Trang chủNewsThời sựBảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật...

Bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai


Sáng 31/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu về phạm vi điều chỉnh, dự thảo Luật quy định theo hướng: Bổ sung các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

1.jpg
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh

Đồng thời, chỉnh lý về khái niệm kinh doanh bất động sản, theo đó đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Chỉnh lý để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, có ý kiến cho rằng, hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê sẽ có thuận lợi khi chính sách, giá đất thay đổi. Có ý kiến đề nghị nhà ở, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được bán, cho thuê; nhà ở, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm chỉ được cho thuê.

UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý quy định việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, có 2 phương án. Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp. Hạn chế của Phương án này là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng với những khách hàng tiềm năng; việc nhận đặt cọc từ những khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là đặt cọc bảo đảm ký kết hợp đồng mà là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, không còn quá nhiều ý nghĩa của đặt cọc do trong hợp đồng đã có quy định về việc thu tiền thanh toán giá trị hợp đồng theo tiến độ và điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

2.jpg
Quang cảnh kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV

Phương án này giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hạn chế của Phương án này là công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro; trường hợp chủ đầu tư thực hiện các bước thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp Giấy phép xây dựng và thực hiện xây dựng kéo dài hơn cam kết thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, có thể phát sinh tranh chấp. UBTVQH đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động đối với Phương án.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, có ý kiến đề nghị không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14, theo đó: việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế có 2 phương án. Phương án 1: Đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, UBTVQH xin giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ, theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản,

có ý kiến đề nghị tích hợp các thông tin, dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp phép thực hiện dự án bất động sản trong một hệ thống dữ liệu quốc gia chung để thuận tiện tra cứu và tăng cường công khai, minh bạch.

UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý quy định nhằm định hướng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; được quản lý, vận hành để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.



Nguồn

Cùng chủ đề

Từ sau ngày 1.8, người dân sẽ dễ dàng mua nhà ở xã hội

  Từ ngày 1.8.2024, Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực, sẽ giúp công nhân lao động nghèo dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội (NƠXH). Từ ngày 1.8, người dân sẽ dễ dàng mua nhà ở xã hội. Ảnh: Minh Hạnh Luật Nhà ở Số 27/2023/QH15 được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27.11.2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8.2024. Theo đó, luật mới bổ sung thêm đối tượng được hưởng chính sách...

6 vấn đề lớn cần tiếp thu, giải trình, chỉnh lý

Tiếp tục Phiên họp thứ 31, chiều 15/3 tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Bảo hiểm xã hội (sửa đổi).  Điều hành nội dung phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, đây dự án Luật khó trong quá trình thiết kế các chính sách. Tại Kỳ họp thứ 6 có 148 lượt ý kiến đại...

Không để phát sinh “giấy phép con” trong thi hành pháp luật

Sáng 7/3, tại Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai luật, nghị quyết của Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh, 19 luật, nghị quyết được thông qua quy định những nội dung rất quan trọng. Khái quát những nội dung mới, nổi bật của 9 luật, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho rằng,...

ĐBQH nêu sự cần thiết quy định nồng độ cồn bằng 0 khi lái xe

Dự thảo Luật Trật tự, an toàn giao thông đường bộ đã được đưa ra tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Điều 8 dự luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có "điều khiển phương tiện tham gia giao thông mà trong máu hoặc hơi thở có nồng độ cồn". Đây cũng là căn cứ để lực lượng chức năng dừng phương tiện để kiểm tra, kiểm soát. Xoay quanh dự...

Sửa Luật Đất đai khai thông điểm nghẽn, tạo động lực phát triển

Bảo đảm chất lượng tốt nhất trước khi “bấm nút” Để có góc nhìn đa chiều trong việc chưa thông qua Luật Đất đai cũng như những kỳ vọng khi dự án Luật này sẽ được thông qua tại kỳ họp gần nhất, Người Đưa Tin (NĐT) đã lắng nghe những chia sẻ, đánh giá từ TS. Trần Công Phàn – Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH đoàn Bình Dương. NĐT: Thưa Phó Chủ...

Nổi bật

Mới nhất

Cùng tác giả

Chủ tịch nước sẽ truyền tải thông điệp về khát vọng vươn mình của dân tộc Việt Nam trong kỷ nguyên mới

Trước thềm chuyến thăm chính thức Cộng hòa Chile, Cộng hòa Peru và tham dự Tuần lễ cấp cao APEC 2024 của Chủ tịch nước Lương Cường, Thứ trưởng Bộ Ngoại giao Nguyễn Minh Hằng đã trả lời phỏng vấn báo chí về các nội dung liên quan. ...

