Theo các chuyên gia bất động sản, do cạn kiệt nguồn lực tài chính, nhiều công ty bất động sản đang phải tái cơ cấu và liên tục thực hiện chính sách cắt giảm hàng ngàn nhân sự bất động sản. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với nguy cơ đóng cửa do không ra được hàng (nhà ở, đất nền) trong một thời gian dài.
Thu nhập giảm mạnh, hoạt động cầm chừng
Từ đầu năm đến nay, làn sóng doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, giảm lương khá phổ biến trong ngành bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam. Một số lao động ngành bất động sản dù không nằm trong diện sa thải, nhưng cũng xin nghỉ việc vì thu nhập giảm mạnh, không đủ trang trải cuộc sống hàng ngày.
Anh Đoàn Hoài Chương, một môi giới bất động sản tại TP Thủ Đức than thở: “Không biết khi nào thị trường bất động sản mới sôi động trở lại. Tôi làm môi giới hơn 10 năm qua nhưng năm vừa rồi, tôi “ngồi chơi xơi nước” đến hơn 6 tháng do thị trường bất động sản ế ẩm, chẳng có khách nào hỏi mua. Mỗi ngày tôi đến công ty chỉ “giết” thời gian vào việc cafe với đồng nghiệp, đọc báo, xem phim… Trong khi các năm 2020 – 2021, tôi thường xuyên lái xe đi các tỉnh lận cận TP Hồ Chí Minh để tìm đất, lúc nào điện thoại cũng mở “online” để chốt cọc liên tục, một tháng tôi có thể đạt thu nhập dao động từ 80 – 100 triệu đồng. Hiện nay, các khoản thu nhập của tôi chỉ khoảng 8 – 10 triệu đồng/tháng”, anh Chương nói.
Trong khi đó, anh Lê Võ Tiến, Chủ tịch hội đồng quản trị một công ty địa ốc tại Quận 3 cho biết: “Cách đây hai năm, công ty tôi có hàng trăm nhân viên mà nhiều khi tiếp khách đến giao dịch vẫn không xuể. Tuy nhiên, từ Tết nguyên đán đến nay, việc kinh doanh nhà đất ế ẩm nên công ty buộc phải cắt giảm 60% nhân sự, chủ yếu là là nhân viên sales. Không doanh nghiệp nào lại muốn mình rơi vào thế khó khi cắt giảm chính nhân viên mình từng gắn bó và đào tạo trước đó. Tuy nhiên, để tồn tại doanh nghiệp dường như không còn lựa chọn để chờ ngày thị trường bất động sản nóng trở lại”.
Tương tự, anh Nguyễn Văn Minh, Giám đốc công ty bất động sản Gia Minh cho biết, anh lập văn phòng giao dịch bất động sản với mục đích giao dịch đất nền, đất thổ cư khu vực phía Tây TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch chỉ sôi động cuối năm 2020, đến giữa năm 2021 bắt đầu chững lại nên văn phòng của anh mở ra cũng hoạt động cầm chừng. Không chỉ văn phòng của anh Nguyễn Văn Minh, hầu hết các văn phòng giao dịch bất động sản nhỏ lẻ tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đều rơi vào cảnh “cửa đóng then cài” hoặc có mở cửa thì cũng cầm chừng, không còn cảnh khách ra vào tấp nập như trước.
Theo khảo sát mới đây của Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính, bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), trong năm 2022, có 2.300 doanh nghiệp môi giới bất động sản tạm dừng kinh doanh, tăng gần 53% so với cùng kỳ. Trong đó, Tập đoàn Đất Xanh là doanh nghiệp giảm nhiều nhân sự nhất trong năm 2022. Tính đến cuối năm 2022, lượng nhân sự của Tập đoàn là 3.773 người. Giảm hơn 30 – 40 % so với cùng kỳ năm 2021. Tương tự, tại công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland), lượng nhân sự giảm mạnh nhất của doanh nghiệp này được ghi nhận vào thời điểm những cuối năm 2022 và đầu năm 2023 là 500 người, tương đương giảm 27% so với cùng kỳ các năm trước.
Tìm giải pháp tháo gỡ nút thắt
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết: “Việc kinh doanh bất động sản hiện nay cần nhất là vốn, giờ vốn bị thu hẹp, không huy động được thì cũng không khác gì người đi câu mà không có lưỡi câu. Những doanh nghiệp bất động sản nào yếu tiềm lực tài chính sẽ âm thầm rút khỏi thị trường, trừ những doanh nghiệp đã tham gia trước đây đến hẹn bắt buộc phải ra dự án hoặc tiếp tục sang nhượng dự án bất động sản”.
TS.Phạm Anh Khôi Viện trưởng DXS – FERI nhận định, với sự ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp liên qua đang tìm các giải pháp để “giải cứu mình”. Giải pháp được nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện là tái cấu trúc danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn tại một số dự án; tái cấu trúc dòng tiền và các khoản nợ vay, gia hạn trái phiếu, chậm trả lãi trái phiếu, thanh toán công nợ bằng sản phẩm bất động sản cho đối tác, dừng hỗ trợ lãi suất vay mua bất động sản cho khách hàng. Cá biệt, có doanh nghiệp mở bán dự án chưa đủ pháp lý để huy động vốn.
Còn các đơn vị môi giới thực hiện tái cấu trúc toàn diện với những hành động như: tái cấu trúc hệ thống, ngành hàng, sản phẩm; tạm dừng hoạt động các văn phòng, chi nhánh không hiệu quả; thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự; chuyển đổi cấu trúc chi phí bằng cách tối ưu chi phí hoạt động, chuyển đổi định phí sang biến phí, dịch chuyển từ mô hình trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang mô hình trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển mô hình cộng tác viên; chuyển đổi mô hình kinh doanh với những giải pháp như đa dạng phân khúc sản phẩm phân phối. Thay đổi, bổ sung dòng sản phẩm kinh doanh: tập trung vào phân khúc ở thực, bất động sản cho thuê; bổ sung thêm các dịch vụ mới: tư vấn thiết kế nội thất, quản lý tài sản, bảo hiểm… Chuyển đổi phương thức kinh doanh từ tổ chức sự kiện bán hàng tập trung quy mô lớn sang nhiều sự kiện bán hàng quy mô vừa và nhỏ; tăng cường hoạt động liên kết, liên minh cùng làm thị trường để bán hàng.
Đại diện Công ty Novaland thừa nhận, hiện công ty đã và đang cùng các đơn vị tư vấn hàng đầu như KPMG, E&Y Parthenon, Deloitte… xây dựng đề án tái cấu trúc, sắp xếp lại cơ cấu tổ chức, tinh gọn nhân sự, xác định lại mục tiêu thay đổi chiến lược phát triển để tồn tại trong năm 2023. Vì trong năm qua, các dự án bất động sản giậm chân tại chỗ, người dân gặp khó khăn về tài chính nên không mấy mặn mà với các dự án bất động sản mới, dẫn đến không ra được hàng nên buộc công ty phải tái cấu trúc, sắp xếp lại nhân sự để tiết kiệm chi phí nhằm duy trì hoạt động của công ty trong thời gian tới.
Có thể thấy, trong quý I/2023, tình hình thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khả quan, nhưng nhìn chung các nút thắt chưa được tác động mạnh mẽ và cần thời gian để điều chỉnh. Trong đó, pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, chưa có thay đổi nhiều so với quý 4/2022; nhiều dự án chưa ra sổ, chưa ký hợp đồng mua bán… Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm; nguồn cung thứ cấp ổn định so với quya 4/2022. Về nguồn vốn, lãi suất cho vay mặc dù có giảm nhẹ về 12% – 14% nhờ các chính sách mới của ngân hàng nhà nước, tuy nhiên doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn. Với khách hàng, dù được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua bất động sản nhưng nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái quan sát chờ cơ hội xuống tiền.
Bài 4: Người thu nhập thấp vẫn khó mua nhà tại các tỉnh phía Nam
