Theo các chuyên gia bất động sản, sắp tới thị trường bất động sản sẽ phục hồi dần dần khi lãi suất ngân hàng được chỉnh giảm, room ngân hàng được nới rộng, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ… Một khi các giải pháp trên được tháo gỡ sát với thực tế, người lao động sẽ tiếp cận được những căn nhà mơ ước và giúp thị trường bất động sản ấm trở lại.
Gỡ khó về pháp lý, vốn
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, những yếu tố liên quan đến pháp lý là một trong những vướng mắc lớn nhất tác động đến các chủ đầu tư và thị trường bất động sản. Đây không phải là vấn đề mới, mà đã được đề cập từ rất lâu, nhưng không thể không nói tới vì điều này vẫn tác động rất lớn. Hiện nay, thị trường bất động sản đang chịu tác động của 9 luật và 20 thủ tục hành chính khác nhau. Điều đáng nói là, những điều khoản ở mỗi luật lại có cách thực thi khác nhau, nói cách khác là có sự chồng chéo… dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện triển khai dự án.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết, muốn tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý, ngay từ bây giờ phải kiểm soát và đảm bảo chất lượng của dự thảo các văn bản luật sửa đổi. Bởi hiện nay, các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) còn bề bộn, nhiều vấn đề cần được tiếp tục góp ý. Ngoài ra, cần sửa đổi một số điều của các luật có liên quan khác vì khi một số luật chưa được sửa đổi thì việc kết hợp sửa một số điều của các luật này sẽ đảm bảo pháp luật được đồng bộ, thống nhất.
Ngoài ra, nhiều ý kiến cho biết, việc gỡ khó về vốn cũng là một trong những mục tiêu quan trọng để giúp thị trường bất động sản hồi phục. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Lê Thành cho biết, vừa qua Chính phủ cũng đã chỉ đạo tập trung tháo gỡ cho thị trường bất động sản, đưa ra nghị quyết về việc phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong vài năm tới. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc, khó khăn đầu tiên là nguồn vốn.
“Doanh nghiệp phải làm nhà ở xã hội thì mới có nhà cho người dân mua. Nhưng chính sách hỗ trợ chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội mà không hỗ trợ doanh nghiệp – người làm ra nhà ở xã hội. Bằng chứng là thời gian qua, ngân hàng chỉ hỗ trợ lãi suất, tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, cònnguồn tiền cho doanh nghiệp vay thì không có. Như vậy, với những người đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội, thì nhà đâu để mua?”, ông Nghĩa bức xúc.
Thứ hai là giải pháp liên quan đến pháp lý. Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã nói từ nửa năm nay nhưng chưa có văn bản nào ban hành cụ thể. Chính sách hỗ trợ mới chỉ tập trung hỗ trợ người mua nhà ở xã hội mà không hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội. “Vì vậy cần có văn bản, quy định cụ thể trong văn bản. Ví dụ, phải quy định rõ nếu doanh nghiệp hỏi mà trong 10 – 15 ngày không trả lời xem như đồng thuận để chúng tôi có thể áp dụng. Một văn bản mà hỏi sở này đến sở khác lòng vòng 4 – 5 tháng vẫn chưa có câu trả lời, quá khó cho doanh nghiệp”, ông Nghĩa chia sẻ thêm.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, ngoài những vướng mắc liên quan đến pháp lý thì những chính sách về Luật Đất đai sửa đổi và thu thuế bất động sản thứ hai… cũng là yếu tố quan trọng tác động tới việc khôi phục thị trường bất động sản trong những tháng tới của năm 2023. Do đó, doanh nghiệp bất động sản mong muốn Nhà nước, Chính phủ có những điều chỉnh chính sách, cơ chế phù hợp nhất để khi áp dụng vào thực tế không gây khó cho doanh nghiệp.
Rà soát tháo gỡ các vướng mắc
Để giúp thị trường bất động sản hồi phục, từ đầu năm đến nay, Chính phủ và ngân hàng nhà nước (NHNN) đã có động thái tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản. Cụ thể, NHNN hạ lãi suất điều hành thêm 1%, đưa về mức 3,5% đối với lãi suất tái chiết khấu, 6% đối với lãi suất tái cấp vốn. Mới đây nhất ngày 31/3/2023, NHNN tiếp tục thông báo hạ lãi suất tái cấp về mức 5,5% kể từ ngày 3/4/2023.
Bên cạnh đó, với mục đích tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, tập trung vào nhu cầu ở thực và xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, góp phần phục hồi kinh tế, tăng trưởng sản xuất, Chính phủ và NHNN đã đồng ý cấp gói tín dụng 120.000 tỷ phát triển nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn bình quân NHTM khoảng từ 1,5- 2%; gói tín dụng 370.000 tỷ của 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước; gói tín dụng hơn 450.000 tỷ đồng hỗ trợ doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh của hơn 20 ngân hàng; Nghị quyết số 10/NQ-CP về tín dụng bất động sản, giải ngân gói hỗ trợ lãi suất giảm 2% từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng.
Song song đó, Chính phủ cũng đã ban hành văn bản số 178/TTg-CN ngày 27/3/2023 chỉ đạo tạo điều kiện cho chủ đầu tư và người mua nhà tiếp cận vốn tín dụng; lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1% (Techcombank dự kiến giảm 1% lãi suất từ 15/4/2023…) cùng với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội thông qua trong tháng 10/2023, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS – FERI) cho rằng, điều này sẽ phần nào sẽ làm hạ nhiệt lãi suất và củng cố niềm tin cho thị trường bất động sản.
Riêng với nhà ở xã hội, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, sau khi rà soát các vướng mắc, Thành phố đã hệ thống lại và ban hành quy trình thủ tục làm dự án nhà ở xã hội để có thể cung cấp rõ ràng các bước cho các cơ quan hành chính, giúp Thành phố kiểm soát tiến độ, nhà đầu tư biết lộ trình, quy chế phối hợp giữa các sở, ban ngành trong giải quyết các thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
“Vừa qua, Thành phố cũng công bố chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, góp phần vào việc thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ. “Để người lao động thu nhập thấp tiếp cận được các căn nhà ở xã hội, các cơ quan chức năng sẽ tính toán thiết kế nhà ở xã hội để kéo giảm giá bán. Mặt khác, Sở Xây dựng cũng sẽ tham mưu đề án hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở để có quỹ nhà ở xã hội trong tương lai dành cho người lao động thu nhập thấp”, ông Phạm Đăng Hồ nói.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Tấn Vinh, Tổng giám đốc GPT Land – Thành viên Dat Xanh Services cho rằng, dù có sự hỗ trợ và nhiều tín hiệu tích cực, nhưng bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải nỗ lực để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường. Cụ thể, chủ đầu tư bất động sản nên cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản theo Nghị định 08. Tiếp tục cung cấp các chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao (vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% – 5%…). Đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực; tối ưu hóa mô hình kinh doanh, tối ưu chi phí hoạt động để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn.
Dù vậy, với sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ và NHNN về tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, DXS – FERI dự báo, thị trường bất động sản quý 2/2023 sẽ có những tín hiệu tích cực với 3 kịch bản. Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 – 12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 – 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 – 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% – 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% – 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% – 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% – 20%.
