Chưa bao phủ hết đối với quy hoạch chi tiết
Theo Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, trong thời gian vừa qua, tại các khu vực quy hoạch, dự kiến đầu tư xây dựng các công trình, dự án trọng điểm, quy mô lớn như khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đường giao thông… và vùng lân cận trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng tách một thửa đất thành nhiều thửa để lợi dụng hợp thức hóa, chuyển mục đích sang đất ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật để trồng cây lâu năm, xây dựng công trình trên đất nhằm trục lợi bồi thường…
Do đó, để tăng cường công tác quản lý đất đai, chấn chỉnh và khắc phục tình trạng nêu trên, Sở TN&MT đã kịp thời tham mưu UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ đạo các sở, ngành, các đơn vị liên quan và UBND các huyện, thị xã, thành phố tăng cường công tác kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền dử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở theo quy định. Đồng thời, thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất theo đúng quy định; xử lý đối với các trường hợp lợi dụng việc phân lô, tách thửa để chuyển nhượng và xây dựng nhà ở trái phép… trên địa bàn tỉnh.
Sở TN&MT còn tham mưu UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND (Quyết định 15) quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Sau gần 2 năm thực hiện, cơ bản Quyết định 15 đã đáp ứng yêu cầu về mặt quản lý nhà nước về đất đai như đảm bảo chặt chẽ việc giám sát, quản lý hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án đầu tư phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa của tổ chức; góp phần phát triển hạ tầng xã hội, chỉnh trang đô thị, kiểm soát được hạ tầng kỹ thuật theo tiêu chuẩn.
Tuy vậy, trong quá trình thực hiện Quyết định 15 đã gặp một số khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, tại điểm c và d khoản 2 Điều 3 của Quyết định 15 quy định: Đối với thửa đất trong đô thị, thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000…; đối với các thửa đất ngoài đô thị, thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc được duyệt.
Song, tính đến thời điểm hiện tại, các huyện, thị xã trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chưa được bao phủ hết đối với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Do đó, việc giải quyết thủ tục tách thửa đất bị vướng mắc, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa đất.
Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết: Để kip thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tách thửa đất, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành Quyết định 44 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định 44/2023/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 02/10/2023 và thay thế Quyết định 15/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Theo đó, Quyết định 44 có một số nội dung mới thay đổi so với Quyết định 15 khi quy định về điều kiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức. Cụ thể, đối với với hộ gia đình, cá nhân được quy định. Cụ thể, việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải bảo đảm quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013. Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 đã được phê duyệt, còn trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/10.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng trên khi giải quyết thủ tục tách thửa đất. Còn đối với các tổ chức, thì việc tách thửa đất theo dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời, hạ tầng kỹ thuật cũng phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, trong đó, thửa đất sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do nhà nước quản lý và đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho rằng, trong thời gian tới, với các điều chỉnh theo hướng mở hơn tại Quyết định 44 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh, thì việc giải quyết thủ tục tách thửa đất tại các địa phương trong tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ sớm được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đảm bảo quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa đất, kể cả các địa phương chưa “bao phủ” hết quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
