Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nếu không sửa điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì có thể dẫn đến hệ quả là việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai trong khoảng 10 năm sắp tới sẽ “tắc”, không đạt được hiệu lực, hiệu quả cao nhất như Nghị quyết 18 đề ra.
Đến ngày 31.10, trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Theo HoREA, các quy định này chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác nên có nội hàm “chật hẹp” hơn so với các quy định hiện hành tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Điểm b khoản 1 Điều 128 cũng “chật hẹp” hơn so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định 2 trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Điểm b khoản 1 cũng chưa đồng bộ, thống nhất với cả khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai. Bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp nhà đầu tư phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nhưng điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở mà không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Do vậy, điểm b khoản 1 đã “vênh” với khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai mà nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới các nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai.
Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) nếu được thông qua dự báo sẽ gây nhiều khó khăn hơn cho doanh nghiệp
Không những vậy, nội dung điểm b khoản 1 Điều 128 quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn (hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn ha) để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện ích và dịch vụ, phát triển đô thị xanh, thông minh, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu theo định hướng của Nghị quyết số 06 của Bộ Chính trị điển hình như khu đô thị mới kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng (giai đoạn 1) có quy mô diện tích hơn 400 ha.
Với quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở thì không thể thực hiện được dự án nhà ở thương mại dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn. Bởi lẽ trên thực tế thì các thửa đất ở gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ. Mà thửa đất ở có diện tích lớn nhất cũng không quá vài ngàn m2. Điển hình là tại TP.HCM có một biệt thự được xây dựng trên thửa đất ở lớn nhất tại một quận ven cũng chỉ có diện tích 5.000m2. Còn tại các quận nội thành thì diện tích các thửa đất ở còn nhỏ hơn. Điển hình là biệt thự cổ số 110 – 112 Võ Văn Tần (Q.3) có 3 mặt tiền đường cũng chỉ có diện tích khuôn viên gần 2.800m2 mà thôi.
Quy định tại khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai có dấu hiệu “ưu ái” các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có sẵn quyền sử dụng đất ở và đất khác. Nhất là các doanh nghiệp đã có sẵn nhiều diện tích đất ở và đất khác có quy mô diện tích lớn. Nếu các doanh nghiệp này có đến hàng trăm ha thì sẽ có cơ hội “chiếm lĩnh” thị trường bất động sản trong khoảng 5 – 10 năm sắp tới. Bởi lẽ theo thông lệ thì khoảng 10 năm mới sửa Luật Đất đai 1 lần, như đã ban hành các Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 và năm 2023 đang xem xét sửa đổi Luật Đất đai.
Điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới,nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.
“Trên thực tiễn thì các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Số dự án có đất ở và đất khác chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại. Còn số dự án có đất khác không phải là đất ở gồm các trường hợp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói và đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở bao gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tương tự như các quy định tại luật Đất đai 2013 để tạo điều kiện và khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn ha để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.
