Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh nhận định về diễn biến và xu hướng thị trường trong thời gian tới.
6 lực đẩy cho thị trường BĐS
Trong vòng 15 ngày, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần ban hành quyết định giảm lãi suất. Ông nhìn nhận ra sao về những động thái này, cùng tác động tới thị trường BĐS?
– Những quyết định liên tiếp mới đây (có hiệu lực từ 15/3 và ngày 3/4) của Ngân hàng Nhà nước đang giúp giảm lãi suất điều hành khoảng 0,3% – 1%. Đây là tín hiệu cho thấy, tại Việt Nam, cơ quan quản lý đang đảo ngược chính sách thắt chặt tiền tệ đã thực hiện trước đó. Việc nới lỏng giúp dòng vốn giá rẻ đang chảy vào nền kinh tế, trong đó có BĐS. Và, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô tiếp tục thuận lợi, dự báo sẽ có thêm các đợt giảm tiếp theo, giúp sức cho thị trường BĐS bật trở lại.
Bất động sản khu Tây Hà Nội.
Dòng tiền cũng đang đổ vào thị trường chứng khoán, đặc biệt là các mã BĐS trong thời gian gần đây. Như vậy thực tế ngoài lãi suất, thị trường BĐS đang có những lực đẩy nào, thưa ông?
– Ngoài lãi suất, thị trường BĐS đang có cùng lúc 5 yếu tố tác động tích cực. Trước hết là sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ nhằm gỡ khó các vấn đề cả cấp bách và dài hạn. Thứ hai, Chính phủ và các bộ ngành đã có liên tiếp các văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường, điển hình là hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ với trái phiếu đáo hạn; hoãn, giãn, gia hạn nợ, phê duyệt đề án 1 triệu nhà ở xã hội…
Yếu tố thứ 3 là tín hiệu tích cực trong quá trình sửa các luật liên quan tới thị trường BĐS như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai…, từ đó gỡ khó về pháp lý.
Bản thân doanh nghiệp cũng là điều kiện tích cực thứ 4 cho thị trường khi các đơn vị tự nhận ra vấn đề để cơ cấu lại sản phẩm, xử lý về tài chính, thậm chí đẩy mạnh M&A, chuyển nhượng các dự án không đủ khả năng hoặc không phù hợp với chiến lược phát triển. Ngoài ra, chính các doanh nghiệp BĐS đã làm việc với các nhà thầu để cùng tháo gỡ, chia sẻ để các dự án hoạt động trở lại.
Yếu tố cuối cùng, vô cùng tích cực là chính các địa phương, bao gồm nhiều đầu tàu kinh tế của đất nước đã thay đổi cơ bản về tư duy, với chung nhận định, tăng trưởng kinh tế địa phương trong quý 1 năm nay thấp có nguyên nhân từ BĐS. Tức là, BĐS đã được nhìn nhận là yếu tố quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế.
Thiếu cung – Bất động sản khó giảm giá
Vấn đề nhiều người quan tâm là thực tế thị trường BĐS có tan băng sau những động thái tích cực trên không, thưa ông?
– Chắc chắn có. Dễ thấy là số lượng giao dịch trên thị trường đang dần phục hồi, ở một số phân khúc, niềm tin đã quay lại. Ngoài ra, hiệu ứng tâm lý tốt của người mua một phần nhờ các chính sách ưu đãi hỗ trợ rất tốt của các chủ đầu tư hiện tại.
Đặc biệt, thời điểm này, khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dòng vốn từ các kênh đầu tư khác vào bất động sản để vừa thỏa mãn nhu cầu ở thực, vừa đón đầu thị trường.
Ông nghĩ gì về tâm lý chở “bắt đáy” bất động sản?
– Thời điểm hiện tại rất khó “có đáy” như nhiều người muốn vì nguồn cung không còn nhiều trong khi các yếu tố tăng giá như lạm phát thế giới, giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và một số chi phí khác đều tăng. Một số ít sản phẩm bán cắt lỗ cũng đã cạn dần.
Mấu chốt là các dự án mới vẫn đang chờ sửa luật để được triển khai, đẩy mạnh nguồn cung nhưng đây là việc không thể một sớm một chiều. Có thể tới hết năm 2024, nguồn cung dự án mới vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Là người theo sát thị trường BĐS thời gian qua, ông có lời khuyên gì với người mua nhà thời điểm này và dự báo ra sao về khả năng sôi động trở lại của thị trường BĐS thời gian tới?
– Lời khuyên của tôi là: Đừng quan tâm tới đáy nếu không sẽ lỡ cơ hội mua nhà giá tốt. Nếu là người mua nhà, hãy quan tâm tới 3 tiêu chí cơ bản: Một là sản phẩm của nhà phát triển BĐS uy tín. Đây là tiêu chí quan trọng hàng đầu. Hai là sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng. Bài học trong giai đoạn trước hẳn nhiều người đã thấy, không ít sản phẩm giá rất rẻ nhưng bản chất là rủi ro về pháp lý. Cuối cùng là chọn sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu và nguồn lực của bản thân.
Về thị trường, sự ấm lên của BĐS là chắc chắn. Tất nhiên, cùng với chủ trương, chính sách của Chính phủ, thực tế triển khai tích cực, đúng hướng sẽ giúp thị trường sớm hồi phục và sôi động trở lại.
Xin cảm ơn ông!
