Nới thêm thời gian cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Tháo gỡ khó khăn cho vùng sâu, vùng xa

Theo đó, trong dự thảo có quy định thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền đến trước ngày 1.7.2014. Như vậy, dự thảo nới thêm 10 năm so với quy định cũ. Chính phủ cũng đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất, góp ý để phối hợp hoàn thiện luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (dự kiến tháng 1.2024), để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.

Luật sư Hoàng Thu (đoàn luật sư TP.HCM) phân tích nếu quy định nói trên được thông qua sẽ tháo gỡ được về cấp sổ đỏ cho các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do ông cha để lại đang sử dụng ổn định. Đây là các trường hợp còn phổ biến, nhất là ở các khu vực nông thôn. Điều kiện để cấp sổ đỏ với những trường hợp này là không thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và giao trái thẩm quyền đã được quy định trong dự luật và đất phải phù hợp quy hoạch. Đồng thời không thuộc trường hợp lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, quy định mới không nhằm hợp thức hóa cho các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Cũng theo luật sư Hoàng Thu, hiện nay có thực trạng tại nhiều nơi, nhất là các tỉnh vùng sâu vùng xa, chính quyền thông báo người dân làm sổ đỏ nhưng người dân không mặn mà vì không có tiền để đóng các loại thuế, phí. Tuy nhiên, nếu không cấp thì không quản lý được.

“Hầu như là đất của cha ông để lại, bà con đồng bào vùng sâu, vùng xa không quan trọng về giấy tờ. Trong khi đất nào cũng xây được nhà hết nên họ không muốn đi làm sổ đỏ. Việc cấp sổ cho đất không có giấy tờ chủ yếu là tháo gỡ cho vùng sâu, vùng xa”, luật sư Hoàng Thu phân tích.

Luật sư Nguyễn Đức (đoàn luật sư TP.HCM) nhận xét việc dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) mở rộng thời hạn đến ngày 1.7.2014 là kết quả từ việc tiếp thu ý kiến nhân dân trong quá trình lấy ý kiến giải quyết việc cấp sổ đỏ cho trường hợp hộ gia đình sinh sống thời gian dài (trước ngày 1.7.2014, có nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình…) nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

“Theo quy định tại luật Đất đai 2013, để được cấp sổ đỏ nếu đất không có giấy tờ thì một trong những căn cứ quan trọng là phải sử dụng đất ổn định. Nhưng trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã không còn yêu cầu này. Như vậy, việc chính thức xin ý kiến thực thi quy định này cũng đồng thời giúp giảm thiểu khó khăn, mở rộng cơ hội cho những cá nhân và hộ gia đình không có giấy tờ quyền sử dụng đất, giúp họ có cơ hội công nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải thỏa mãn điều kiện thời gian dài như trước đây”, luật sư Nguyễn Đức cho hay.

Mở rộng đối tượng cấp sổ

Đa số các ý kiến chuyên gia đều đồng tình với quy định mới trong dự thảo bởi khi các thửa đất được cấp sổ đỏ thì nhà nước sẽ có đủ cơ sở dữ liệu để quản lý. Nhà nước cũng có lợi vì thu được thêm một khoản tiền sử dụng đất, thuế, phí. Người dân khi được cấp sổ đỏ sẽ an tâm sử dụng, thậm chí có thể dùng cho việc vay vốn ngân hàng để làm ăn. Khi có sổ đỏ, việc chuyển nhượng cũng dễ dàng và có giá hơn đất chưa có sổ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định việc cấp sổ đỏ cho trường hợp này là hợp tình, hợp lý và thuộc trách nhiệm của nhà nước để quản lý tốt hơn. Việc cấp sổ đỏ cũng rất đơn giản, dễ dàng. Như nhiều trường hợp ông bà, bố mẹ sử dụng đất mà không làm sổ đỏ vì họ không có nhu cầu. Nhưng nay đến đời con cháu, họ cần cấp sổ đỏ thì nhà nước phải có trách nhiệm giải quyết. Thậm chí có những trường hợp người dân chiếm hữu ngay tình trong thời gian dài, sử dụng ổn định mà không ai khiếu kiện, không tranh chấp thì cũng phải cấp sổ cho họ. Điều này cũng đúng với tinh thần của bộ luật Dân sự.

“Cần sớm cấp sổ đỏ cho các trường hợp này để nhà nước dễ dàng quản lý. Nếu người dân khó khăn không có tiền để đóng tiền sử dụng đất thì hiện nay nhà nước đang có chính sách cho nợ thuế đến 5 năm”, ông Châu nói.

Thật ra, hiện nay tại khoản 2 điều 82 Nghị định 43 cũng đã cho phép giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho bằng giấy tay trước ngày 1.7.2014. Nay với quy định mới trong dự thảo sẽ mở rộng cấp thêm cho các trường hợp không có giấy tờ, tức là mở rộng thêm đối tượng. Như trên địa bàn TP.HCM, Sở TN-MT đã giao Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận huyện và TP.Thủ Đức căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, phối hợp với các phòng tài nguyên, phòng quản lý đô thị, UBND phường xã, xác định điều kiện cấp sổ đỏ cho người dân.

UBND các quận huyện, TP.Thủ Đức căn cứ vào tình hình địa phương, xây dựng cơ chế phối hợp với các cơ quan đơn vị này trong việc rà soát hồ sơ, xử lý sai phạm liên quan… Việc cấp sổ đỏ cho nhà đất mua bán giấy tay chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền xử lý về vi phạm đất đai.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, giải thích cụ thể để cấp sổ đỏ cần phải xem xét các vấn đề như thời điểm mua bán giấy tay; việc xử lý vi phạm đất đai, vi phạm về xây dựng (phạt nộp tiền, buộc tháo dỡ hoặc cho phép đăng ký, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp…); rà soát quy hoạch, đảm bảo phù hợp quy định về hạn mức tách thửa và cơ sở hạ tầng…

Từ đó xác định từng trường hợp cụ thể đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Nhà đất chuyển nhượng bằng giấy tay tồn tại kéo dài qua nhiều thời kỳ, có thể phát sinh tiếp theo do việc mua bán giấy tay không có xác nhận của cơ quan chức năng, nên việc kiểm tra tính xác thực của thời điểm mua bán thiếu căn cứ, dễ bị lợi dụng làm trái quy định. Nếu không thực hiện chặt chẽ dễ dẫn đến tình trạng “lách luật” chia tách thửa đất không đảm bảo hạn mức.

Việc giải quyết cấp sổ đỏ đối với những trường hợp này theo quy định pháp luật cần phải xem xét, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc cấp sổ đỏ cho từng trường hợp cũng cần căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện tách thửa, cơ sở hạ tầng để quyết định. Đây là những vấn đề thuộc thẩm quyền của UBND quận, huyện.

Bên cạnh đó, ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, cũng vừa có chỉ đạo, yêu cầu các cơ quan chức năng phân loại các dạng hồ sơ, xác định thời gian thực hiện, xây dựng cơ chế phối hợp của các cơ quan, đơn vị trong việc cấp sổ đỏ cho nhà đất mua bán giấy tay.