Chính sách này là chính đáng, có thể giúp huy động nguồn lực đầu tư về VN để phát triển kinh tế, xã hội. Trước đây những người Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch VN sẽ không được quyền như người có quốc tịch VN. Bởi dù pháp luật hiện hành cho phép Việt kiều được phép mua nhà tại VN nhưng điều kiện chứng minh quá khắt khe nên nhiều người phải ủy quyền cho người thân đứng tên. Điều này phát sinh nhiều hệ lụy khi xảy ra nhiều trường hợp khiếu kiện. Chính vì vậy, việc sửa đổi luật Đất đai và trước đó là các luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở (sửa đổi) đã tạo sự bình đẳng giữa cá nhân trong nước và người VN định cư ở nước ngoài trong việc đầu tư, kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp thu hút nguồn kiều hối tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản VN.
“Với quy định này sẽ tránh được bất cập như trước đây khi muốn mua nhà đất trong nước, người Việt định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Điều này đã khiến phát sinh không ít tranh chấp, khiếu kiện”, luật sư Hoàng Thu cho hay.
Huy động thêm nhiều kiều hối
Ông Đoàn Ngọc, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Property X, nhận định các quy định trong luật Đất đai mới, cùng luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2025 tạo điều kiện để Việt kiều đầu tư, mua nhà ở tại VN thuận lợi hơn. Ông lý giải, theo pháp luật hiện hành, Việt kiều được phép mua nhà tại VN. Tuy nhiên, cái khó là các thủ tục, giấy tờ phức tạp để chứng minh nguồn gốc VN đã khiến Việt kiều nản lòng. Nên khi mua bất động sản ở VN, họ chọn giải pháp nhờ người thân đứng tên. Điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tranh chấp, kiện tụng với một số trường hợp khi trong gia đình “cơm không lành, canh không ngọt” hoặc người đứng tên giùm có ý chiếm đoạt tài sản. Như vậy, với quy định mới rõ ràng tại luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện để người dân chứng minh nguồn gốc VN đơn giản hơn, từ đó thu hút thêm nguồn kiều hối chảy vào thị trường bất động sản VN trong bối cảnh thị trường vẫn còn ảm đạm.
Theo ông Peter Hồng, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nhân VN ở nước ngoài, từ trước đến nay rất nhiều kiều bào muốn về nước định cư, đầu tư nhưng không biết được việc sở hữu bất động sản như thế nào khiến họ còn e dè. Thống kê sơ bộ, có gần 6 triệu người Việt ở nước ngoài và hơn 1 triệu thế hệ F2, F3 có bố mẹ hoặc ông bà là người VN. Trong số này hơn 20% đến tuổi nghỉ hưu, đa số muốn trở về quê hương sinh sống, đầu tư, gắn bó với nguồn cội trong những năm cuối đời. Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) cho thấy khoảng 3 triệu Việt kiều có nhu cầu sở hữu bất động sản khi trở về VN sinh sống, trong đó đa số chọn TP.HCM.
Là người nước ngoài có vợ là người VN, ông Kenneth M.Atkinson, Chủ tịch Phòng Thương mại Anh quốc tại VN (Britcham), cho hay bản thân ông cũng đã đầu tư rất nhiều bất động sản tại VN. Thời gian đầu các bất động sản ông mua đều do vợ ông đứng tên. Sau khi ông có 2 quốc tịch thì đã được đồng sở hữu, thậm chí có một miếng đất ở Nha Trang ông được đứng tên. Nhưng không phải người nước ngoài nào cũng may mắn như ông. Thị trường bất động sản VN hiện vẫn còn rất tiềm năng nên cần xây dựng luật pháp, quy định rõ nhà nào được đồng ý phê duyệt bán cho người nước ngoài, Việt kiều. Hiện luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh đã phù hợp với thực tế hiện nay bởi bất động sản là tài sản lớn, sau này có thể để lại cho con cháu, nên việc cho Việt kiều “thoải mái” mua bất động sản như người trong nước là quyết định đúng đắn nhằm thu hút ngoại tệ.
Từng 30 năm sống và làm việc ở VN, ông Peter Hồng, Việt kiều Canada, nhấn mạnh chính sách này có thể “giải cứu” thị trường bất động sản, khi nguồn vốn kiều hối năm 2023 ước đạt khoảng 16 tỉ USD (ước tính của Vụ Quản lý ngoại hối, Ngân hàng Nhà nước ngày 25.1). Rất nhiều kiều bào chia sẻ với ông việc muốn về VN định cư nhưng không biết mua bất động sản ở đâu, giá thế nào và sở hữu ra sao. Nhiều kiều bào làm lụng mấy chục năm ở nước ngoài, gửi tiền vào ngân hàng không lãi, thậm chí tới đây còn phải đóng phí nên họ muốn về VN đầu tư, mua bất động sản, sau này họ mất đi có thể để lại cho con cháu. “Sửa luật lần này là hợp tình, hợp lý để kiều bào an tâm về VN mua bất động sản để an cư”, ông Peter Hồng nhấn mạnh.
Nhiều ý kiến cho rằng đây là cơ hội tuyệt vời cho Việt kiều mua nhà đất ở VN vì giá cả đang hợp lý hơn so với giai đoạn trước. Do vậy, luật Đất đai 2024 sẽ thu hút mạnh dòng kiều hối đổ vào nhà đất, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, “đả thông kinh mạch” cho lĩnh vực này đang bị đóng băng.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 4 triệu người muốn mua nhà ở VN trong tương lai, bao gồm người nước ngoài và Việt kiều. Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đang đổ mạnh vào VN, người nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài tại VN cũng tăng lên hằng năm.
