Thu nhập 30 triệu đồng có nên vay mua nhà?

Tôi còn độc thân, hiện có sổ tiết kiệm 1 tỷ đồng. Thu nhập hàng tháng từ đi làm công và freelance tầm 25-28 triệu (có thể cày lên hơn 30 triệu). Từ trước tới nay, tôi không từng dính nợ xấu dù có 5 thẻ tín dụng và hay mua hàng trả góp.

Thay vì tiếp tục đi thuê, tôi đang muốn dịp cuối năm sẽ mua căn hộ để ở, dạng 1 phòng ngủ. Nhưng theo tôi tham khảo, cần có ít nhất 1,8 tỷ mới mua được nhà chung cư ở nơi tôi đang sống (khu quận 7 gần hướng về Nhà Bè).

Tôi có nên vay 800 triệu đồng để mua nhà cho riêng mình ở thời điểm này không? Tình trạng tài chính của tôi hiện tại có dễ được duyệt cho vay và lãi suất tốt không? Cảm ơn chuyên gia!

Nhật Tân

Chuyên gia tư vấn:

Trước khi xác định các phương án, giải pháp cho mục tiêu mua nhà, bạn nên chuẩn bị một kế hoạch tài chính toàn diện bao gồm các phương án bảo vệ tài chính để có thể đảm bảo mục tiêu này được hoàn thành với phương án tối ưu nhất và ít rủi ro nhất.

Đầu tiên, bạn cần lập quỹ dự phòng cho các tình huống ngắn hạn. Quỹ dự phòng này nên bằng 3-6 tháng chi tiêu. Bạn có thể tính toán số tiền bảo hiểm thất nghiệp có thể nhận được như là một phần của quỹ dự phòng này. Tiếp đến, bạn cũng cần xem xét nhu cầu tài chính trong tương lai vài năm tới của những người phụ thuộc như cha mẹ của bạn, chẳng hạn liệu họ có cần bạn phải chu cấp hay không.

Tùy theo nhu cầu của (những) người phụ thuộc, bạn cũng cần cân nhắc tới việc mua bảo hiểm nhân thọ để chuẩn bị cho những tình huống xấu nhất có thể ảnh hưởng lớn tới tình hình tài chính của bạn, nhất là khi bạn quyết định sẽ có khoản vay nợ. Bạn cũng cần rà soát lại xem, liệu bản thân có thể còn phát sinh các mục tiêu tài chính nào trong ngắn hạn không, ví dụ như kế hoạch kết hôn trong tương lai gần.

Bạn không đề cập đến phần chi tiêu hàng tháng, đây là thông tin quan trọng ảnh hưởng đến việc đạt được mục tiêu. Bạn nên theo dõi và nhận định được tổng thể các vấn đề quản lý chi tiêu của mình: chi tiêu thiết yếu bao nhiêu mỗi tháng, chi tiêu cho hưởng thụ bao nhiêu và quan trọng nhất là cần nắm được con số thặng dư hàng tháng sau chi tiêu. Thông qua đó, bạn có thể quản lý tài chính tốt hơn để tăng thặng dư này mà vẫn đảm bảo phong cách sống vốn có cũng như đạt được mục tiêu mua nhà.

Với những thông tin sơ lược đã cung cấp, nhìn chung, bạn có thể sử dụng đòn bẩy tại thời điểm này để mua căn hộ mong muốn. Bạn có thể xem xét ưu tiên phương án mượn tiền từ người thân để mua nhà (nếu có thể). Nếu phải vay ngân hàng, lời khuyên của tôi dành cho bạn là nên tiếp cận các ngân hàng lớn hoặc các chi nhánh ngân hàng nước ngoài để được vay với lãi suất thấp hơn các ngân hàng vừa và nhỏ.

Lưu ý rằng, vì bạn chưa tách biệt cụ thể tiền lương và thu nhập từ freelance là bao nhiêu, tôi chưa thể đánh giá chính xác khả năng vay nợ của bạn tại các ngân hàng trên do ngân hàng sẽ ưu tiên xét các khoản thu nhập từ lương chứ không phải từ các khoản thu ngoài như freelance. Hơn nữa, chính bạn cũng cần đánh giá biến động của các khoản thu nhập này để dự phòng rủi ro.

Nhìn chung, ngân hàng sẽ cho bạn vay lên đến 80% giá trị của tài sản đảm bảo và phần thanh toán hàng tháng không được vượt quá 50% thu nhập từ lương. Ngoài ra, ngân hàng sẽ tính tổng hạn mức của 5 thẻ tín dụng như một phần bạn đã có khoản vay, như vậy sẽ làm giảm đi số tiền bạn có thể vay tối đa cho mục đích mua nhà này. Bạn nên cân nhắc lại việc sử dụng đến 5 thẻ tín dụng trên.

Với mức lãi suất tốt như hiện nay, bạn sẽ phải trả mỗi tháng tầm 9-10 triệu đồng cho thời gian trả nợ 20-25 năm, chiếm 30-35% thu nhập của bạn. Đây vẫn là một tỷ lệ chi trả nợ vay khả thi với một số người trẻ. Về nguyên tắc, theo tôi, để giảm thiểu rủi ro, số tiền trả nợ vay không nên vượt quá 75% số tiền bạn tiết kiệm được hàng tháng. Do đó, nếu hiện nay số tiền tiết kiệm hàng tháng của bạn không lớn hơn 12 triệu đồng, bạn nên lùi thời điểm mua nhà lại để tiếp tục tích lũy thặng dư, nhằm làm giảm số tiền phải vay nợ.

Ngoài ra, tôi cho rằng bạn nên cố gắng vay với kỳ hạn dài nhất có thể và nên lựa chọn phương án vay với lãi suất cố định trong khoản thời gian ưu đãi dài nhất. Ví dụ, hiện nay một số chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể cho bạn vay với lãi suất 8,5-8,6% cố định trong 60 tháng. Việc chọn lãi suất cố định lâu nhất sẽ giúp bạn chủ động kế hoạch trả lãi và gốc hơn là lựa chọn phương án lãi suất thả nổi, nhất là trong môi trường lãi suất đang biến động hiện nay.

Cuối cùng, bạn nên chuẩn bị trước các phương án dự phòng khi vay. Ví dụ, nếu bạn không thể chi trả được lãi và gốc, người thân của bạn có thể hỗ trợ bạn chi trả không? Nếu có, bạn nên nói chuyện trước với họ.

Một điều lưu ý nhỏ về việc sử dụng 5 thẻ tín dụng, bạn cũng nên cân nhắc kỹ việc có nên sử dụng thẻ tín dụng để mua hàng trả góp không, vì có thể giá bán sản phẩm đã bao gồm chi phí vay tín chấp (10-16%) vào trong giá bán và liệu một phương án thanh toán ngay bằng tiền mặt có thể được bên bán hàng chiết khấu thêm hay không. Sau khi cân nhắc, nếu không cần thiết bạn có thể giảm số lượng thẻ tín dụng đang sử dụng.

Hy vọng các tư vấn mà tôi đưa ra có thể giúp ích cho bạn một phần nào đó trong việc ra quyết định của mình. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý các con số tôi cung cấp là các con số trung bình, mang tính giả định và có thể sai lệch thực tế vì đặc thù thu nhập và khẩu vị rủi ro của mỗi người.

Nguyễn An Huy
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT