Bà N.T.H có nhu cầu tư vấn: Năm 2017, tôi có ký bảo lãnh cho con trai là A vay vốn ngân hàng bằng việc thế chấp 1.400m2 đất (có nhà cấp 4 trên đất) do tôi đứng tên. Tháng 11-2022, A nói với tôi là đã bán hết 1.400m2 đất (luôn cả nhà) cho người khác và kêu tôi dọn nhà tới chỗ ở mới. Tôi tìm hiểu thì biết, lúc ký giấy bảo lãnh cho A vay tiền, tôi sơ ý đã ký tên vào giấy tặng, cho đất (do A soạn sẵn để ở các trang dưới nhưng tôi không đọc kỹ). A đã hoàn tất hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) do A đứng tên và đã bán đất cho người khác. Trường hợp của tôi bị A lừa dối chuyển QSDĐ, tôi phải làm gì để đòi lại đất, thủ tục ra sao?
Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
– Như thông tin bà cung cấp, tại thời điểm giao kết, do sơ ý bà đã ký tên vào hợp đồng tặng, cho QSDĐ cho A. Sau đó, A hoàn tất thủ tục hồ sơ sang tên QSDĐ và hiện tại đã sang bán phần đất này cho người khác.
Đối với hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng nhà đất thì về mặt pháp lý, tại thời điểm ký kết A đã thực hiện đúng quy định (thể hiện qua việc cơ quan có thẩm quyền đã xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho A) và hợp đồng đã có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Điều 459 – Bộ luật Dân sự (BLDS) và Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, sau đó bà biết A đã cố ý lừa dối bà, thể hiện bằng hành vi che đậy văn bản (lừa dối) khi đưa cho bà ký tên. Đến tháng 11-2022, A thừa nhận và cho bà biết là A đã sang tên bán hết nhà, đất và còn kêu bà dọn tới nơi khác ở.
Trường hợp của bà, có dấu hiệu của một giao dịch dân sự (GDDS) vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội và GDDS do bị lừa dối. Do vậy, bà có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố GDDS đó là vô hiệu theo Điều 123, Điều 127 BLDS.
Về hậu quả pháp lý của GDDS vô hiệu, Điều 131 BLDS quy định như sau:
1. GDDS vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi GDDS vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…
Vụ việc của bà, nếu giữa bà và con trai bà là A không thương lượng giải quyết được thì bà có quyền khởi kiện ra tòa án (nơi có đất tranh chấp). Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu do bị lừa dối là 2 năm, kể từ ngày bà biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối (trường hợp của bà là hợp đồng tặng, cho QSDĐ và nhà ở của bà cho A). Nếu quá thời hạn này, bà không có yêu cầu tuyên bố GDDS bị vô hiệu thì giao dịch đó có hiệu lực (Điều 132 BLDS).
Về hồ sơ khởi kiện: Bà cần chuẩn bị đơn khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu đối với hợp đồng tặng, cho A phần đất 1.400m2 và tài sản gắn với đất, do bị lừa dối. Kèm theo đơn khởi kiện là hợp đồng tặng, cho nhà đất của bà cho A (nếu có) và các chứng cứ chứng minh việc ký hợp đồng tặng cho A là hoàn toàn trái ý chí của bà, mà do A cố ý lừa dối, lợi dụng sự tin tưởng, tình trạng sức khỏe, thiếu hiểu biết của bà hoặc hình ảnh ghi lại sự việc này (nếu có); về đạo đức, lối sống của A và những chứng cứ liên quan khác.
H. Trâm (thực hiện)
