Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án

Cơ chế nửa vời nguy cơ 1 dự án 2 giá đất

Điều 79 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể mà Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia. Đó là những dự án tái định cư, dự án khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp, khu phi thuế quan, kho chứa dầu thô, trạm bơm xăng, dầu khí, chợ dân sinh…

Như vậy, chỉ còn lại rất ít các dự án phát triển mà doanh nghiệp (DN) phải tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng đất. Ví dụ dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, tổ hợp đa năng, khu vui chơi giải trí, khu đô thị quy mô lớn…

Tại phiên thảo luận xoay quanh dự thảo này cuối tuần qua, nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) cho rằng Nhà nước cần đứng ra thu hồi đất cho mọi dự án phát triển kinh tế – xã hội để tạo nên sự bình đẳng, thống nhất trên cả nước. Nếu duy trì cơ chế vừa Nhà nước thu hồi đất vừa để DN tự thỏa thuận vô tình sẽ tạo nên sự bất bình đẳng trong cùng một dự án khi có đến 2 loại giá đất. Từ đó cũng dẫn tới khiếu kiện kéo dài, lãng phí nguồn lực đất đai.

Ông Dương Công Thuyên, Phó tổng giám đốc một DN bất động sản tại TP.HCM, đánh giá cao kiến nghị trên của các ĐBQH. Là người phụ trách lĩnh vực đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án cho DN, ông Thuyên thừa nhận khâu thương lượng, giải phóng mặt bằng là khó nhất. Nếu biết DN triển khai dự án, người dân có đất thường đòi bồi thường với giá rất cao, thậm chí cao hơn nhiều so với giá thị trường. Thế nên, nhiều dự án bồi thường đến “cùng đường” vẫn chưa xong dù chỉ còn lại mấy phần trăm.

“Nhiều người có đất là những nhà đầu cơ, đầu tư chứ không phải người dân bản xứ nên rất “rắn” vì không bức thiết về nhà ở. Nhưng nếu bồi thường cho người sau cao hơn người trước thì khả năng những người trước đó sẽ quay lại đòi thêm tiền là rất lớn. Đây là nguyên nhân khiến rất nhiều dự án, trong đó có các dự án vốn ngân sách kéo dài, đội vốn thậm chí không thể thực hiện được”, ông Thuyên nói thẳng và đánh giá: Các ĐBQH đã đề cập tới những vấn đề nóng, cốt lõi của đời sống xã hội, đời sống kinh tế. Họ đã nói lên tiếng lòng của người dân, cộng đồng DN.

“Do vậy, tôi rất mong ban soạn thảo nghiêm túc tiếp thu những ý kiến, kiến nghị nêu trên để bổ sung, sửa đổi luật Đất đai lần này đạt hiệu quả tối ưu nhất”, ông Thuyên nhấn mạnh.

Dẫn Nghị quyết 18 của Ban chấp hành T.Ư quy định 2 phương thức, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nói: Điều thứ nhất là Nhà nước đấu thầu, đấu giá để giao đất, cho thuê đất, bao gồm cả DN làm dự án nhà ở thương mại. Đây là mong ước của nhà đầu tư kể cả trong nước và ngoài nước. Phương thức thứ 2 là để nhà đầu tư tự thương lượng quyền sử dụng đất để làm dự án. Nếu chọn phương án đấu thầu, đấu giá đất thì Nhà nước phải bồi thường tạo quỹ đất sạch. Nếu chỉ đấu thầu dự án rồi chọn chủ đầu tư, lấy tiền của DN đi bồi thường là rất khó khăn. Điển hình một dự án ở Q.1 (TP.HCM), DN trúng đấu thầu và được chọn làm chủ đầu tư, sau đó DN chuyển tiền cho Nhà nước đi bồi thường. Tuy nhiên, người dân không chịu vì họ biết DN nào làm chủ đầu tư dự án và chỉ muốn chính DN đứng ra thương lượng. Vì vậy, dự án kéo dài nhiều năm và Nhà nước phải cưỡng chế.

