Chưa có hướng xử lý với sổ đỏ đã cấp sai
Ngày 3/4 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký ban hành Nghị định số 10/2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5 tới.
Nghị định số 10 này được các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm và tin tưởng sẽ tháo gỡ được nút thắt pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu (còn hay gọi là sổ hồng hay sổ đỏ) cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ (gọi tắt chung là condotel).
Hàng loạt dự án condotel được xây dựng dọc bãi biển ở TP Đà Nẵng (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Nghị định số 10 đã bổ sung quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được cấp sổ đỏ theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.
Do đó, theo ông Châu, từ nội dung quy định trên, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp sổ đỏ cho tất cả “các cơ sở lưu trú du lịch”, đặc biệt là condotel, tháo gỡ được vướng mắc tồn tại đã lâu.
Tuy nhiên, theo ông Châu, việc điều chỉnh bổ sung quy định tại Nghị định số 10 chưa quy định khái quát hóa việc cấp sổ đỏ đối với tất cả công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Theo đó, việc chỉ quy định cấp sổ đỏ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch là phạm vi điều chỉnh hẹp, dẫn đến thiếu đồng bộ, thống nhất với quy định khác.
Bên cạnh đó, ông cho rằng, trong hơn 10 năm qua đã có hàng nghìn condotel được “cấp sai” sổ đỏ, công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp sổ đỏ trái pháp luật. Nhưng Nghị định số 10 này cũng chưa quy định “xử lý chuyển tiếp” việc cấp lại sổ đỏ đối với các trường hợp này và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel.
Phía này đề nghị xem xét có “cơ chế đặc thù” để cấp lại sổ đỏ với thời hạn sở hữu condotel gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để khách hàng và chủ đầu tư dự án đỡ bị thiệt thòi. Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể
Một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên làm bất động sản nghỉ dưỡng chia sẻ, thông tin này là tích cực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, việc triển khai nội dung cấp sổ đỏ cho condotel trong thời gian tới vẫn phải chờ cơ quan chuyên môn như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp ra Thông tư hướng dẫn cụ thể như: Đối tượng nào được cấp sổ đỏ, căn hộ tối thiểu bao nhiêu m2 thì được cấp, căn hộ phải qua mua bán, chuyển nhượng như thế nào…
Việc cấp sổ đỏ cho từng căn condotel đang được chủ đầu tư và khách hàng kỳ vọng sớm được thực hiện (Ảnh minh họa: Hà Phong).
Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, bản chất khi triển khai một dự án condotel, chủ đầu tư sẽ phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng được cấp với chi tiết cụ thể về số lượng căn hộ, chiều cao, mục đích sử dụng của công trình. Khi xây dựng xong và được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ được cấp một sổ đỏ tổng của tòa nhà.
Hiện nay, chủ đầu tư và khách hàng mua condotel mong muốn, quy định mới từ Nghị định 10 này sẽ thực hiện cấp sổ cho từng condotel trong dự án. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho khách hàng và gỡ vướng cho cả chủ đầu tư trong việc đảm bảo quyền lợi với nhà đầu tư.
“Việc cấp sổ đỏ cho từng condotel thời hạn 50 năm hoặc 70 năm trong dự án theo đúng thiết kế thẩm duyệt sẽ rất tốt cho khách hàng. Bởi, khi được cấp sổ đỏ từng căn, khách hàng có thể vay trực tiếp được ngân hàng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nêu.
