Tiếp tục hạ lãi suất có thể khiến tình trạng đầu cơ bất động sản trở lại

Bất động sản là một trong những ngành kinh tế bấp bênh nhất

Theo VIRES, bất động sản là một trong những ngành bấp bênh nhất khi nền kinh tế rơi vào vòng xoáy tăng trưởng thấp sau tác động của dịch Covid-19 và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi khi nền kinh tế toàn cầu biến động.

Các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn, thách thức lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng vào những năm 2010 – 2013.

Theo Tổng cục Thống kê, lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10 cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so với cùng kỳ năm 2022.

Như vậy, mỗi tháng có 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 10 tháng qua cũng giảm 50,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Đa số các doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án, cắt giảm nhân lực từ 70 – 80% và nỗ lực hết sức để tái cấu trúc, tìm cách sống sót và phục hồi.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên chồng chất hơn, đặc biệt là vấn đề tài chính.

Trước tình hình tài chính khó khăn, không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế dường như đang trông chờ nhiều hơn vào sự hỗ trợ của chính sách tiền tệ.

VIRES nhấn mạnh: Tăng trưởng tín dụng và tiếp cận vốn tín dụng trở thành một vấn đề được bàn luận sôi nổi trên hầu khắp các diễn đàn, hội nghị lớn, nhỏ.

Những tín hiệu mới dạng như “nới room”, “tăng room bất động sản”, “khơi thông điểm nghẽn tín dụng”, “tăng trưởng tín dụng khởi sắc”… được thị trường đón nhận như một tâm lý tích cực.

“Gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản phục hồi; phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững đang trở thành vấn đề bức thiết để tạo ra một lực kéo quan trọng cho sự phục hồi của nền kinh tế khi đây là ngành có tác động lan tỏa lớn” – VIRES nhấn mạnh.

Tiếp tục hạ lãi suất có thể khiến tình trạng đầu cơ bất động sản trở lại

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục bày tỏ mong muốn các chính sách tiền tệ được nới lỏng, trong đó có một số kiến nghị tiếp tục hạ lãi suất. Tuy nhiên, VIRES cho rằng, việc giảm lãi suất ở thời điểm này đã không còn quan trọng.

Bởi vì, chỉ trong nửa đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước liên tiếp 4 lần giảm lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất huy động, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cũng đã giảm xuống để phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới.

Tuy nhiên, việc giảm lãi suất chưa mang lại hiệu quả để kéo nền kinh tế đi lên như kỳ vọng nhưng việc có tiếp tục giảm lãi suất nữa hay không cũng là vấn đề quan trọng.

“Hạ lãi suất để đưa giá tín dụng xuống thấp hơn nữa sẽ gặp những trở ngại như rủi ro về lạm phát vẫn chực chờ, tác động đối với tỷ giá hối đoái khi lãi suất của đồng USD và tại nhiều nền kinh tế lớn khác vẫn chưa giảm hoặc thậm chí vẫn có khả năng được gia tăng” – báo cáo của VIRES nêu.

Mặt khác, gia tăng tín dụng chỉ bằng biện pháp giảm lãi suất mà không song hành với các biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu, đồng thời tìm mọi cách để đẩy vốn ra thị trường sẽ khiến nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ.

VIRES cho rằng, do thiếu các dự án sản xuất kinh doanh có tính khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay, các nỗ lực đẩy mạnh vốn ra thị trường thậm chí có thể dẫn đến tình trạng vốn tín dụng được chuyển tới các lĩnh vực có tính đầu cơ, từ đó khiến một số thị trường tăng giá bong bóng trở lại.

Đó là chưa kể, tăng trưởng mạnh tín dụng sẽ hỗ trợ cho thị trường, nhưng lại làm suy yếu các nỗ lực của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong việc đa dạng hóa nguồn vốn bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án.

Thị trường bất động sản đang chờ đợi điều gì?

VIRES cho rằng, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án.

Các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng.

Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng.

Mặt khác, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng.

Theo VIRES, trái phiếu phải là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu chứ không phải vốn ngân hàng.

“Không cách nào khác, phải giảm bớt sự lệ thuộc của ngành bất động sản vào ngân hàng, có như vậy thì mới phân tán được rủi ro” – VIRES nêu.

Về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn.

Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022.

Ngoài ra, khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án.

Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

VIRES cho rằng, câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các Bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp.

“Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng” – VIRES nhấn mạnh.

Định Trần