Thủ tướng đề nghị doanh nghiệp đẩy mạnh kết nối hai nền kinh tế Việt Nam

Dự tọa đàm doanh nghiệp Việt Nam - Trung Quốc tại Trùng Khánh, Thủ tướng Phạm Minh Chính đề nghị các doanh nghiệp đẩy mạnh hợp tác, đầu tư, phát huy vai trò kết nối hai nền kinh tế. Đầu tư vào Việt Nam sẽ có cơ hội với 65 thị trường hàng đầu thế giới, Thủ tướng cho biết. ...

Thủ tướng Phạm Minh Chính hội kiến Bí thư Trùng Khánh (Trung Quốc)

Trong khuôn khổ dự Hội nghị thượng đỉnh Hợp tác tiểu vùng Mekong mở rộng lần thứ 8 và công tác tại Trung Quốc, ngày 8/11, tại thành phố Trùng Khánh, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã hội kiến đồng chí Viên Gia Quân, Ủy viên Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc, Bí thư Thành ủy Trùng Khánh. ...

Đấu tranh từ sớm, từ xa giảm tác hại của ma túy

(TN&MT) - Sáng 8/11, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội nghe Tờ trình, Báo cáo thẩm tra về chủ trương đầu tư Chương trình mục tiêu quốc gia phòng, chống ma túy đến năm 2030. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh điều hành nội dung phiên họp. ...

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu chủ động ứng phó bão YINXING

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký Công điện số 114/CĐ-TTg ngày 7/11/2024 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ ngành, địa phương liên quan chủ động ứng phó bão YINXING. Công điện gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố: Quảng Ninh,...

Bài đọc nhiều

Thủ tướng phát lệnh khởi công Vành đai 3 Tp.HCM và 2 tuyến cao tốc

Sáng 18/6, tại Tp.Hồ Chí Minh, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính dự Lễ và phát lệnh khởi công đồng loạt xây dựng 3 dự án giao thông quan trọng quốc gia. Đó là đường Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh; đường bộ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (giai đoạn 1) và cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột (giai đoạn 1). Sự kiện được tổ chức theo hình thức trực tuyến...

Việt Nam lọt top điểm đến rẻ nhất thế giới năm 2024

Tạp chí du lịch nổi tiếng Condé Nast Traveler liệt kê 21 điểm đến rẻ nhất dành cho du khách năm 2024, trong đó có Việt Nam. Du khách bất ngờ nhận quà khi ghé thăm Đà Nẵng, Việt Nam vào đầu năm 2024. Ảnh: Thuỳ Trang Theo Condé Nast Traveler, nhiều yếu tố cần cân nhắc khi lên kế hoạch cho một kỳ nghỉ, từ việc tìm địa điểm du lịch giá rẻ, sự an toàn của điểm đến cho tới các...

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm lên đường thăm cấp Nhà nước tới nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

Nhận lời mời của Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc, Chủ tịch nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa Tập Cận Bình và Phu nhân, Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Tô Lâm và Phu nhân cùng Đoàn đại biểu cấp cao Đảng và Nhà nước ta hôm nay rời Hà Nội, lên đường...

Thủ tướng làm việc với các doanh nghiệp lớn của Saudi Arabia

Thủ tướng Chính phủ đề nghị, cùng với mở rộng sản xuất, Tập đoàn tiếp tục đa dạng hóa sản phẩm, đa dạng hóa chuỗi cung ứng, đa dạng hóa chuỗi phân phối các sản phẩm của Zamil.   Theo đặc phái viên TTXVN, nhân dịp dự Hội nghị Sáng kiến đầu tư tương lai lần thứ 8 (FII8) và thăm, làm việc tại Vương quốc Saudi Arabia, sáng 30/10 (giờ địa phương), tại thủ đô Riyadh, Thủ tướng Chính phủ...

Bí thư Thứ nhất, Chủ tịch nước Cuba chủ trì Lễ đón chính thức Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm

(Chinhphu.vn) – Vào khoảng 18 giờ 30 chiều 26/9 (theo giờ địa phương), Lễ đón chính thức Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Phu nhân cùng đoàn đại biểu cấp cao Việt Nam thăm cấp Nhà nước tới nước Cộng hoà Cuba đã diễn ra trọng thể tại Cung Cách mạng ở thủ đô La Habana.   Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Bí thư thứ nhất Đảng Cộng sản Cuba, Chủ tịch Cuba Miguel...

Cùng chuyên mục

Mới nhất

Mới nhất