“Nếu Nhà nước đã thu hồi đất thì thu hồi tất cả các dự án. Sau đó đem đấu giá đất, chênh lệch địa tô Nhà nước dùng đầu tư hạ tầng cho người dân chứ không chảy vào túi DN. Nếu làm tốt điều này, Nhà nước sẽ làm chủ, quản lý thị trường sơ cấp về đất đai của cả đầu tư công và tư nhân”, ông Châu kiến nghị.

Các dự án cần được ứng xử như nhau

Không chỉ thu hồi đất, ngành du lịch bị “bỏ quên” trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) mà Thanh Niên có loạt bài góp ý Dự thảo luật Đất đai cũng được nhiều ĐBQH lên tiếng trên Nghị trường tuần qua.

Theo ĐB Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam): Nghị quyết 08/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, dự án luật Đất đai (sửa đổi) có tổng cộng 16 chương, 265 điều với 226 trang giấy, “nhưng chỉ có 11 từ du lịch, trong đó 2 từ du lịch là dành cho ngành du lịch, 9 từ du lịch khác là dành cho giải quyết vấn đề sửa luật Lâm nghiệp”.

Ông cho rằng ứng xử với ngành kinh tế mũi nhọn đang được kỳ vọng rất nhiều như vậy là chưa thỏa đáng và khẳng định sự quan trọng của việc thu hồi đất nhằm phát triển du lịch. Vì vậy, ĐBQH này đề nghị bổ sung một đối tượng điều chỉnh của điều 79, đó là đất để phục vụ phát triển du lịch cũng thuộc diện Nhà nước thu hồi.

Hoan nghênh các ĐBQH đã có những ý kiến xác đáng liên quan việc tạo quỹ đất cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội, TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, khẳng định bất cứ dự án thuộc lĩnh vực nào thì khâu giải phóng mặt bằng cũng luôn là khâu khó nhất, đặc biệt với các dự án lớn. Bản thân các DN không có quyền thu hồi, mà chỉ dựa vào thỏa thuận thì sẽ rất khó để tập trung được mặt bằng.

Chẳng hạn, để làm các khu du lịch lớn, khu đô thị hỗn hợp gồm nhà ở, trung tâm thương mại, vui chơi giải trí… đòi hỏi diện tích đất rất lớn. Để DN tự đi thỏa thuận với người dân rồi gom đất sẽ dẫn đến tình trạng không thống nhất. Đôi khi một dự án lớn được đầu tư bài bản, tổng thể nhưng vẫn bị chừa ra vài chỗ loang lổ, “da beo” do người dân không chấp nhận bàn giao đất. Từ đó, việc triển khai dự án bị kéo dài, chi phí gia tăng, không đạt được mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế của địa phương hoặc cả khu vực. Chưa kể chi phí dự án gia tăng còn kéo theo giá thành sản phẩm cao hơn và chịu thiệt cuối cùng cũng là người tiêu dùng.

“Nhà nước đứng ra thu hồi, lập quy hoạch, lập dự án, sau đó mới đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm một cách công khai, minh bạch. Đây mới là cách làm tổng thể, bài bản, đi đúng hướng quy hoạch phát triển và sẽ không xảy ra khiếu kiện. Đó là chưa kể Nhà nước thu hồi thì giá đất mới đồng nhất chứ để theo thị trường thì đó là giá nào? Quy định này quá mơ hồ. Cần xem những dự án phát triển kinh tế đều thuộc quy hoạch chung để phát triển địa phương, phát triển vùng, phát triển kinh tế chung của cả nước, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân nên được ứng xử công bằng như nhau. Ngay cả dự án trong khu kinh tế với các khu chức năng như khu công nghiệp, khu dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí, khu đô thị cũng phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Do vậy, cần quy định chi tiết về các dự án thuộc trường hợp thu hồi đất gồm cả khu vui chơi giải trí, khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng; khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị và các khu chức năng khác trong khu kinh tế…”, TS Điền nêu.