Khi doanh nghiệp bất động sản quá phụ thuộc vốn ngân hàng

Doanh nghiệp “khát” vốn, người dân e dè

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua. Trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo chiều hướng doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Cụ thể, năm 2021, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì đến năm 2022 nguồn vốn này chỉ còn chiếm 7,7% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, năm 2021 tín dụng ngân hàng mới chiếm 46% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì năm 2022 đã tăng lên gần 74%. Xu hướng này vẫn tiếp tục diễn ra trong năm 2023. Việc doanh nghiệp bất động sản dựa quá nhiều vào vốn ngân hàng chính là lý do thời gian qua họ luôn kiến nghị ngân hàng mở rộng cho vay.

Nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu đến từ ngân hàng

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho biết, năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, trái phiếu doanh nghiệp có sự phục hồi trở lại và chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 10%. Do đó, cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.

Điều đáng nói, trong khi các doanh nghiệp bất động sản đang có nhu cầu vốn lớn thì người mua nhà lại đang e dè. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, năm 2023 tín dụng bất động sản tăng 6,75%, nhưng tập trung chủ yếu cho vay kinh doanh bất động sản với mức tăng tới 22%, trong khi cho vay tiêu dùng bất động sản lại giảm 0,7%. Cơ cấu huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, trong khi 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).

Lý giải việc lãi suất hạ, song người dân vẫn không mặn mà vay vốn để mua nhà, sửa nhà, ông Phạm Anh Khôi – Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Đất Xanh cho rằng, lãi suất huy động tuy giảm sâu, song lãi suất cho vay chưa giảm nhiều. Lãi vay mua nhà năm đầu khá hấp dẫn (6 – 7%/năm), song do vay mua nhà kỳ hạn dài nên người dân vẫn phải nhìn vào lãi suất thả nổi. Hiện lãi suất thả nổi đang phổ biến ở mức 10 – 12%/năm, đó chưa phải là mức hấp dẫn với người vay. Theo các chuyên gia, dư địa tín dụng tiêu dùng bất động sản còn rất lớn, nhưng khả năng mở rộng trong năm 2024 là chưa chắc chắn. Hiện tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm 14% tổng dư nợ, trong khi đó tại các nước, vay mua nhà sửa nhà chiếm 20 – 25% tổng dư nợ tín dụng. Điều này cho thấy dư địa mở rộng lĩnh vực này đang còn rất nhiều.

Thiếu nguồn cung và lãi suất còn cao khiến cho vay mua nhà suy giảm

Dù vậy, các chuyên gia phân tích SSI Reseach lại cho rằng, dư nợ cho vay mua nhà sẽ khó hồi phục mạnh mẽ trong năm 2024 vì giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM gần như không giảm, trong khi thu nhập và tâm lý của người mua nhà đã bị ảnh hưởng trong giai đoạn 2022 – 2023. Và quan trọng nhất là một phần tài sản của người dân có thể vẫn mắc kẹt trong trái phiếu doanh nghiệp và các dự án bất động sản chưa hoàn thành. Còn TS Cấn Văn Lực cho hay, tín dụng bất động sản chiếm 1/5 tổng tín dụng của nền kinh tế, trong đó cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm 2/3. “Năm nay, người dân hầu như không vay tiền mua nhà, sửa nhà. Tôi hy vọng, năm 2024, khi lãi suất cho vay giảm tiếp, tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ phục hồi trở lại” – vị chuyên gia kỳ vọng.

Doanh nghiệp phải tự cơ cấu lại

Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, năm 2023 là năm “rất đặc thù”, xét ở nhiều góc độ thị trường.

Thứ nhất, thị trường bất động sản trong nước chưa bao giờ trầm lắng như năm qua, một phần do cơ cấu phân khúc và cung – cầu không phù hợp, một phần do nhiều dự án không đầy đủ pháp lý để triển khai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều ý kiến cho rằng nguyên nhân là do NHNN thắt chặt tín dụng bất động sản, song thực tế không phải như vậy. “Chúng tôi đã nhiều lần khẳng định, NHNN chưa bao giờ thắt tín dụng bất động sản. Ngược lại luôn nhấn mạnh phải quan tâm đến thị trường bất động sản, bởi nếu không quan tâm thì ngành ngân hàng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Nếu thị trường bất động sản bong bóng thì ngân hàng sẽ hứng nợ xấu lớn, như bài học cách đây 11 – 12 năm mà đến nay nhiều ngân hàng thương mại vẫn chưa xử lý hết nợ xấu. Ngược lại, nếu thị trường bất động sản trầm lắng như vài năm qua thì ngân hàng cũng rất khó khăn, tín dụng không tăng được, vốn không quay vòng được. Đặc biệt là khi cho vay bất động sản chiếm tới hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế, tài sản thế chấp của ngân hàng cũng hầu hết là bất động sản” – Phó Thống đốc nói.

Thứ hai, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn của doanh nghiệp thì đang chững lại. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp để có vốn đáo hạn TPDN để bù đắp nguồn vốn thiếu hụt do không thể huy động TPDN đã tìm đến ngân hàng, làm gia tăng áp lực lên kênh tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, nếu để ngân hàng gánh phần TPDN là đồng nghĩa chấp nhận rủi ro do lấy vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, là đồng nghĩa chấp nhận một số doanh nghiệp phát hành TPDN không đúng trước đây. “Quan điểm của NHNN là hỗ trợ doanh nghiệp, bởi nếu doanh nghiệp “chết” thì ngân hàng sống với ai? Song vẫn phải giữ lập trường vững vàng, nếu không các ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro trong tương lai” – ông Đào Minh Tú nói.

Các chuyên gia cũng cho rằng, các doanh nghiệp không thể đổ lỗi cho ngân hàng về những khó khăn trong tiếp cận tín dụng, bởi ngân hàng nào cũng muốn cho vay, nhưng “một bàn tay sẽ vỗ không thành tiếng”. Bản thân doanh nghiệp cũng phải tự cơ cấu lại chính mình để đảm bảo kinh doanh hiệu quả, minh bạch. Hiện nay, hai nguồn vốn quan trọng nhất với doanh nghiệp bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng. Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, mấu chốt của cả việc tiếp cận vốn ngân hàng và phát hành TPDN thành công là bản thân doanh nghiệp phải tái cấu trúc chính mình. “Trước đây, nhiều chủ đầu tư cùng lúc triển khai 5 – 10 dự án, có doanh nghiệp đầu tư cùng lúc 50 dự án, song bây giờ tình hình thị trường đã khác, dự án không có người mua. Vậy nên, doanh nghiệp phải tái cấu trúc phân khúc, bán bớt dự án, thậm chí là bán lỗ để có dòng tiền, dồn lực thực hiện 2 – 3 dự án để có sản phẩm đưa ra thị trường, tạo niềm tin với người mua. Nếu cứ ôm khư khư hàng loạt dự án mà đòi hỗ trợ thì không ai có thể hỗ trợ được” – ông Đinh Trọng Thịnh nói.

Để thúc đẩy tín dụng bất động sản một cách hiệu quả, các chuyên gia cũng kỳ vọng với các giải pháp quyết liệt của Chính phủ, phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong thời gian tới. Đây là cơ sở để kích cầu tín dụng mua nhà tăng trở lại, để tín dụng bất động sản hướng vào phân khúc lành mạnh, hiệu quả.